Betriebskostenabrechnung prüfen: Wann Versicherungskosten zu hoch sind

Versicherungskosten gehören in vielen Betriebskostenabrechnungen zu den unscheinbaren Positionen. Gerade deshalb lohnt sich ein genauer Blick. Denn nicht jede Versicherung, die ein Vermieter abschließt, darf er in voller Höhe auf Mieter umlegen. Entscheidend ist, ob die Kosten vereinbart, umlagefähig, nachvollziehbar verteilt und wirtschaftlich angemessen sind. Steigen die Beträge plötzlich deutlich an oder enthält eine Sammelversicherung Risiken, die Wohnraummieter kaum betreffen, sollten Sie die Abrechnung prüfen und rechtzeitig Einwendungen erheben.

Noch Anfang 2026 befasste sich das Amtsgericht Lichtenberg mit der Frage, in welchem Umfang Mieter die Kosten einer Versicherung gegen Terrorschäden, Vulkanausbrüche und weitere Risiken tragen müssen (Urteil vom 07.01.2026, Az.: 8 C 343/25).

In diesem Ratgeber sehen wir uns das Thema Versicherungskosten in der Betriebskostenabrechnung genauer an und ordnen das genannte Urteil ein.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Welche Versicherungskosten dürfen Vermieter überhaupt abrechnen?
• Wann Versicherungskosten auffällig hoch wirken
• Welche Risiken Mieter nicht ungeprüft mitbezahlen müssen
• FAQ zum Thema Betriebskosten und zu hohe Versicherungskosten

Vermieter dürfen nicht beliebige Versicherungskosten auf Mieter abwälzen. Ausgangspunkt sind der Mietvertrag und die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Nach § 2 Nr. 13 BetrKV zählen insbesondere Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung zu den umlagefähigen Betriebskosten, etwa Gebäudeversicherungen gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser oder Elementarschäden sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank oder Aufzug.

Erst in den Mietvertrag schauen

Prüfen Sie zuerst, ob Ihr Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten überhaupt wirksam vorsieht. Häufig steht dort, dass Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung tragen. Dann können auch die dort genannten Sach- und Haftpflichtversicherungen grundsätzlich abgerechnet werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, muss der Vermieter besonders genau erklären können, warum Sie diese Kosten zahlen sollen.

Wichtig ist außerdem: Umlagefähig ist nur die Versicherung, die mit dem Gebäude oder seiner Nutzung zusammenhängt.

Nicht jede Police ist automatisch angemessen

Auch wenn eine Versicherung dem Grunde nach umlagefähig ist, darf der Vermieter nicht jeden beliebigen Preis abrechnen. Er muss wirtschaftlich handeln. Das heißt nicht, dass er immer den billigsten Anbieter wählen muss. Er darf auch auf Zuverlässigkeit, Deckungssumme und ordentliche Schadensabwicklung achten. Trotzdem muss das Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen stimmen.

Der Bundesgerichtshof beschreibt dieses Wirtschaftlichkeitsgebot als Pflicht des Vermieters, bei betriebskostenrelevanten Entscheidungen ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu beachten (BGH, Urteil vom 13.10.2010, XII ZR 129/09).

Hohe Versicherungskosten sind nicht automatisch falsch. Gebäudealter, Schadensverlauf, Lage, Versicherungsumfang und Marktentwicklung können Prämien beeinflussen. Auffällig wird es aber, wenn die Kosten deutlich über Vergleichswerten liegen, stark steigen oder der Vermieter keine nachvollziehbare Erklärung liefert.

Betriebskostenspiegel sind ein Warnsignal, aber kein Beweis

Viele Mieter vergleichen ihre Abrechnung mit einem örtlichen Betriebskostenspiegel. Das ist sinnvoll, aber rechtlich nicht immer entscheidend. Ein Betriebskostenspiegel hat nicht dieselbe Bedeutung wie ein Mietspiegel. Der BGH hat entschieden, dass Durchschnittswerte aus Betriebskostenspiegeln allein nicht automatisch beweisen, dass der Vermieter unwirtschaftlich gehandelt hat (BGH, Urteil vom 11.8.2010, VIII ZR 45/10).

Trotzdem sollten Sie solche Werte nicht ignorieren. Liegt Ihre Abrechnung deutlich darüber, haben Sie einen guten Anlass, die Position genauer zu prüfen.

Starke Kostensteigerungen genau hinterfragen

Ein besonders klares Warnzeichen ist eine deutliche Steigerung über mehrere Jahre. Im Fall des Amtsgerichts Lichtenberg rechnete die Vermieterin für eine 83,90 m² große Wohnung Versicherungskosten von 359,43 Euro im Jahr 2021, 397,04 Euro im Jahr 2022, 454,23 Euro im Jahr 2023 und 487,43 Euro im Jahr 2024 ab. Umgerechnet stieg der monatliche Quadratmeterbetrag von 0,36 Euro auf 0,49 Euro. Der Mieter hielt dem entgegen, dass die Berliner Betriebskostenübersicht für Versicherungskosten eher 0,23 bis 0,35 Euro je Quadratmeter und Monat auswies.

Solche Zahlen bedeuten nicht automatisch, dass Sie Geld zurückbekommen. Sie liefern aber einen konkreten Prüfungsansatz. Fordern Sie Belege an und fragen Sie, welche Risiken versichert sind, welche Gebäude einbezogen wurden, ob Gewerbeanteile enthalten sind und ob der Vermieter Vergleichsangebote geprüft hat. Je stärker die Abweichung ist, desto wichtiger wird eine nachvollziehbare Erklärung.

Was bei Sammelversicherungen problematisch sein kann

Viele größere Vermieter schließen Sammelversicherungen für mehrere Gebäude ab. Das kann wirtschaftlich sinnvoll sein, weil ein großer Bestand bessere Konditionen ermöglichen kann. Problematisch wird es aber, wenn die Sammelpolice so groß und unübersichtlich ist, dass Mieter nicht mehr erkennen können, welche Kosten auf ihr Haus entfallen und welche Risiken sie tatsächlich mitbezahlen.

Im Lichtenberger Fall ging es um eine Versicherung für einen sehr großen Bestand mit rund 154.000 beziehungsweise 155.000 Nutzeinheiten. Das Gericht äußerte erhebliche Bedenken, weil nicht nachvollziehbar war, wie die Kosten der vielen versicherten Risiken auf unterschiedliche Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilt wurden. Es ließ offen, ob eine derart große Wirtschaftseinheit überhaupt zulässig ist, hielt aber die konkrete Abrechnung schon wegen fehlender Nachvollziehbarkeit und fehlender Kostentrennung für problematisch.

Der entscheidende Punkt liegt oft nicht im Wort „Versicherung“, sondern im konkreten Inhalt der Police. Lassen Sie sich daher nicht mit einer Sammelposition abspeisen. Entscheidend ist, welche Risiken versichert sind und ob diese Risiken mit Ihrer Wohnung zusammenhängen.

Fernliegende Risiken: Terror, Vulkanausbruch und Schneelawinen

Eine Gebäudeversicherung darf nicht grenzenlos aufgebläht werden. Im Fall des AG Lichtenberg enthielt die Sammelversicherung unter anderem Risiken wie innere Unruhen, Streik, Aussperrung, Terror, Überschallknall, Erdbeben, Schneelawinen und Vulkanausbrüche. Das Gericht meinte: Ein vernünftiger Eigentümer versichert ein teures Terrorrisiko nur dann, wenn konkrete Umstände für eine entsprechende Gefahr sprechen. Ist ein solcher Schaden sehr unwahrscheinlich, passt eine teure Absicherung nicht zu ordentlicher Bewirtschaftung (AG Lichtenberg, Urteil vom 7.1.2026, 8 C 343/25).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte bereits zur Terrorversicherung entschieden, dass es auf die konkrete Gefährdung ankommt. Besonders gefährdet können etwa Gebäude mit Symbolcharakter, Regierungsgebäude, Bahnhöfe, Flughäfen, Einkaufszentren oder Gebäude in deren unmittelbarer Nähe sein (BGH, Urteil vom 13.10.2010, XII ZR 129/09). Für ein normales Wohnhaus ohne besondere Gefährdung können Mieter daher kritisch fragen, warum sie eine teure Terrorversicherung mittragen sollen.

Gewerbliche Risiken gehören nicht ohne Weiteres in Ihre Wohnkosten

Wohnt in Ihrem Haus auch ein Gewerbebetrieb oder rechnet der Vermieter über eine Police ab, die viele Gewerbeeinheiten umfasst, sollten Sie besonders aufmerksam sein. Gewerbliche Nutzungen können andere Risiken verursachen als Wohnungen. Dazu zählen etwa Betriebsausfälle, besondere Haftungsrisiken oder Schäden, die mit Kundenverkehr, Lagerung, Produktion oder Verkauf zusammenhängen.

Das AG Lichtenberg sah es kritisch, dass in der Sammelversicherung bis zu 50 Prozent Gewerbeeinheiten mitversichert waren und keine Kostentrennung vorgenommen wurde. Nach Auffassung des Gerichts war im dortigen Fall nicht ausreichend nachvollziehbar, ob Wohnungsmieter auch Kosten für gewerbliche Risiken mittragen mussten. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt allgemein: Ein Vorwegabzug oder eine Kostentrennung ist bei gemischt genutzten Gebäuden nicht automatisch immer erforderlich. Er kann aber insbesondere dann erforderlich sein, wenn die Gewerbenutzung zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führt oder wenn besondere gewerbliche Risiken mitversichert sind.

In dem nachfolgenden FAQ fassen wir die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Betriebskosten und zu hohe Versicherungskosten zusammen.

Dürfen Vermieter Versicherungskosten über die Betriebskosten abrechnen?

Ja, aber nicht beliebig. Umlagefähig sind vor allem Sach- und Haftpflichtversicherungen, die mit dem Gebäude oder seiner Nutzung zusammenhängen, etwa Gebäudeversicherung, Feuer-, Sturm-, Leitungswasser-, Elementarschaden-, Gebäudehaftpflicht-, Öltank- oder Aufzugsversicherung. Voraussetzung ist außerdem, dass die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.

Was sollte ich zuerst prüfen, wenn Versicherungskosten in der Abrechnung auftauchen?

Schauen Sie zuerst in Ihren Mietvertrag. Dort muss wirksam vereinbart sein, dass Betriebskosten auf Sie umgelegt werden dürfen. Häufig verweist der Vertrag auf die Betriebskostenverordnung. Dann können die dort genannten Versicherungskosten grundsätzlich abgerechnet werden.

Sind alle Versicherungen des Vermieters umlagefähig?

Nein. Nicht umlagefähig sind Versicherungen, die vor allem eigene Geschäftsrisiken, Verwaltungsrisiken oder gewerbliche Ausfälle des Vermieters absichern. Entscheidend ist, ob die Versicherung tatsächlich mit dem Wohngebäude und dessen Nutzung zusammenhängt.

Reicht ein Betriebskostenspiegel als Beweis für zu hohe Kosten?

Nein. Ein Betriebskostenspiegel ist ein wichtiges Warnsignal, aber allein meist kein Beweis für unwirtschaftliches Handeln. Liegen Ihre Versicherungskosten deutlich über den Vergleichswerten, sollten Sie aber Belege anfordern und die Position genauer prüfen.

Was bedeutet das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Versicherungskosten?

Der Vermieter muss ein angemessenes Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen beachten. Er muss nicht zwingend den billigsten Anbieter wählen, darf aber keine unnötig teuren oder sachlich kaum begründbaren Versicherungen auf die Mieter umlegen. Maßgeblich ist, ob die Entscheidung aus Sicht eines vernünftigen Vermieters bei ordentlicher Bewirtschaftung vertretbar war.

Müssen Mieter Risiken wie Terror, Vulkanausbruch oder Schneelawinen mitbezahlen?

Nicht automatisch. Solche Risiken müssen konkret zum Gebäude passen und wirtschaftlich vertretbar sein. Bei einem normalen Wohnhaus ohne besondere Gefährdung können Mieter kritisch hinterfragen, warum sie teure Zusatzrisiken wie Terrorversicherung oder Vulkanschäden mittragen sollen.

Was sollten Mieter tun, wenn sie Versicherungskosten für zu hoch halten?

Fordern Sie Belege an und prüfen Sie, welche Risiken versichert sind, welche Gebäude oder Einheiten einbezogen wurden, ob Gewerbeanteile enthalten sind und nach welchem Schlüssel verteilt wurde. Erheben Sie rechtzeitig Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, wenn die Kosten nicht nachvollziehbar oder wirtschaftlich zweifelhaft erscheinen. Im Idealfall nehmen Sie die Unterstützung von einem Fachanwalt für Mietrecht in Anspruch, um auf der sicheren Seite zu sein.