BGH prüft WEG-Beschlüsse: Warum das auch Mieter interessieren kann (V ZR 7/25)
Am 27. März 2026 ist beim Bundesgerichtshof der Verkündungstermin in einem Fall angesetzt, der auf den ersten Blick nur Wohnungseigentümer betrifft: Im Verfahren V ZR 7/25 geht es um die Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor Reparatur- und Erhaltungsbeschlüssen mehrere Vergleichsangebote einholen muss. Für Mieter ist das kein klassischer Mietrechtsfall. Trotzdem kann die Entscheidung ihren Alltag berühren, vor allem in vermieteten Eigentumswohnungen. Denn wenn die WEG über Fenster, Verglasung oder andere Arbeiten entscheidet, spüren Mieter die Folgen oft ganz praktisch.
In diesem Ratgeber fassen wir die wichtigsten Informationen für Sie zusammen.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Worum es im Verfahren V ZR 7/25 eigentlich geht
Noch ist kein Urteil gefallen. Dennoch lohnt es sich schon jetzt, einen Blick auf den Fall zu werfen, denn er zeigt anschaulich, wie eng WEG-Recht und Mietalltag in vielen Häusern miteinander verknüpft sind.
Der Streit in einfachen Worten
Auslöser des Verfahrens waren vier Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus einer Eigentümerversammlung im September 2023. Dabei ging es um konkrete Erhaltungsmaßnahmen in der Anlage: den Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit für 4.091,22 Euro (TOP 11), zwei Arbeiten an Vordachverglasungen samt Malerleistungen für 1.564,61 Euro (TOP 12) und 1.145,00 Euro (TOP 13) sowie den Austausch eines weiteren Fensters für 2.939,30 Euro (TOP 14). Die eigentliche Streitfrage war nicht, ob diese Arbeiten durchgeführt werden durften, sondern ob die Beschlüsse ohne vorher eingeholte Vergleichsangebote ordnungsmäßiger Verwaltung entsprachen.
Die Mehrheit der Eigentümer meinte, weitere Angebote seien entbehrlich, weil man mit der beauftragten Glaserei seit Jahrzehnten und mit der beteiligten Malerfirma ebenfalls bereits gut zusammengearbeitet habe. Einzelne Eigentümer sahen das anders und erhoben Anfechtungsklage gegen alle vier Beschlüsse. Während das Amtsgericht die Klage zunächst vollständig abwies, erklärte das Landgericht in der Berufung den Beschluss zu TOP 11 – also den Austausch zweier Fenster zum Preis von 4.091,22 Euro – für ungültig. Nach Auffassung des Landgerichts war bei diesem Auftragsvolumen die Einholung von Vergleichsangeboten zwingend erforderlich; die Berufung auf die langjährig bewährte Zusammenarbeit mit der Firma reiche dafür allein nicht aus. Die übrigen Beschlüsse zu TOP 12 bis 14 ließ das Landgericht dagegen bestehen, weil deren wirtschaftliches Gewicht aus seiner Sicht deutlich geringer war.
Genau an diesem Punkt setzt nun das Verfahren vor dem Bundesgerichtshof an.
Was der BGH am 27. März 2026 klären soll
Der Bundesgerichtshof soll im Verfahren V ZR 7/25 nicht darüber entscheiden, ob die im Streit stehenden Arbeiten grundsätzlich durchgeführt werden durften. Dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig ist und zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung auch die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört, ergibt sich bereits aus §§ 18 und 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die eigentliche Rechtsfrage lautet vielmehr, wie sorgfältig ein solcher Beschluss vorbereitet werden muss: Reicht es aus, wenn der Verwalter oder die Eigentümer ein einziges Angebot einer bereits bekannten Firma vorlegen, oder müssen vor einer Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich mehrere Vergleichsangebote eingeholt werden?
Für den BGH geht es damit um eine ganz praktische Leitfrage des WEG-Alltags: Welche Tatsachengrundlage brauchen Eigentümer, um über Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ordnungsmäßig entscheiden zu können? Dabei dürfte es auch darum gehen, welche Umstände im Einzelfall den Ausschlag geben: Spielt die Höhe der Kosten eine Rolle? Genügt das Vertrauen in einen seit Jahren bewährten Handwerksbetrieb? Können kleinere Maßnahmen anders behandelt werden als größere? Oder gehört ein echter Preis- und Leistungsvergleich regelmäßig zur ordnungsmäßigen Vorbereitung dazu?
Die Entscheidung ist deshalb über den Einzelfall hinaus wichtig, weil sie voraussichtlich Maßstäbe dafür setzen wird, wie Verwalter und Eigentümergemeinschaften künftige Erhaltungsbeschlüsse vorbereiten müssen – also ob eher eine schnelle Beauftragung genügt oder ob vorab regelmäßig mehrere Angebote auf den Tisch gehören. Der Verkündungstermin ist auf den 27. März 2026 angesetzt.
Für Mieter ist das wichtig, weil Fenster, Dächer, Eingangsbereiche oder Fassadenteile üblicherweise nicht nur Eigentümer, sondern auch Bewohner unmittelbar betreffen.
Warum Mieter von so einem WEG-Fall betroffen sein können
Mieter stimmen in einer Eigentümerversammlung nicht mit ab. Trotzdem wohnen viele von ihnen in Häusern, in denen die Wohnung einem einzelnen Eigentümer gehört, während Treppenhaus, Dach, Fassade, Fensteraußenseiten oder Eingangsbereiche von einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet werden. Gerade dort können WEG-Beschlüsse den Wohnalltag spürbar prägen.
Zwischen schneller Reparatur und sorgfältiger Vorbereitung
Für Mieter liegt der praktische Kern oft in einem Spannungsverhältnis: Einerseits sollen notwendige Reparaturen nicht unnötig liegen bleiben. Andererseits erwartet man zu Recht, dass über Gemeinschaftsgeld nicht vorschnell entschieden wird. Wenn der BGH hohe Anforderungen an Vergleichsangebote stellt, kann das in manchen Anlagen dazu führen, dass Beschlüsse sorgfältiger vorbereitet werden und Reparaturen etwas später starten. Umgekehrt könnte eine lockerere Linie schnellere Entscheidungen erleichtern.
Beides hätte im Alltag Folgen: ein kaputtes Fenster, eine beschädigte Verglasung oder andere Mängel am Gemeinschaftseigentum werden dann entweder zügiger oder erst nach gründlicherer Prüfung behoben.
Wirtschaftlichkeit schützt Mieter zumindest mittelbar
Vergleichsangebote dienen nicht nur dem formalen Absichern von Beschlüssen. Sie helfen auch dabei, Preise, Leistungsumfang und Qualität besser einzuordnen. Für Mieter ist das zwar keine eigene Anspruchsgrundlage, aber wirtschaftliche Entscheidungen der WEG können mittelbar relevant werden. Denn wenn eine Eigentümergemeinschaft planvoll arbeitet, sinkt das Risiko, dass Arbeiten unnötig teuer vergeben oder später wegen unklarer Beschlusslage erneut diskutiert werden.
In vermieteten Eigentumswohnungen ist das besonders wichtig: Der Vermieter muss die Wohnung nutzbar halten, ist aber zugleich in vielen Punkten auf die Beschlüsse der WEG angewiesen. Ein rechtssicheres und nachvollziehbares Verfahren bei Erhaltungsmaßnahmen kann deshalb auch aus Mietersicht sinnvoll sein, weil es Reparaturen belastbarer macht und Streit über Zuständigkeiten oder Kosten eher vermeidet.
Was für Mieter rechtlich gilt – und was eben nicht
An dieser Stelle trennt sich WEG-Recht vom Mietrecht. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft entscheidet noch nicht automatisch darüber, was ein Vermieter seinem Mieter in Rechnung stellen darf oder wie eine Mieterhöhung begründet werden kann. Dafür gelten im Mietrecht eigene Regeln.
Instandhaltung ist grundsätzlich Sache des Vermieters
Der wichtigste Ausgangspunkt steht in § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache gewähren und die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Das bedeutet vereinfacht: Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich Vermietersache. Wohnt ein Mieter in einer Eigentumswohnung, ändert das an diesem Grundsatz nichts.
Dass die WEG über Teile des Gebäudes entscheidet, betrifft das Innenverhältnis zwischen Eigentümern. Gegenüber dem Mieter bleibt der Vermieter verantwortlich. Er kann sich dem Mieter gegenüber deshalb nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass die Gemeinschaft noch keinen passenden Beschluss gefasst hat. In der Praxis kann die WEG die Umsetzung allerdings beeinflussen. Rechtlich bleibt die Erhaltungspflicht des Vermieters grundsätzlich der zentrale Maßstab.
Betriebskosten sind keine Reparaturkosten
Für Mieter besonders wichtig ist § 556 BGB. Danach müssen Mieter nur dann Betriebskosten tragen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Was Betriebskosten sind, definiert die Betriebskostenverordnung. Dort wird zugleich klargestellt, dass gerade nicht dazu gehören: Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung. Das ist der entscheidende Punkt für diesen BGH-Fall. Selbst wenn die WEG über Reparaturen an Fenstern oder Verglasungen beschließt, macht das diese Ausgaben nicht automatisch zu umlagefähigen Nebenkosten.
Für Mieter heißt das: Eine normale Reparatur am Gemeinschaftseigentum darf regelmäßig nicht über die Betriebskostenabrechnung auf sie verlagert werden.
Modernisierung ist etwas anderes als Erhaltung
Verwechselt werden Reparatur und Modernisierung im Alltag oft. Juristisch ist der Unterschied entscheidend. § 559 BGB erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Dieselbe Vorschrift sagt aber auch, dass Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, nicht einfach als Modernisierungskosten behandelt werden dürfen.
Anders gesagt: Was eigentlich bloße Instandhaltung ist, darf nicht durch geschickte Etikettenwahl zur Grundlage einer Modernisierungsmieterhöhung werden. Im Zusammenhang mit dem BGH-Verfahren ist das ein wichtiger Hinweis. Wenn die WEG etwa Fenster erneuert, muss man mietrechtlich genau unterscheiden: Wurden lediglich schadhafte Bauteile ersetzt, oder steckt darin eine echte Modernisierung mit zusätzlichem Nutzen? Für Mieter lohnt sich diese Prüfung besonders, wenn später eine Mieterhöhung oder eine unklare Kostenbegründung ins Haus flattert.
WEG-Beschlüsse – die wichtigsten Fragen und Antworten (FAQ)
Nachfolgend fassen wir die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema in einem FAQ zusammen.
Worum geht es im Verfahren V ZR 7/25 vor dem BGH?
In dem Verfahren geht es um die Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft bei Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich mehrere Vergleichsangebote einholen muss. Konkret betrifft der Fall Beschlüsse über Fensteraustausch sowie Arbeiten an Vordachverglasungen.
Warum ist der Fall für Mieter überhaupt interessant?
Obwohl Mieter nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen, wohnen viele in Eigentumswohnungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Entscheidungen über Gemeinschaftseigentum wie Fenster, Dach, Fassade oder Eingangsbereiche können ihren Alltag direkt beeinflussen.
Was genau war der Streitpunkt unter den Eigentümern?
Die Mehrheit der Eigentümer hatte auf weitere Vergleichsangebote verzichtet und dies mit langjährig guten Erfahrungen mit bestimmten Firmen begründet. Einzelne Eigentümer hielten das für fehlerhaft und klagten gegen die Beschlüsse.
Was soll der BGH am 27. März 2026 klären?
Der BGH soll entscheiden, ob ordnungsmäßige Verwaltung bei solchen Beschlüssen regelmäßig mehrere Angebote verlangt oder ob unter bestimmten Umständen auch ein einzelnes Angebot ausreichen kann.
Welche praktischen Folgen könnte das für Mieter haben?
Je nach Entscheidung könnten Reparaturen in Eigentumsanlagen schneller beschlossen oder gründlicher vorbereitet werden. Für Mieter kann das bedeuten, dass Mängel entweder zügiger beseitigt oder erst nach ausführlicherer Prüfung behoben werden.
Kann ein Vermieter sich darauf berufen, dass die WEG noch keinen Beschluss gefasst hat?
Grundsätzlich nein. Gegenüber dem Mieter bleibt der Vermieter verantwortlich, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dass die WEG für bestimmte Gebäudeteile zuständig ist, ändert an dieser Pflicht zunächst nichts. Die interne Zuständigkeit der WEG kann die Umsetzung aber beeinflussen oder erschweren.
Wer ist rechtlich für Instandhaltung und Reparaturen verantwortlich?
Nach § 535 BGB ist grundsätzlich der Vermieter dafür verantwortlich, die Wohnung während der Mietzeit in einem geeigneten Zustand zu erhalten. Das gilt auch dann, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung handelt.
