BGH-Urteil: WEG darf auf Vergleichsangebote verzichten (V ZR 7/25)
Vor Kurzem berichteten wir über das beim Bundesgerichtshof anhängige Verfahren V ZR 7/25 und gingen dabei auf die Frage ein, welche Folgen WEG-Beschlüsse auch für Mieter haben können. Zu diesem Zeitpunkt war noch offen, ob Wohnungseigentümergemeinschaften vor Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich mehrere Vergleichsangebote einholen müssen. Inzwischen liegt die Entscheidung vor.
Der BGH hat klargestellt: Eine starre Pflicht dazu gibt es nicht. Für Mieter ist das kein Nebenthema, denn wenn in einer vermieteten Eigentumswohnung Fenster, Verglasungen oder andere Teile des Gemeinschaftseigentums betroffen sind, hat das oft direkte Folgen für den Alltag.
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Was der BGH entschieden hat
Die Entscheidung beendet eine Praxis, die viele Verwalter und Eigentümer jahrelang beschäftigt hat. Künftig zählt weniger die Zahl der Angebote als die Qualität der Entscheidungsgrundlage.
Der Streitfall aus Wuppertal
Dem Verfahren lag ein Streit aus einer Wuppertaler Wohnungseigentumsanlage zugrunde. In einer Eigentümerversammlung im September 2023 beschloss die Gemeinschaft mehrere Erhaltungsmaßnahmen: den Austausch von Fenstern, Arbeiten an Vordachverglasungen und begleitende Malerarbeiten. Die einzelnen Aufträge bewegten sich ungefähr zwischen 1.145 Euro und 4.091 Euro. Weitere Angebote holte die Gemeinschaft nicht ein. Sie stützte sich stattdessen darauf, dass die beauftragte Glaserei und die Malerfirma seit Jahren bekannt waren und in der Vergangenheit zuverlässig gearbeitet hatten. Die klagenden Eigentümer hielten das für rechtswidrig.
Vor dem Amtsgericht blieb ihre Klage zunächst ohne Erfolg. Das Landgericht erklärte dann einen der Beschlüsse teilweise für unwirksam, weil es bei einem Auftragswert von rund 4.100 Euro Vergleichsangebote für notwendig hielt. Beide Seiten gingen daraufhin zum Bundesgerichtshof. Der BGH hob die Entscheidung des Landgerichts auf und stellte damit im Ergebnis die erstinstanzliche Klageabweisung wieder her.
Warum die „Drei-Angebote-Regel“ nicht mehr gilt
Der Bundesgerichtshof hat einer weit verbreiteten Linie der Instanzgerichte ausdrücklich widersprochen (BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25). Bislang wurde oft angenommen, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) spätestens oberhalb einer gewissen Bagatellgrenze mehrere Angebote einholen müsse, häufig sogar drei. Genau diese starre Sicht hat Karlsruhe jetzt verworfen.
Nach Auffassung des Gerichts lässt sich dem Wohnungseigentumsgesetz keine allgemeine Pflicht entnehmen, vor einer Erhaltungsmaßnahme stets Vergleichsangebote einzuholen. Das gilt erst recht für die schematische Vorstellung, dass unterhalb einer kleinen Summe weniger Anforderungen gelten und oberhalb davon automatisch mehrere Angebote nötig sind.
Der BGH verlangt zwar weiterhin eine ausreichende Tatsachengrundlage, aber er knüpft diese nicht an eine feste Anzahl von Angeboten. Entscheidend ist vielmehr, ob die Eigentümer aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers genug Informationen hatten, um verantwortlich zu entscheiden.
Damit ist die frühere Faustformel „ohne drei Angebote kein ordnungsgemäßer Beschluss“ in dieser Allgemeinheit erledigt.
Was statt starrer Regeln jetzt zählt
Das Urteil bedeutet nicht, dass eine WEG künftig blind jeden Auftrag vergeben darf. Der BGH betont gerade das Gegenteil: Die Entscheidung über eine Erhaltungsmaßnahme muss wirtschaftlich nachvollziehbar vorbereitet sein. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, etwa auf Art und Umfang der Arbeiten, ihre Dringlichkeit und die Frage, welche Informationen der Gemeinschaft bereits vorliegen. Vergleichsangebote können dafür weiterhin sehr nützlich sein, aber sie sind eben nur ein mögliches Mittel. Es kann auch genügen, wenn ein Handwerksbetrieb seit Jahren zuverlässig arbeitet, die Anlage kennt und deshalb besser eingeschätzt werden kann als ein unbekannter Anbieter.
Außerdem spielen Kriterien wie Termintreue, Qualität der Ausführung, personelle Ausstattung und ein verlässlicher Umgang mit Nachbesserungen eine Rolle. Selbst fachliche Beratung durch Architekten oder Sachverständige kann je nach Lage des Falls ebenfalls eine ausreichende Entscheidungsgrundlage liefern.
Warum das BGH-Urteil zu WEG-Beschlüssen auch Mieter betrifft
Mieter sitzen nicht in der Eigentümerversammlung. Trotzdem wohnen viele von ihnen in Häusern, in denen wichtige Entscheidungen über Fenster, Dächer, Fassaden oder Eingangsbereiche von einer WEG getroffen werden.
Reparaturen am Gemeinschaftseigentum spüren Mieter direkt
Wenn eine Eigentümergemeinschaft bei typischen Reparaturen nicht jedes Mal mehrere Angebote einholen muss, können manche Arbeiten schneller erledigt werden. Das gilt zum Beispiel bei kaputten Fenstern, beschädigten Scheiben oder ähnlichen Schäden. Dann macht es einen großen Unterschied, ob die Eigentümer sofort eine bekannte Firma beauftragen dürfen oder erst ein formelles Verfahren mit mehreren Angeboten durchlaufen müssen. Aber: Nach dem Urteil muss die Eigentümergemeinschaft dennoch darauf achten, vernünftig und nicht unnötig teuer zu handeln.
Für Mieter heißt das also: Reparaturen können in manchen Fällen schneller beauftragt werden. Das Urteil ist aber kein Freibrief für überstürzte oder überteuerte Entscheidungen. Es sorgt vor allem dafür, dass unnötige Formalitäten wegfallen, die bisher oft Zeit gekostet haben.
Ihr Vermieter bleibt Ihr Ansprechpartner
So wichtig die WEG für das Gebäude ist: Mietrechtlich bleibt Ihr Vermieter der zentrale Ansprechpartner. Nach § 535 BGB muss er die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Daran ändert sich nichts, nur weil die Eigentümergemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist.
Was Mieter jetzt aus dem Urteil mitnehmen sollten
Die wichtigste Folge des Urteils ist: Allein der Umstand, dass keine Vergleichsangebote vorliegen, fällt künftig deutlich weniger ins Gewicht. Für Mieter ist aber genauso wichtig, was sich durch das Urteil gerade nicht geändert hat.
Fehlende Vergleichsangebote allein reichen nicht mehr
Der BGH hat nicht entschieden, dass Beschlüsse von Eigentümergemeinschaften über Reparaturen oder andere Erhaltungsmaßnahmen künftig kaum noch angefochten werden können. Er hat nur klargestellt: Allein deshalb, weil keine weiteren Angebote eingeholt wurden, ist ein Beschluss noch nicht automatisch fehlerhaft.
Wer sich gegen die Vergabe eines Auftrags wehren will, muss künftig genauer darlegen, warum das ausgewählte Angebot im konkreten Fall problematisch ist — etwa weil die Firma ungeeignet ist, der Preis unvernünftig hoch erscheint oder die Entscheidung insgesamt nicht nachvollziehbar vorbereitet wurde.
Genau daran scheiterte es im entschiedenen Fall. Die klagenden Eigentümer hatten im Wesentlichen nur beanstandet, dass Vergleichsangebote fehlten. Nach den Berichten zur Entscheidung gab es aber keine konkreten Hinweise darauf, dass die beauftragten Firmen ungeeignet waren oder ihre Preise objektiv überhöht lagen.
Für Mieter bedeutet das: Ein Vermieter kann nicht allein mit dem Hinweis auf fehlende Alternativangebote begründen, eine Maßnahme oder ein WEG-Beschluss sei rechtlich schon deshalb unsicher. Umgekehrt sollten Mieter aber auch nicht vorschnell annehmen, dass eine schnell vergebene Reparatur deshalb automatisch rechtswidrig ist. Entscheidend bleibt, ob die Maßnahme insgesamt sachgerecht vorbereitet und vernünftig entschieden wurde.
Worauf Sie im Alltag achten sollten
Wenn Sie als Mieter von einer solchen Maßnahme betroffen sind, sollten Sie vor allem auf Ihre Rechte als Mieter achten. Melden Sie Mängel weiterhin immer Ihrem Vermieter und nicht der Eigentümergemeinschaft. Wenn Arbeiten angekündigt werden, fragen Sie nach, ob es sich um eine normale Reparatur oder um eine echte Modernisierung handelt.
Schauen Sie auch bei der Nebenkostenabrechnung genau hin, wenn dort plötzlich Kosten auftauchen, die nach Reparatur oder Erneuerung aussehen. Und wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung mit neuen Fenstern oder anderen Baumaßnahmen begründet, lohnt sich ein genauer Blick: Nicht jede Ausgabe darf einfach auf die Miete umgelegt werden. Entscheidend ist, welcher Teil der Kosten wirklich eine Modernisierung betrifft und welcher nur der normalen Instandhaltung dient. Gerade diese Unterscheidung bleibt durch das BGH-Urteil vollständig unberührt.
Das Urteil des BGH betrifft also vor allem die internen Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft. Für Mieter gehen dadurch aber keine Rechte verloren. Der Vermieter bleibt weiterhin verpflichtet, die Wohnung instand zu halten. Betriebskosten dürfen nur in begrenztem Umfang umgelegt werden, und auch für Modernisierungen gelten weiterhin klare gesetzliche Regeln.
Die wichtigste Botschaft für Mieter lautet deshalb: Die Eigentümergemeinschaft kann zwar flexibler entscheiden, Ihr Schutz als Mieter bleibt aber bestehen.
