Reform Mietrecht II in 2026 – das plant die Bundesregierung

Die Bundesregierung plant, das Mietrecht im Jahr 2026 an mehreren Stellen zu ändern. Für Mieter geht es dabei vor allem um mehr Transparenz bei möblierten Wohnungen, einen besseren Schutz vor der Umgehung der Mietpreisbremse, eine Begrenzung starker Indexmietsteigerungen sowie zusätzliche Sicherheit bei Mietrückständen.

Wichtig ist: Der Entwurf wurde am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen. Bevor die neuen Regelungen in Kraft treten können, muss er jedoch noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Änderungen sind daher weiterhin möglich.

In diesem Ratgeber fassen wir für Sie die wichtigsten Informationen zum aktuellen Stand zusammen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Was ist „Mietrecht II“ und warum ist die Reform wichtig?
• Indexmiete, Möblierung und Kurzzeitmiete: Hier will die Regierung bremsen
• Mehr Schutz bei Mietrückständen und Kündigung
• Weitere Änderungen, die Mieter kennen sollten

Die Reform ist Teil eines größeren Pakets zum sozialen Mietrecht. Die Bundesregierung begründet sie damit, dass bezahlbarer Wohnraum in vielen Städten schwer zu finden ist und bestehende Schutzregeln in der Praxis Lücken haben.

Der Entwurf soll Schutzlücken schließen

„Mietrecht II“, wie die geplante Reform allgemein bezeichnet wird, richtet sich vor allem gegen typische Kostenfallen auf angespannten Wohnungsmärkten. Viele Mieter kennen das Problem: Eine Wohnung wird möbliert angeboten, der verlangte Preis ist kaum nachvollziehbar oder ein Vertrag wird als Kurzzeitmiete bezeichnet, obwohl die Wohnung eigentlich länger genutzt werden soll. Genau an solchen Stellen will die Bundesregierung ansetzen. Der Entwurf soll nicht jede Miete senken, aber Vermietern klarere Grenzen setzen.

Besonders wichtig bleibt dabei die Mietpreisbremse. Sie soll bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin verhindern, dass die Miete deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bereits verlängert wurde die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029. „Mietrecht II“ soll sie nun praxistauglicher machen und Umgehungen erschweren.

Noch ist das Vorhaben kein fertiges Gesetz

Für Sie als Mieter ist der aktuelle Stand entscheidend: Der Kabinettsbeschluss bedeutet noch nicht, dass die neuen Regeln schon gelten. Der Entwurf geht nun in das parlamentarische Verfahren. Dort können Bundestag und Bundesrat Änderungen anstoßen, einzelne Punkte abschwächen oder verschärfen. Deshalb sollten Sie laufende Streitigkeiten nicht allein auf die geplanten Vorschriften stützen.

Trotzdem lohnt sich der Blick auf die Reform, denn sie zeigt klar, welche Probleme der Gesetzgeber angehen will. Wenn Sie gerade eine möblierte Wohnung suchen, einen Indexmietvertrag unterschreiben sollen oder wegen Mietrückständen unter Druck geraten, können die geplanten Regeln schon jetzt eine wichtige Orientierung für Gespräche mit Vermietern oder Beratung bieten. 

Die größten Änderungen betreffen Vertragsmodelle, die in teuren Städten besonders häufig vorkommen. Viele Mieter merken erst spät, wie stark diese Konstruktionen die monatliche Belastung erhöhen können.

Indexmieten sollen bei hoher Inflation begrenzt werden

Bei einer Indexmiete steigt die Miete nicht nach einem klassischen Mieterhöhungsverlangen, sondern nach dem Verbraucherpreisindex. Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten stark, kann auch die Miete kräftig nach oben gehen. Nach dem Regierungsentwurf soll in angespannten Wohnungsmärkten künftig gelten: Erhöht sich der Index innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, darf der Teil oberhalb dieser Grenze nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden. 

Ein Beispiel: Steigt der Index um fünf Prozent, würden drei Prozent voll zählen und die restlichen zwei Prozent nur zur Hälfte. Daraus ergäbe sich eine mögliche Erhöhung um vier Prozent statt um fünf Prozent. Die Bundesregierung will damit besonders harte Inflationsschübe abfedern. Nach den vorliegenden Informationen soll diese Regelung für neue und bestehende Indexmietverträge gelten, soweit sie in den betroffenen angespannten Wohnungsmärkten liegen.

Möblierte Wohnungen sollen transparenter werden

Möblierte Wohnungen sind für Mieter oft schwer zu prüfen. Der Vermieter nennt eine Gesamtmiete, aber Sie sehen nicht, welcher Teil auf die Wohnung und welcher Teil auf Sofa, Bett, Schrank oder Küche entfallen soll. Dadurch lässt sich kaum kontrollieren, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird.

Der Entwurf sieht deshalb vor, dass der Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen werden muss. Außerdem soll er angemessen sein und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen sollen Vermieter eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können, ohne den Wert der Möbel im Einzelnen berechnen zu müssen. Eine absolute Obergrenze ist das jedoch nicht: Ein höherer Zuschlag soll im Einzelfall möglich bleiben, wenn der Wert der Möblierung dies rechtfertigt.

Daneben sollen Berechnungs- und Auskunftsregeln sicherstellen, dass der Zuschlag nachvollziehbar bleibt. Nach den vorliegenden Informationen soll sich der monatliche Möblierungszuschlag bei einer wertbezogenen Berechnung am Zeitwert der Einrichtungsgegenstände bei Vertragsschluss orientieren.

Erteilt der Vermieter die erforderliche Auskunft nicht, soll die Wohnung für die Prüfung der zulässigen Miete zunächst wie unmöbliert behandelt werden. Eine nachträgliche Auskunft soll möglich sein. Holt der Vermieter die Ausweisung nach, soll die Wohnung aber auch dann noch zwei Jahre ab Nachholung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe als unmöbliert gelten.

Kurzzeitmietverträge sollen nicht zur Dauerlösung werden

Bisher kann die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ aus dem Anwendungsbereich wichtiger Mieterschutzregeln herausfallen. Das ist sinnvoll, wenn jemand wirklich nur kurz eine Wohnung braucht, etwa wegen eines Praktikums, eines befristeten Projekts oder einer Übergangsphase. Problematisch wird es, wenn Vermieter solche Verträge nutzen, um die Mietpreisbremse zu umgehen. 

Künftig soll klarer geregelt werden, wann ein Kurzzeitmietvertrag vorliegt. Nach dem Entwurf sollen solche Verträge grundsätzlich höchstens sechs Monate dauern dürfen. Eine Verlängerung auf bis zu acht Monate soll nur möglich sein, wenn sich der Bedarf nach Mietbeginn unvorhergesehen verlängert. Wird diese Grenze überschritten, sollen die normalen Mieterschutzvorschriften greifen. Für Mieter bedeutet das: Der Begriff „kurzfristig“ soll nicht mehr beliebig dehnbar sein.

Ein weiterer Schwerpunkt betrifft Menschen, die mit der Miete in Rückstand geraten. Gerade in Krisen kann eine Kündigung schnell existenzbedrohend werden. Die Reform will hier eine Lücke schließen, die Gerichte bislang nicht zugunsten der Mieter schließen konnten.

Schonfristzahlung soll auch ordentliche Kündigungen erfassen

Schon heute gibt es die sogenannte Schonfristzahlung. Wenn ein Vermieter wegen Mietrückständen fristlos kündigt und Räumungsklage erhebt, kann der Mieter die fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen noch abwenden, wenn die Rückstände rechtzeitig vollständig ausgeglichen werden. Das Problem: Vermieter kündigen häufig gleichzeitig fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Nachzahlung hilft nach aktueller Rechtslage zwar gegen die fristlose Kündigung, rettet aber nicht automatisch vor der ordentlichen Kündigung. Genau das will die Bundesregierung ändern. 

Künftig soll eine Nachzahlung auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen einmalig unwirksam machen können. Für Mieter wäre das ein erheblicher Schutz, weil eine kurzfristige finanzielle Notlage nicht so schnell zum endgültigen Wohnungsverlust führen müsste. Der Entwurf begrenzt diese Chance aber: Sie soll nur einmal pro Mietverhältnis genutzt werden können.

Warum die Änderung praktisch so wichtig ist

Die geplante Neuregelung reagiert auf eine harte Linie der bisherigen Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass eine Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung beseitigt, nicht aber automatisch eine daneben erklärte ordentliche Kündigung (siehe unter anderem BGH, Urteil vom 23.10.2024, VIII ZR 106/23). 

Für Mieter war das schwer nachvollziehbar: Wer alle Rückstände bezahlt hatte, konnte die Wohnung trotzdem verlieren. Die Reform würde diese Lücke politisch schließen. Praktisch heißt das aber nicht, dass Sie bei Mietrückständen abwarten sollten. Zahlen Sie so schnell wie möglich, dokumentieren Sie jede Zahlung und holen Sie Hilfe, sobald eine Kündigung oder Räumungsklage eingeht. Auch Jobcenter, Sozialamt oder kommunale Fachstellen können bei Mietschulden eine wichtige Rolle spielen.

Neben den großen Themen enthält der Entwurf mehrere technische Änderungen. Einige wirken auf den ersten Blick trocken, können im Alltag aber spürbare Folgen haben.

Belegeinsicht bei Nebenkosten soll gestärkt werden

Wenn Sie eine Betriebskostenabrechnung erhalten, dürfen Sie die zugrunde liegenden Belege prüfen. Nur so können Sie erkennen, ob Hausreinigung, Versicherung, Heizkosten oder andere Positionen korrekt abgerechnet wurden. Der Entwurf will dieses Recht stärken: Vereinbarungen, die das Belegeinsichtsrecht zum Nachteil von Mietern einschränken, sollen künftig unwirksam sein. Das ist wichtig, weil manche Mietverträge oder Absprachen den Zugang zu Unterlagen erschweren. 

Für Mieter bedeutet das: Sie sollen besser nachvollziehen können, wofür sie zahlen. Gerade bei hohen Nachforderungen sollten Sie Belegeinsicht verlangen, Fristen prüfen und nicht vorschnell zahlen, wenn Ihnen einzelne Positionen unklar erscheinen. Eine starke Belegeinsicht ersetzt zwar keine automatische Senkung der Nebenkosten, sie verbessert aber Ihre Kontrollmöglichkeiten erheblich.

„Kauf bricht nicht Miete“ soll klarer werden

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet: Wird Ihre Wohnung verkauft, bleibt Ihr Mietvertrag grundsätzlich bestehen. Der neue Eigentümer tritt in die Vermieterrolle ein. Nach dem Entwurf soll dieser Schutz klarer und breiter gefasst werden, etwa bei bestimmten Übertragungen zwischen Miteigentümern oder im Zusammenhang mit Erbauseinandersetzungen. Für Mieter ist das beruhigend, weil Eigentümerwechsel oft Unsicherheit auslösen. Sie müssen nach einem Verkauf also nicht automatisch ausziehen und auch keinen neuen Vertrag unterschreiben, nur weil der neue Eigentümer das möchte. 

Trotzdem sollten Sie bei Eigentümerwechseln genau prüfen, wer künftig Zahlungen verlangen darf. Lassen Sie sich die neue Vermieterstellung nachvollziehbar nachweisen, bevor Sie Daueraufträge ändern. So vermeiden Sie, an die falsche Person zu zahlen oder sich durch unklare Schreiben unter Druck setzen zu lassen. 

Modernisierung: Nicht jede Änderung ist automatisch gut für Mieter

Auch Modernisierungen spielen im Entwurf eine Rolle. Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro steigen. Dieses Verfahren erlaubt Vermietern eine einfachere Berechnung, unter anderem mit pauschalem Instandhaltungsabzug.

Für Mieter kann das zwiespältig sein. Einerseits sollen kleinere Modernisierungen leichter durchgeführt werden, was etwa bei energetischen Verbesserungen oder altersgerechten Umbauten nützlich sein kann. Andererseits kann eine Modernisierung die Miete erhöhen.

Zusätzlich sieht der Entwurf eine mietrechtlich wichtige Sonderregelung bei bestimmten Heizungsmodernisierungen vor. Bei Beeinträchtigungen durch den Einbau oder Umbau einer Heizungsanlage zur Umsetzung der Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes soll eine Mietminderung für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen sein. Für Mieter ist das relevant, weil Modernisierungsarbeiten zwar langfristig sinnvoll sein können, kurzfristig aber Lärm, Schmutz oder Nutzungseinschränkungen verursachen können.

Prüfen Sie deshalb jede Modernisierungsankündigung genau: Welche Arbeiten sind geplant? Welche Kosten legt der Vermieter um? Handelt es sich wirklich um Modernisierung oder teilweise um Instandhaltung, die der Vermieter nicht als Mieterhöhung weitergeben darf? Der Entwurf ändert nichts daran, dass Mieterhöhungen nachvollziehbar begründet werden müssen.

Was Sie jetzt praktisch tun können

Solange „Mietrecht II“ noch nicht endgültig beschlossen ist, sollten Sie Ihre Rechte nach geltendem Recht weiterhin aktiv nutzen. Bei einer neuen Wohnung lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag: Ist eine Indexmiete vereinbart? Wird ein Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen? Ist die Mietdauer tatsächlich nur vorübergehend angelegt oder ersetzt der Vertrag faktisch eine normale Wohnnutzung?

Gerade bei möblierten Wohnungen sollten Sie Fotos, Inventarlisten und Angaben zum Möblierungszuschlag sorgfältig aufbewahren. Entstehen Mietrückstände, zählt jede Woche: Nehmen Sie Kündigungen ernst, zahlen Sie offene Beträge möglichst schnell und holen Sie frühzeitig Beratung ein. Auch bei Modernisierungsankündigungen sollten Sie sorgfältig prüfen, ob es um umlagefähige Modernisierungskosten, nicht umlagefähige Instandhaltung oder besondere Regelungen zur Heizungsmodernisierung geht. 

Die Reform zeigt, dass der Gesetzgeber viele dieser Problemlagen erkannt hat. Bis neue Regelungen tatsächlich gelten, bleiben eine gute Dokumentation, schnelles Handeln und fachkundige Unterstützung jedoch der beste Schutz.