Neues Mietverhältnis – wann die alte Wohnflächenberechnung nicht gilt
In diesem Ratgeber:
- Ist ein Mietvertrag ohne Quadratmeterangabe gültig?
- Wohnflächenberechnung – diese Methoden kommen infrage
- So wird die Wohnfläche berechnet
- Falsch berechnete Wohnfläche – das sind Ihre Ansprüche
- Ausnahmen von der 10-Prozent-Grenze
- Alte Wohnflächenberechnung bei neuem Mietverhältnis – neues BGH-Urteil
Es ist nicht ungewöhnlich, dass in Mietverträgen bis auf die Angabe der Wohnfläche alle erdenklichen Angaben enthalten sind. Aber: Ist das überhaupt zulässig und welche Konsequenzen hat das für den Mieter? Manchmal greifen Vermieter auf eine alte Wohnflächenberechnung zurück und wenden diese auf ein neues Mietverhältnis an. Doch in den letzten Jahren hat sich einiges geändert und die Maßstäbe von gestern gelten nicht unbedingt heute. Hierzu gibt es ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Jahr 2023, das Klarheit schafft.
Was Sie über das Thema Wohnflächenberechnung und das neuere BGH-Urteil wissen sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
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Ist ein Mietvertrag ohne Quadratmeterangabe gültig?
Fehlt im Mietvertrag die Angabe zur Wohnfläche der Mietwohnung, führt dies nicht automatisch zur Unwirksamkeit des Vertrages. Vielmehr interpretieren einige Gerichte dies als Zeichen dafür, dass der Vermieter sich nicht auf eine genaue Quadratmeterzahl festlegen wollte und der Mieter ebenfalls keine feste Größe verlangte (so zum Beispiel AG Nienburg, Urteil vom 11.06.2008, Az: 6 C 637/07).
Kommt es später zum Streit über die tatsächliche Größe der Wohnung, steht der Mieter oft schlechter da, wenn er von einer größeren Wohnung ausgegangen ist. In der Regel kann er dann aus der tatsächlichen Größe der Wohnung keinen Mietmangel herleiten, da keine verbindliche Wohnfläche vereinbart wurde.
Wohnflächenberechnung – diese Methoden kommen infrage
Zur Berechnung der Wohnfläche stehen derzeit zwei unterschiedliche Methoden zur Verfügung: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN-Norm 277. Beide Berechnungsmethoden sind für den preisfreien Wohnraum, also nicht öffentlich geförderte Wohnungen, anwendbar. Für preisgebundenen Wohnraum, wie zum Beispiel Sozialwohnungen, ist ausschließlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Berechnungsgrundlage zulässig.
In der Praxis wird überwiegend die seit dem 01.01.2004 geltende WoFlV angewendet. Diese löste die bis dahin maßgebliche II. Berechnungsverordnung ab.
So wird die Wohnfläche berechnet
Um die Wohnfläche oder Grundfläche zu ermitteln, muss zunächst geklärt werden, welche Bereiche überhaupt in die Wohnfläche einfließen. Gemäß § 2 der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird die Wohnfläche durch die Grundfläche aller Räume definiert, die ausschließlich der Wohnung zugeordnet sind. Nicht zur Wohnfläche zählen unter anderem Waschküchen, Keller und Garagen. Neben den Hauptflächen der Räume müssen gemäß § 3 WoFlV bestimmte Flächen einbezogen werden, wie Verkleidungen von Fenstern und Türen, Rahmenumrandungen sowie Fuß-, Sockel- und Schrammleisten.
Terrassen, Loggien und Balkone werden gemäß WoFlV zu 25 % angerechnet (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018, Az.: 18 S 308/13). Eine Anrechnung zu 50 % ist nur unter besonderen Umständen möglich, beispielsweise bei besonders guten Lagen oder aufwendig gestalteten Terrassen und Balkonen, die einen höheren Wohnwert bieten. Beheizte Wintergärten werden zu 100 % angerechnet, während unbeheizte Wintergärten nur mit 50 % in die Wohnfläche einfließen.
Im Gegensatz zur DIN-Norm 277 werden Dachschrägen gemäß WoFlV nicht vollständig angerechnet. Flächen mit einer Raumhöhe über 2 Metern werden zu 100 % als Wohnfläche gezählt. Bereiche, die eine Höhe zwischen 1 und 2 Metern haben, werden zur Hälfte berücksichtigt, während Flächen unter 1 Meter Höhe nicht in die Wohnfläche einfließen.
Falsch berechnete Wohnfläche – das sind Ihre Ansprüche
In den meisten Entscheidungen stützt sich der Bundesgerichtshof auf seine Urteile zur 10-Prozent-Grenze. Liegt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche bei 10 Prozent oder weniger, hat der Mieter keine rechtliche Grundlage für Beschwerden. Auch bei offensichtlichen Falschangaben müssen diese bei der Berechnung der Nebenkosten akzeptiert werden.
Ist die Wohnung jedoch um mehr als 10 Prozent kleiner als angegeben, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten: Er kann fristlos kündigen und eine Mietrückzahlung verlangen oder die Miete entsprechend kürzen. Bei einer Abweichung von beispielsweise 20 Prozent kann die Miete entsprechend um 20 Prozent reduziert werden.
Ausnahmen von der 10-Prozent-Grenze
Im Bereich der Mieterhöhung hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 18.11.2015 (Az.: VIII ZR 266/14) entschieden, dass die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist, unabhängig von den im Mietvertrag festgehaltenen Quadratmeterangaben. Somit spielt es bei Mieterhöhungen keine Rolle, welche Wohnfläche im Vertrag steht, sondern nur die tatsächlich vorhandene Fläche.
Auch im Bereich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung hat der BGH im Mai 2018 die 10-Prozent-Regelung aufgegeben. Seit dem 30. Mai 2018 (BGH, VIII ZR 220/17) dürfen Vermieter für die Berechnung der Nebenkostenabrechnung nur noch die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen. Wenn die Vertragsparteien keine abweichende Regelung getroffen haben, sind die Betriebskosten gemäß § 556a BGB grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnfläche aufzuteilen.
Alte Wohnflächenberechnung bei neuem Mietverhältnis – neues BGH-Urteil
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Beschluss vom 17.10.2023 (VIII ZR 61/23) erneut ein richtungsweisendes Urteil zur Wohnflächenberechnung getroffen. Inhaltlich ging es darum, ob eine Wohnflächenberechnung nach der alten II. Berechnungsverordnung auch bei einem neuen Mietverhältnis zur Anwendung kommen kann.
Dieser Sachverhalt lag dem Urteil zugrunde
Der Rechtsstreit drehte sich um eine Mietrückforderung wegen vermeintlicher Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent. Das Mietverhältnis begann 2014, wobei die Wohnfläche im Mietvertrag mit 49,18 Quadratmetern angegeben war. Die Mieterin ließ die Wohnung vermessen und stellte fest, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent geringer war. Daraufhin klagte sie auf Rückzahlung anteiliger Miete.
Eine tatsächliche Wohnfläche von 43,3 m² wurde vom gerichtlich bestellten Sachverständigen bestätigt. Bei der Berechnung hatte der Sachverständige die Fläche des Balkons gemäß § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung (WoFlV) mit einem Viertel berücksichtigt.
Die Vermieterin vertrat die Auffassung, dass der Balkon nach der alten II. Berechnungsverordnung (II. BV) zu berücksichtigen sei – somit zur Hälfte. Dann bliebe die Abweichung unter 10 Prozent.
Die Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei Neuvermietungen die Wohnfläche nach den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Vorschriften zu berechnen ist. Da der Mietvertrag nach Inkrafttreten der WoFlV abgeschlossen wurde, ist diese Verordnung maßgeblich, die eine Anrechnung der Balkonfläche zu einem Viertel vorsieht. Die Übergangsvorschrift des § 5 WoFlV ist in einem solchen Fall nicht anwendbar.
Vermieter, die die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) ermitteln ließen und die Kosten für eine Neuberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vermeiden möchten, haben kein besonderes Schutzbedürfnis.
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