Partner zieht ein: Worauf Sie jetzt achten sollten

Der Einzug des Partners in die Mietwohnung ist für viele Paare ein wichtiger Schritt in eine gemeinsame Zukunft. Neben Umzug, Möbeln und Alltag sollten Mieter auch rechtliche und organisatorische Punkte beachten. Dazu zählen die Zustimmung des Vermieters, mögliche Auswirkungen auf die Nebenkosten, die Anmeldung sowie die Frage, ob der bestehende Mietvertrag angepasst werden muss.

Wer den Partnereinzug frühzeitig, schriftlich und nachvollziehbar klärt, beugt Missverständnissen vor und schafft Sicherheit im Mietverhältnis. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Sie achten sollten.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Rechtliche Grundlagen: Wann wird aus Zusammenziehen Untervermietung?
• So holen Sie die Erlaubnis richtig ein
• Verträge, Kosten und Formalitäten
• FAQ: Partner zieht in die Mietwohnung ein

Soll der Partner in die Wohnung einziehen, stellt sich schnell folgende Frage: Was sagt das Mietrecht eigentlich dazu?

Was ist eine Gebrauchsüberlassung und wann liegt eine Untervermietung vor?

Rechtlich ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte der einschlägige Oberbegriff. Die Untervermietung ist ein wichtiger Unterfall, etwa wenn der Hauptmieter mit seinem Partner einen eigenen Untermietvertrag schließt. In diesem Fall überlässt der Mieter seinem Partner die Wohnung oder einen Teil der Wohnung zur Nutzung. Eine solche Gebrauchsüberlassung kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.

Zieht ein unverheirateter Partner dauerhaft ein, gilt er mietrechtlich regelmäßig als „Dritter“. § 540 BGB bestimmt, dass Mieter den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen dürfen, insbesondere nicht durch Weitervermietung. Der Mieter benötigt daher grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters. Für Wohnraum gibt § 553 BGB Mietern jedoch einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Der Wunsch, eine Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, reicht hierfür in der Regel aus (BGH, Urteil vom 5.11.2003, VIII ZR 371/02).

Vermieter, Hauptmieter und Untervermieter: Wer steht zu wem?

Bleibt nur eine Person im Hauptmietvertrag, ist diese weiterhin alleiniger Vertragspartner des Vermieters. Sie schuldet die Miete, muss die Hausordnung beachten und haftet für Pflichtverletzungen aus dem Mietverhältnis. Schließt der Hauptmieter mit seinem Partner zusätzlich einen Untermietvertrag, wird er diesem gegenüber zum Untervermieter. Der eigentliche Vermieter bleibt jedoch Vermieter des Hauptmieters und wird nicht automatisch auch Vermieter des Partners.

Das ist praktisch bedeutsam: Ansprüche aus dem Untermietvertrag kann der Partner grundsätzlich gegen den Hauptmieter richten, nicht gegen den Eigentümer. Umgekehrt kann sich der Vermieter bei Mietrückständen oder Schäden weiterhin an den Hauptmieter halten. Nach § 540 Abs. 2 BGB hat der Mieter außerdem ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch der Wohnung zu vertreten.

Besuch ist nicht dasselbe wie Einzug

Ein Partner darf selbstverständlich zu Besuch kommen. Für gewöhnlichen Besuch benötigen Mieter keine Erlaubnis des Vermieters. Problematisch wird es erst, wenn der Aufenthalt nicht mehr als bloßer Besuch erscheint, sondern auf Dauer angelegt ist. Dafür können etwa ein eigener Schlüssel, ein Namensschild am Briefkasten, dauerhaft eingebrachte Möbel, eine Ummeldung oder eine regelmäßige Beteiligung an Miete und Nebenkosten sprechen.

Verschiedene Quellen nennen als Orientierung mehrere Wochen, häufig etwa sechs bis acht Wochen, ab denen ein längerer Aufenthalt kritisch werden kann. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine starre gesetzliche Frist. Sicherer ist daher: Sobald ein gemeinsamer Haushalt geplant ist, sollten Mieter den Vermieter vorab informieren und um Erlaubnis bitten.

In den meisten Fällen ist die Zustimmung des Vermieters kein unüberwindbares Hindernis. Häufig genügen wenige Angaben, um den Einzug des Partners rechtssicher vorzubereiten.

Wann brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters?

Bei Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern sowie Kindern und regelmäßig auch Eltern ist die Rechtslage mieterfreundlich. Ihre Aufnahme gehört in vielen Fällen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, solange keine Überbelegung entsteht und der Mieter selbst weiterhin dort wohnt. Informieren sollten Mieter den Vermieter dennoch, schon wegen der Nebenkosten und der Meldedaten.

Bei einem unverheirateten Lebensgefährten ist die Rechtslage anders: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass für dessen Aufnahme in die Mietwohnung die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. Im Regelfall hat der Mieter darauf jedoch einen Anspruch (BGH, Urteil vom 5.11.2003, VIII ZR 371/02). Der Vermieter darf also nicht nach persönlichem Geschmack entscheiden. Will er die Zustimmung verweigern, braucht er sachliche Gründe.

Was sollte Ihre Anfrage enthalten?

Bitten Sie den Vermieter schriftlich um Erlaubnis, bevor der Partner einzieht. Eine E-Mail kann praktisch reichen, noch besser ist ein Schreiben, dessen Zugang Sie später nachweisen können. Nennen Sie den vollständigen Namen des Partners, das geplante Einzugsdatum und erklären Sie kurz, dass Sie eine gemeinsame Lebensgemeinschaft führen oder begründen möchten. Sie müssen keine intimen Details offenlegen. Der Wunsch nach einem gemeinsamen Haushalt ist ein persönlicher Grund, der in der Regel genügt.

Sinnvoll ist außerdem der Hinweis, ob der Partner nur Bewohner sein soll, ob ein Untermietvertrag geplant ist oder ob Sie eine Aufnahme in den Hauptmietvertrag wünschen. Für die Aufnahme in den Hauptmietvertrag ist allerdings eine Vertragsänderung erforderlich, der auch der Vermieter zustimmen muss. Bitten Sie um eine schriftliche Zustimmung bis zu einem konkreten Datum. So schaffen Sie klare Verhältnisse.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Der Vermieter darf die Erlaubnis nur ausnahmsweise verweigern. § 553 BGB nennt vor allem drei Fälle: In der Person des Partners liegt ein wichtiger Grund vor, die Wohnung würde übermäßig belegt oder die Überlassung ist dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zumutbar. Eine Überbelegung kann etwa bei sehr kleiner Wohnfläche und mehreren Bewohnern ein Thema werden. Ein wichtiger Grund kann vorliegen, wenn konkrete Tatsachen erwarten lassen, dass der Partner den Hausfrieden erheblich stört. Bloße Vermutungen reichen nicht.

Neben der Erlaubnis sollten Sie auch regeln, welche Rolle der Partner in der Wohnung haben soll. Davon hängen Haftung, Kündigungsmöglichkeiten und finanzielle Sicherheit ab.

Zweiter Hauptmieter, Untermieter oder zusätzlicher Bewohner?

Es gibt drei typische Wege:

• Erstens kann der Partner in den Hauptmietvertrag aufgenommen werden, wenn alle Beteiligten zustimmen, also auch der Vermieter. Dann haften beide Partner gegenüber dem Vermieter, meist als Gesamtschuldner. Das gibt dem einziehenden Partner Sicherheit, macht eine spätere Trennung aber komplizierter, weil ein gemeinsamer Mietvertrag regelmäßig nur gemeinsam gekündigt oder geändert werden kann. Ein Anspruch auf Aufnahme des Partners in den Hauptmietvertrag folgt aus § 553 BGB nicht automatisch. Dieser Anspruch betrifft in erster Linie die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung.
• Zweitens kann der Partner Untermieter werden. Dann bleibt der bisherige Mieter alleiniger Hauptmieter und schließt mit dem Partner einen eigenen Vertrag. Das ist flexibel, sollte aber schriftlich geregelt werden.
• Drittens kann der Partner als zusätzlicher Bewohner ohne eigenen Mietvertrag einziehen. Das ist unkompliziert, schützt den Partner aber weniger.

Welche Lösung passt, hängt davon ab, ob Sie dauerhaft zusammenbleiben möchten, wie Sie Kosten teilen und wie viel rechtliche Bindung beide wollen.

Wohnungsgeberbestätigung und Anmeldung

Nach dem Einzug muss sich der Partner bei der Meldebehörde anmelden. Dafür braucht er eine Wohnungsgeberbestätigung. Wohnungsgeber ist die Person, die die Wohnung tatsächlich zur Verfügung stellt. Das ist häufig der Vermieter oder die Hausverwaltung. Bei einer Untervermietung kann aber auch der Hauptmieter Wohnungsgeber sein. Die Bestätigung enthält unter anderem Name und Anschrift des Wohnungsgebers, das tatsächliche Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen der einziehenden Personen. Ist der Wohnungsgeber nicht zugleich Eigentümer, müssen außerdem Name und Anschrift des Eigentümers angegeben werden. Der Wohnungsgeber muss sie spätestens zwei Wochen nach Einzug ausstellen. Weigert sich der Wohnungsgeber, sollten Betroffene dies der Meldebehörde mitteilen.

Wichtig: Eine Wohnungsgeberbestätigung ersetzt nicht automatisch die mietrechtliche Erlaubnis zum Einzug. Beides sollte getrennt betrachtet werden.

Nebenkosten, Miete, Kaution und Versicherungen

Zieht eine weitere Person ein, können sich laufende Kosten ändern. Wasser, Müll, Allgemeinstrom oder andere Betriebskosten können steigen, je nach Abrechnungsschlüssel. Der Vermieter darf die Betriebskostenvorauszahlung nicht beliebig erhöhen, aber eine angemessene Anpassung kann sinnvoll sein, damit später keine hohe Nachzahlung entsteht. Ein Untermietzuschlag ist nach § 553 Abs. 2 BGB nur möglich, wenn dem Vermieter die Überlassung sonst nicht zuzumuten wäre. Das ist eine Einzelfallfrage.

Prüfen Sie außerdem private Verträge: Hausratversicherung, Haftpflichtversicherung, Internet, Strom und Rundfunkbeitrag sollten zum neuen Haushalt passen. Bei der Kaution gilt: Der Vermieter muss sie nicht teilweise an den einziehenden Partner „umschreiben“. Intern können Sie aber vereinbaren, ob sich der Partner an der Kaution beteiligt.

Was passiert bei einem heimlichen Einzug?

Ein heimlicher dauerhafter Einzug ist riskant. Ohne Erlaubnis kann eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte vorliegen. Das kann eine Abmahnung, eine Unterlassungsforderung und im Streitfall sogar eine Kündigung nach sich ziehen. Gerichte schauen jedoch auf den Einzelfall. So hielt das Landgericht Berlin eine Kündigung wegen ungenehmigter Aufnahme der Lebensgefährtin bei einem langjährig beanstandungsfreien Mietverhältnis nicht ohne Weiteres für wirksam (LG Berlin, Urteil vom 16.5.2017, 67 S 119/17). Darauf sollten Sie sich aber nicht verlassen.

Besser ist es, den Vermieter frühzeitig einzubeziehen, die Erlaubnis schriftlich einzuholen und den Einzug erst danach umzusetzen. So bleibt der gemeinsame Start nicht von einem vermeidbaren Mietrechtsstreit überschattet.

In dem nachfolgenden FAQ behandeln wir die wichtigsten Fragen zum Thema Partner zieht in die Mietwohnung ein.

Brauche ich die Zustimmung des Vermieters, wenn mein unverheirateter Partner einzieht?

Ja, bei einem unverheirateten Partner ist in der Regel die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Mietrechtlich gilt der Partner meist als Dritter. In vielen Fällen haben Mieter aber einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn sie eine Lebensgemeinschaft begründen oder fortsetzen möchten.

Gilt das auch für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner?

Bei Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern, Kindern und häufig auch Eltern ist die Rechtslage meist mieterfreundlicher. Ihre Aufnahme gehört in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, solange keine Überbelegung entsteht. Trotzdem ist es sinnvoll, den Vermieter zu informieren, etwa wegen Nebenkosten und Meldedaten.

Ab wann wird aus Besuch ein Einzug?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Als Anzeichen für einen dauerhaften Einzug können ein eigener Schlüssel, ein Namensschild am Briefkasten, eingebrachte Möbel, eine Ummeldung oder eine regelmäßige Beteiligung an Miete und Nebenkosten gelten. Sobald ein gemeinsamer Haushalt geplant ist, sollte die Zustimmung rechtzeitig geklärt werden.

Muss mein Partner in den Hauptmietvertrag aufgenommen werden?

Nein, ein Anspruch auf Aufnahme des Partners in den Hauptmietvertrag besteht nicht automatisch. Dafür müssten alle Beteiligten zustimmen, also auch der Vermieter. Wird der Partner aufgenommen, haften beide Mieter gegenüber dem Vermieter, was bei einer späteren Trennung rechtlich komplizierter werden kann.

Was passiert, wenn mein Partner heimlich einzieht?

Ein heimlicher dauerhafter Einzug kann rechtliche Folgen haben. Ohne erforderliche Erlaubnis kann eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung vorliegen. Das kann zu einer Abmahnung, einer Unterlassungsforderung oder im Streitfall sogar zu einer Kündigung führen. Sicherer ist es, den Vermieter frühzeitig einzubeziehen und die Zustimmung schriftlich einzuholen.