Kündigungsschutz – Das Recht auf Kündigungswiderspruch für Mieter

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• Wann darf der Vermieter kündigen?
• Das Recht auf Kündigungswiderspruch
• Beispiele für mögliche Härtegründe
• Frist für den Kündigungswiderspruch
• Folgen des Kündigungswiderspruchs
• Voreilige Kündigung des Mieters – Wohnungskündigung zurückziehen?

Mieter in Deutschland genießen einen hohen Kündigungsschutz. Während Mieter den Mietvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen beenden können, haben Vermietern nur in wenigen Fällen das Recht dem Mieter zu kündigen. Dem Kündigungsrecht des Vermieters steht das Recht auf Kündigungswiderspruch des Mieters gegenüber.

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Wann darf der Vermieter kündigen?

Vermieter können nur in wenigen Fällen den Mietvertrag kündigen. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist in § 573 BGB sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter einen berechtigen Grund angeben. Laut Gesetz sind Vertragsverletzung, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Gründe berechtigte Gründe für eine ordentliche Vermieterkündigung. Bei besonders schweren Vertragsverletzungen kann der Vermieter unter Umständen sogar eine außerordentliche, fristlose Kündigung aussprechen.

Sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt, kann der Vermieter sie auch dann wirksam aussprechen, wenn der Mieter bereits ordentlich gekündigt hat und die Beendigung des Mietverhältnisses damit eigentlich bevorsteht.

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Das Recht auf Kündigungswiderspruch

Unmittelbar auf das Kündigungsrecht des Vermieters folgt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Recht des Mieters einen Kündigungswiderspruch einzulegen. Der Vermieter ist sogar dazu verpflichtet den Mieter im Kündigungsschreiben auf dieses Recht hinzuweisen.

Ein Kündigungswiderspruch kann jedoch nicht gegen eine fristlose, sondern nur gegen eine ordentliche Vermieterkündigung eingelegt werden. Das Recht auf Kündigungswiderspruch ist in § 574 BGB geregelt. Man nennt diesen Paragraphen auch Härteklausel oder Sozialklausel.

Im Gesetz steht: „Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

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Beispiele für mögliche Härtegründe

• Hohes Alter
• Schwere Krankheit
• Schwangerschaft
• Anstehendes Abschlussexamen
• Fehlende Ersatzwohnung
• Geringes Einkomme

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Frist für den Kündigungswiderspruch

Den Widerspruch gegen die Vermieterkündigung muss der Mieter schriftlich einlegen. Wichtig ist es dabei nicht nur den oder die Härtegründe anzugeben, weshalb dem Mieter die Kündigung nicht zugemutet werden kann. Mieter müssen beim Kündigungswiderspruch unbedingt eine Frist einhalten: Der Vermieter muss den Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erhalten. Endet die Kündigungsfrist beispielsweise am 31. Juli 2022, dann muss der Vermieter den Kündigungswiderspruch spätestens am 31. Mai 2022 erhalten.

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Folgen des Kündigungswiderspruchs

Legt der Mieter einen schriftlichen Kündigungswiderspruch ein, kann der Vermieter entscheiden, ob er seine Kündigung zurückzieht und das Mietverhältnis zu den gegebenen Bedingungen aufrechterhält, oder ob er dem Mieter eine längere Kündigungsfrist gewähren will. Besteht der Vermieter jedoch auf sein Kündigungsrecht, während der Mieter bei seinem Widerspruchsrecht bleibt, kann der Vermieter Räumungsklage erheben.

Im Rahmen der Räumungsklage muss dann das Gericht entscheiden, ob die der berechtigte Kündigungsgrund des Vermieters schwerer wiegt, oder die Härtegründe des Mieters. Bei sehr alten oder kranken Mietern entscheiden Richter häufig mieterfreundlich und weisen die Kündigung ab. Wurden Schwangerschaft oder ein Abschlussexamen als Härtegrund vom Mieter angegeben bedeutet ein mieterfreundliches Urteil dagegen meist nur, dass das Mietverhältnis bis zur Geburt oder dem Examensabschluss verlängert wird.

Auch Schwierigkeiten eine neue Wohnung zu finden, kann ein Härtegrund für Mieter sein, um gegen eine Kündigung vom Vermieter Widerspruch einzulegen. Dabei reicht es jedoch nicht aus, sich auf den angespannten örtlichen Wohnungsmarkt zu berufen. Mieter müssen nachweisen können, um welche Wohnungen sie sich beworben haben und auch bereit dazu sein, eine Verschlechterung der Wohnsituation in Kauf zu nehmen.

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Voreilige Kündigung des Mieters – Wohnungskündigung zurückziehen?

In manchen Fällen haben Mieter die Aussicht auf eine neue Wohnung und kündigen voreilig das bestehende Mietverhältnis. Kommt es wider Erwarten dann doch nicht zu einem neuen Mietvertrag, ist die Sorge um die künftige Bleibe groß. Mieter stellen sich in einer solchen Situation regelmäßig die Frage, ob man die Wohnungskündigung zurückziehen kann und damit das bisherige Mietverhältnis einfach fortgesetzt wird.

Nach der aktuellen Rechtslage ist die Rücknahme einer Kündigung eines Mietvertrages in der Regel nicht möglich. Die Kündigungsrücknahme kann ausnahmsweise dann wirksam sein, wenn sie vorher oder gleichzeitig mit der Kündigung den Vermieter erreicht. Grundlage ist § 130 Abs. 1 BGB, wonach jede Willenserklärung widerrufen werden kann, sofern der Widerruf vorher oder zeitgleich mit der Willenserklärung eingeht. Wer seine Wohnungskündigung zurückziehen möchte, sollte den Widerruf sicherheitshalber persönlich bei dem Vermieter einreichen und sich den Empfang bestätigen lassen. Da der Widerruf einer Kündigung im Gegensatz zur Kündigung selbst nicht der Schriftform bedarf, kann der Widerruf allerdings auch telefonisch erfolgen. Dies kann im Einzelfall dabei helfen, kostbare Zeit zu sparen. Eine wirksame Kündigungsrücknahme hat eine Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses zur Folge.

Grundsätzlich kann die Vermieterseite auch eine verspätete Kündigungsrücknahme akzeptieren. Sodann kann der Mietvertrag im gegenseitigen Einvernehmen zu den bisherigen Konditionen fortgesetzt oder ein neues Vertragsverhältnis mit neuen Konditionen vereinbart werden.

Sollte die Wohnungskündigung auf einer Drohung oder Täuschung beruhen, kann der Mieter sie gegebenenfalls anfechten. Ist die Anfechtung von Erfolg gekrönt, wird der Mieter so gestellt, als hätte er die Kündigung niemals ausgesprochen. Auch in diesen Fällen wird das Mietverhältnis unverändert fortgesetzt.

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