Mietpreisbremse Update 2024 – das sollten Mieter wissen
In diesem Ratgeber:
- Was ist die Mietpreisbremse?
- Staffelmiete und Indexmiete – das ist zu beachten
- So erfahren Sie die ortsübliche Vergleichsmiete
- Verlängerung und Ausgestaltung der Mietpreisbremse in 2024
- Verstoß gegen die Mietpreisbremse – das können Mieter tun
- Mieterhöhung 2024 – gilt die Mietpreisbremse?
Mehr als die Hälfte aller Menschen in Deutschland lebt in Mietwohnungen, ein Rekordwert innerhalb Europas. Viele Menschen sind von den in den letzten Jahren stark gestiegenen Mieten betroffen. Dies gilt insbesondere für dicht besiedelte Gebiete wie München, Frankfurt am Main und Stuttgart, wo die Wohnkosten besonders hoch sind. Um die Mieten zu begrenzen und zu verhindern, dass sie weiter exorbitant ansteigen, führte die Regierung bereits am 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse ein. Die Bestimmungen zur Mietpreisbremse wurden von der Bundesregierung nun bis 2029 verlängert. Dem Mieterbund ist das allerdings nicht genug.
Was Sie jetzt zur Mietpreisbremse wissen müssen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
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Was ist die Mietpreisbremse?
Seit der Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 dürfen die Bundesländer für bestimmte Gebiete festlegen, dass die Miete bei neu abgeschlossenen Verträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen bestehen bei neu errichteten Gebäuden, umfassenden Sanierungen oder wenn die vorherige Miete bereits über diesem Limit lag. Eine Verschärfung dieser Regelungen erfolgte durch das Mietrechtsanpassungsgesetz, das am 1. Januar 2019 wirksam wurde.
Das neuere Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn ist seit dem 1. April 2020 in Kraft. Mieter, die nach diesem Datum Mietverträge abschlossen und zu viel bezahlt haben, können die Differenz rückwirkend einfordern. Zudem haben Städte und Gemeinden bis Ende 2025 die Möglichkeit, Gebiete mit knappem Wohnraum zu bestimmen, für die diese Mietbegrenzung gelten soll.
Staffelmiete und Indexmiete – das ist zu beachten
Die Mietpreisbremse ist auch bei Staffelmietverträgen anwendbar. Wenn bei solch einem Vertrag die vereinbarte Mietsteigerung die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt, wird der übersteigende Betrag auf die erlaubte 10-Prozent-Grenze reduziert. Das bedeutet, dass nicht die gesamte Mietsteigerung ungültig ist, sondern nur der Teil, der diese Grenze überschreitet.
Bei Verträgen mit Indexmiete wird die Mietpreisbremse jedoch nur eingeschränkt angewendet. Hier unterliegt lediglich die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete der Mietpreisbremse, während nachfolgende Mieterhöhungen, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind, davon ausgenommen sind. Dies bedeutet, dass Mietsteigerungen über die 10-Prozent-Grenze hinaus möglich sind, sofern der Verbraucherpreisindex steigt, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete konstant bleibt.
So erfahren Sie die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die übliche Miete pro Quadratmeter für Immobilien in einer bestimmten Region. Seit dem 1. Juli 2022 ist das neue Mietspiegelreformgesetz in Kraft. Es verpflichtet alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern, einen Mietspiegel zu erstellen. Mieter und Vermieter können sich die notwendigen Informationen bei den zuständigen Behörden wie dem Wohnungs- oder Sozialamt einholen. Sollte eine Gemeinde keinen eigenen Mietspiegel erstellen, übernehmen in der Regel Vertreter der Mieter oder Vermieter diese Aufgabe.
Im deutschen Mietrecht wird zwischen zwei Arten von Mietspiegeln unterschieden: dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel, geregelt in den §§ 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Ein einfacher Mietspiegel basiert auf Markteinschätzungen durch lokale Experten, während der qualifizierte Mietspiegel strengeren wissenschaftlichen Kriterien entsprechen muss. In rechtlichen Streitigkeiten über Mietpreiserhöhungen hat der einfache Mietspiegel im Vergleich zum qualifizierten Mietspiegel keine Beweiskraft.
Verlängerung und Ausgestaltung der Mietpreisbremse in 2024
Im April 2024 hat die Ampel-Koalition die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängert. Ohne diese Verlängerung wären die Regelungen in Berlin schon Ende Mai 2025 und in Nordrhein-Westfalen sowie Hamburg Ende Juni 2025 ausgelaufen. Nach der Koalitionseinigung kündigte Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) einen entsprechenden Gesetzentwurf an.
SPD-Fraktionsvize Dirk Wiese fordert, die Mietpreisbremse effektiver zu gestalten. Eine der Überlegungen ist die Anpassung der Definition für Neubauten in den bestehenden gesetzlichen Bestimmungen. Bisher sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen oder vermietet wurden, von der Mietpreisbremse ausgenommen. Wiese schlägt vor, diese Ausnahmeregelung auf Wohnungen zu erweitern, die nach dem 1. Oktober 2024 bezogen werden, möglicherweise mit Schutzbestimmungen für bestehende Mietverhältnisse aus diesem Zeitraum. Dies würde nach Meinung von Wiese die Reichweite der Mietpreisbremse erheblich vergrößern.
Zusätzlich möchte die SPD-Fraktion die zunehmende Umgehung der Mietpreisbremse bei möblierten und befristeten Mietverhältnissen bekämpfen. Aktuell kann bei möblierten Wohnungen ein Möblierungszuschlag zur Nettokaltmiete hinzuaddiert werden, der rechtlich nicht festgelegt ist.
Verstoß gegen die Mietpreisbremse – das können Mieter tun
Mieter, die von überhöhten Mieten betroffen sind, sollten zunächst durch eine formelle Rüge gegen die zu hohe Miete vorgehen. Es ist empfehlenswert, sich dabei von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten und unterstützen zu lassen. Wenn die Rüge mehr als 2,5 Jahre nach Mietbeginn erfolgt oder das Mietverhältnis vor dem 1. April 2020 eingegangen wurde, ist die Rüge nur für zukünftige Zahlungen wirksam. Ab dem Zeitpunkt der Rüge muss der Vermieter dann überbezahlte Miete zurückzahlen.
Auf eigenmächtige Mietkürzungen sollte verzichtet werden. Falls die Mieterhöhung rechtmäßig war, könnte dies zu Mietschulden führen, die eine Kündigung nach sich ziehen könnten. Daher ist auch in diesem Fall die Beratung durch einen Fachanwalt ratsam.
Seit Januar 2019 gelten verschärfte Regelungen, die das sogenannte Herausmodernisieren, also die Verdrängung von Mietern durch extrem hohe Mietpreiserhöhungen infolge von Modernisierungen, als Ordnungswidrigkeit einstufen. Schon zuvor war der sogenannte „Mietwucher“ in § 291 Absatz 1 Nummer 1 des Strafgesetzbuchs festgehalten. Ein Verstoß gegen diese Regelung kann zu einer Geldstrafe oder zu einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren führen. In besonders schweren Fällen kann das Gericht sogar eine Gefängnisstrafe von bis zu zehn Jahren verhängen.
Mieterhöhung 2024 – gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Neuvermietungen und hat keinen Einfluss auf bereits bestehende Mietverhältnisse. Für laufende Mietverträge gibt es jedoch die Kappungsgrenze, welche die Erhöhung der Miete innerhalb von drei Jahren auf maximal 20 Prozent begrenzt. In Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete sogar nur um maximal 15 Prozent steigen.
Wenn eine Mietpreiserhöhung von 15 % oder 20 % zu einer Miete führen würde, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf nur bis zur Höhe dieser Vergleichsmiete erhöht werden. Erreicht die geplante Mieterhöhung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, bleibt es bei dem zulässigen Steigerungssatz der Kappungsgrenze, also 15 % oder 20 %.
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