Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Diese Kosten müssen Mieter tragen

Von Maritta Seitz

---

In diesem Ratgeber:

• Was sind Kleinreparaturen?
• Welche Kosten muss der Mieter maximal tragen?
• Beispiele für Kleinreparaturen
• Was zählt nicht zu den Kleinreparaturen?
• Bis zu welcher Höhe können Vermieter Kleinreparaturen auf den Mieter umlegen?

Die Hauptpflichten von Mieter und Vermieter sind in Paragraph 535 des Bundesgesetzbuches festgelegt: Mit Abschluss des Mietvertrags verpflichtet sich der Mieter die vereinbarte Miete an den Vermieter zu bezahlen. Der wiederum muss dem Mieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung stellen und dafür sorgen, dass Schäden und Mängel großer und kleiner Natur behoben werden. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung hat in der Regel der Vermieter zu tragen. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: Schönheitsreparaturen und sogenannte Kleinreparaturen kann der Vermieter mittels Schönheitsreparatur- beziehungsweise Kleinreparaturklausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen.

---

---

Was sind Kleinreparaturen?

Bei den Kleinreparaturen gilt der Name: Nur Kleinigkeiten oder Bagatellschäden muss der Mieter auf eigenen Kosten reparieren, wenn er eine gültige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag hat. Dabei geht es insbesondere um Gegenstände und Einrichtungen in der Mietwohnung, mit denen der Mieter häufig in Kontakt kommt. Schäden an Kabel oder Rohre, die in der Wand verlaufen, fallen dementsprechend nicht unter die Kleinreparaturen.

Kleinreparaturen sind in §28 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) folgendermaßen definiert: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

---

Welche Kosten muss der Mieter maximal tragen?

Die maximalen Kosten, die ein Mieter für Kleinreparaturen tragen muss, sind im Gesetz nicht festgelegt. Um den Mieter vor horrenden Reparaturkosten zu schützen, wurden in den letzten Jahren jedoch verschiedenen Grundsatzurteile gefällt. Kleinreparaturklauseln müssen demnach zwei Kostengrenzen enthalten: Es muss im Mietvertrag festgelegt werden, wieviel eine einzelne Reparatur maximal kosten darf und welchen Gesamtbetrag die Kleinreparaturkosten im Laufe eines Jahres nicht überschreiten dürfen.

Für einzelne Kleinreparaturen erachteten die Gerichte üblicherweise Beträge bis zu 100 Euro als angemessen. Bei den Kleinreparaturgesamtkosten kann der Vermieter normalerweise bis zu 8% der jährlichen Nettokaltmiete vom Mieter verlangen.

Für Kleinreparaturen gilt dabei, dass der Mieter nicht verpflichtet werden kann die Reparatur in Auftrag zu geben oder sogar selbst durchzuführen. Sogenannte Vornahmeklauseln sind immer unwirksam. Stattdessen muss der Vermieter die Reparatur in Auftrag geben und kann die Kosten später mit dem Mieter abrechnen.

---

Beispiele für Kleinreparaturen

Zu den Kleinreparaturen zählen nur tatsächlich kleine Reparaturen an Bestandteilen der Wohnung, mit denen der Mieter häufig in Kontakt kommt. Zusätzlich muss im Mietvertrag festgelegt werden, für welche Gegenständer der Mieter Reparaturkosten tragen muss. Dafür brauchen im Mietvertrag jedoch nicht alle möglichen Bestandteile der Wohnung im Einzelnen aufgeführt werden. Es reicht, wenn Obergruppen, wie Wasser, Elektrizität, Fenster- und Türverschlüssen oder Kocheinrichtung genannt werden.

Mögliche Beispiele für Kleinreparaturen, die der Mieter bei gültiger Kleinreparaturklausel im Mietvertrag bezahlen muss, sind Reparaturen an:

• Fenstergriff
• Türgriff
• Waschbecken
• Duschkopf
• Wasserhahn
• Rollladengurt
• Lichtschalter
• Steckdose

---

---

Was zählt nicht zu den Kleinreparaturen?

Gegenstände, mit denen der Mieter selten oder nie in direkten Kontakt kommt, fallen nicht unter die Regelungen zur Kleinreparatur. Mögliche Beispiele sind:

• Austausch von Leuchtmitteln im Hausflur
• Erneuerung von Silikonfugen
• Reparatur des Rollladenkastens
• Erneuerung von Stromleitungen
• Austausch von Fensterscheiben

---

Bis zu welcher Höhe können Vermieter Kleinreparaturen auf den Mieter umlegen?

Kommt es zum Rechtsstreit über die Kosten, muss das Gericht eine Einzelfallentscheidung treffen, denn die Höchstgrenze ist nicht strikt festgelegt. In der Regel halten Gerichte für Einzelreparaturen Kosten bis zu 100 Euro für zumutbar. Es kam aber auch schon vor, dass ein Gericht einem Mieteranteil an den Reparaturen von 120 Euro zustimmte.

Auch die Jahreshöchstgrenze steht nicht in einem konkreten Gesetzestext. Experten für Mietrecht sprechen aber eine Empfehlung darüber aus, was ein Mieter sich bieten lassen muss. Die Reparaturkosten, die ein Mieter pro Jahr tragen kann, sollten nicht mehr als 8 Prozent der Jahresmiete ohne Nebenkosten ausmachen.

Wichtig: Weil die Hand­werk­erpreise steigen, steigen im Laufe der Jahre zwar auch die Kosten­grenzen, die Vermieter in die Kleinre­paraturklauseln hinein­schreiben dürfen. Die Kosten­grenzen können Vermieter aber immer nur bei Neuvermietungen anpassen. Im laufenden Miet­verhältnis kann der Vermieter eine Kosten­grenze nicht einfach eigenmächtig auf den heute zulässigen Wert anheben. Die 50-Euro-Kosten­grenze pro Einzel­reparatur hat der Vermieter also selbst dann zu beachten, wenn heute bei Neuverträgen 100 Euro als Grenze zulässig ist.

---