Neue Mietspiegel 2024 – alles Wissenswertes zusammengefasst
In diesem Ratgeber:
- Was ist ein Mietspiegel und wofür ist er wichtig?
- Einfacher Mietspiegel vs. qualifizierter Mietspiegel – die Unterschiede?
- In diesen Bereichen spielt der Mietspiegel eine Rolle
- Mietspiegel 2024 – viele Städte nun zu einer Erstellung verpflichtet
- Mietspiegel finden und richtig lesen – das ist zu beachten
Ab dem Beginn des Jahres 2024 ist die Anwendung qualifizierter Mietspiegel in Städten, die mehr als 50.000 Bewohner zählen, verpflichtend. Diese Richtlinien gelten für jede Neuvermietung sowie bei der Erhöhung bestehender Mieten. Vermieter sind dadurch angehalten, die ortsübliche Vergleichsmiete einzuhalten und ihre Mietpreise der aktuellen Marktsituation anzupassen. Was ein qualifizierter Mietspiegel ist, welche Städte einen solchen erstellen müssen und wie man ihn richtig liest, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
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Was ist ein Mietspiegel und wofür ist er wichtig?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht, die Auskunft über das Mietniveau in einer bestimmten Stadt oder Region gibt. Die Übersicht enthält Angaben über Mieten, die nach verschiedenen Kriterien wie Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung für bestimmte Wohnungstypen ermittelt wurden. In der Regel weist der Mietspiegel entweder einen Durchschnittswert oder eine Preisspanne aus, wobei es sich bei den angegebenen Werten um Nettokaltmieten pro Quadratmeter handelt.
Ziel der Einführung des Mietspiegels war es, eine Vergleichsmiete zum Schutz der Mieter zu definieren. Zuvor konnten Vermieter die Miete willkürlich erhöhen. Mieter, die den neuen Preis nicht zahlen konnten oder wollten, wurden häufig mit einer sogenannten Änderungskündigung zum Auszug gezwungen. Heute sind Mietanpassungen in vielen Städten nur noch im Rahmen des Mietspiegels zulässig.
Grundsätzlich wird zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln unterschieden.
Einfacher Mietspiegel vs. qualifizierter Mietspiegel – die Unterschiede
Der einfache Mietspiegel bildet eine Zusammenfassung der gängigen Mietpreise innerhalb einer Gemeinde oder Kommune. Gemäß § 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist dieser gültig, sofern er entweder von der Gemeinde selbst oder in Zusammenarbeit mit Interessenvertretungen von Vermietern und Mietern erstellt oder anerkannt wird. Grundsätzlich ist kein bestimmtes Verfahren für die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels vorgeschrieben.
Im Gegensatz dazu steht der qualifizierte Mietspiegel gemäß § 558d BGB, der auf wissenschaftlichen Methoden basieren muss und alle zwei Jahre aktualisiert wird. Welche wissenschaftlichen Standards einzuhalten sind, ist in der Mietspiegelverordnung (MsV) festgelegt. Qualifizierte Mietspiegel können mit verschiedenen Methoden wie der Regressionsanalyse oder der Tabellenanalyse erstellt werden. Ihre Erstellung erfordert die Erhebung von Daten, die direkt durch Befragung von Mietern, Vermietern oder beiden Gruppen gewonnen werden. Ein qualifizierter Mietspiegel zeigt zudem detailliert auf, wie sich Faktoren wie Größe, allgemeiner Zustand, Ausstattung und insbesondere der energetische Zustand einer Wohnung auf den Mietpreis pro Quadratmeter auswirken.
In rechtlicher Hinsicht hat der qualifizierte Mietspiegel mehr Gewicht als der einfache Mietspiegel. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels wird dessen Richtigkeit grundsätzlich angenommen, was ihn zu einer verlässlichen Grundlage für Mieterhöhungen macht. Der einfache Mietspiegel dagegen dient vorrangig als Beweismittel und seine Bewertung obliegt dem Gericht. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, ist das Gericht in seiner Beurteilung der Mietpreisspanne daran gebunden und in seiner Entscheidungsfreiheit eingeschränkt.
In diesen Bereichen spielt der Mietspiegel eine Rolle
Hauptanwendungsbereich von Mietspiegeln ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren. Gemäß § 558 BGB hat der Vermieter das Recht, eine Anpassung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu fordern, vorausgesetzt, die Miete wurde im Zeitraum von 15 Monaten vor der geplanten Erhöhung nicht verändert. Weitere Informationen zur Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete haben wir hier für Sie zusammengefasst.
Darüber hinaus spielen Mietspiegel eine zentrale Rolle bei der Umsetzung der sogenannten Mietpreisbremse, die in Gebieten mit Wohnraummangel nicht selten ist. Diese Gebiete werden von den jeweiligen Bundesländern festgelegt. Hier darf die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal 10 Prozent übersteigen.
Auch beim Abschluss neuer Mietverträge, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen, oder bei vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen stellen Mietspiegel eine wertvolle Orientierungshilfe dar. In diesen Fällen sind die Informationen aus den Mietspiegeln jedoch nicht verbindlich, sondern dienen den Vertragsparteien als freiwillige Entscheidungshilfe.
Schließlich sind Mietspiegel auch im Kontext der Überprüfung von überhöhten Mietpreisen gemäß § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) und bei Mietwucher nach § 291 des Strafgesetzbuches (StGB) von Bedeutung.
Mietspiegel 2024 – viele Städte nun zu einer Erstellung verpflichtet
Städte über 50.000 Einwohner benötigen, wie bereits erwähnt, ab Anfang 2024 einen qualifizierten Mietspiegel. Diese Änderung wirkt sich auf ungefähr 70 Städte in Deutschland aus. Die bevölkerungsreichsten Bundesländer, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen, sind besonders betroffen.
Nach den im September 2023 veröffentlichten Angaben des Statistischen Bundesamtes hatten zum 31.12.2022 unter anderem folgende Städte mehr als 50.000 Einwohner und sind damit zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels verpflichtet:
– Baden-Württemberg: Baden-Baden, Böblingen, Göppingen, Rastatt, Ravensburg, Waiblingen
– Bayern: Neu-Ulm, Passau, Rosenheim, Schweinfurt
– Brandenburg: Brandenburg an der Havel, Cottbus, Frankfurt (Oder)
– Hessen: Bad Homburg vor der Höhe, Fulda, Marburg, Rüsselsheim am Main, Wetzlar
– Mecklenburg-Vorpommern: Greifswald, Neubrandenburg, Stralsund
– Niedersachsen: Hameln, Langenhagen, Lingen (Ems), Nordhorn, Peine, Wolfenbüttel
– Nordrhein-Westfalen: Ahlen, Bad Salzuflen, Eschweiler, Euskirchen, Frechen, Gummersbach, Hattingen, Hilden, Ibbenbüren, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Menden (Sauerland), Pulheim, Sankt Augustin, Stolberg (Rheinland)
– Rheinland-Pfalz: Bad Kreuznach, Neustadt an der Weinstraße, Speyer
– Sachsen: Görlitz, Plauen, Zwickau
– Sachsen-Anhalt: Dessau-Roßlau
– Schleswig-Holstein: Flensburg, Neumünster, Norderstedt
– Thüringen: Gera, Weimar
Zu den einwohnerstärksten Großstädten Berlin, Hamburg, München, Dortmund, Essen, Bremen, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig und Dresden gesellen sich somit einige Städte.
Mietspiegel finden und richtig lesen – das ist zu beachten
Üblicherweise ist der aktuelle Mietspiegel auf den Internetseiten der Stadt- oder Gemeindeverwaltungen zugänglich. Dort können Sie ihn entweder kostenlos herunterladen oder gegen eine geringe Gebühr anfordern.
Die meisten Mietspiegel beginnen mit einem einleitenden Teil, der die Methodik der Datenerhebung beschreibt. Anschließend folgt der Tabellenteil mit den maßgeblichen Grundpreisen. Der Grundpreis bezieht sich normalerweise auf die Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Häufig wird eine Kreuztabelle verwendet, in der Sie einerseits die Zeile entsprechend der Größe Ihrer Wohnung und andererseits die Spalte entsprechend dem Baujahr oder dem Jahr der Bezugsfertigkeit Ihrer Wohnung finden. Der Schnittpunkt dieser beiden Angaben liefert den Grundpreis für Ihre Wohnung. Im Wesentlichen geht es darum, die spezifischen Daten Ihrer Wohnung zu identifizieren und den Grundpreis herauszufinden.
Es gibt jedoch einige Besonderheiten bei Mietspiegeln. In manchen Fällen werden zusätzliche Kriterien wie die Lage der Wohnung oder die sanitären Einrichtungen berücksichtigt, was bedeutet, dass Sie die entsprechende Spalte für Ihre Wohnung finden müssen. Häufig werden auch keine festen Grundpreise angegeben, sondern Spannen, die sich aus einem Mittelwert sowie einem unteren und einem oberen Wert zusammensetzen. Für die Bestimmung des Grundpreises ist in der Regel der Mittelwert relevant.
Nachdem Sie den Grundpreis ermittelt haben, folgt die Bestimmung von wohnungsbezogenen Zu- und Abschlägen. Diese werden häufig in Centbeträgen ausgedrückt und können je nach Stadt oder Gemeinde stark variieren. Meistens beziehen sich diese Merkmale auf Ausstattungsdetails wie Badezimmer, Küche, Heizung und Fußböden. So kann es beispielsweise einen Zuschlag für ein zweites Badezimmer geben oder einen Abschlag für Wohnungen in Hochhäusern.
Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, starten Sie mit dem ermittelten Grundpreis Ihrer Wohnung. Falls Zu- und Abschläge in Ihrem Mietspiegel in Centbeträgen ausgewiesen sind, subtrahieren oder addieren Sie diese zum Grundpreis. Das Ergebnis stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar.
Mietspiegel finden und richtig lesen – das ist zu beachten
Üblicherweise ist der aktuelle Mietspiegel auf den Internetseiten der Stadt- oder Gemeindeverwaltungen zugänglich. Dort können Sie ihn entweder kostenlos herunterladen oder gegen eine geringe Gebühr anfordern.
Die meisten Mietspiegel beginnen mit einem einleitenden Teil, der die Methodik der Datenerhebung beschreibt. Anschließend folgt der Tabellenteil mit den maßgeblichen Grundpreisen. Der Grundpreis bezieht sich normalerweise auf die Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Häufig wird eine Kreuztabelle verwendet, in der Sie einerseits die Zeile entsprechend der Größe Ihrer Wohnung und andererseits die Spalte entsprechend dem Baujahr oder dem Jahr der Bezugsfertigkeit Ihrer Wohnung finden. Der Schnittpunkt dieser beiden Angaben liefert den Grundpreis für Ihre Wohnung. Im Wesentlichen geht es darum, die spezifischen Daten Ihrer Wohnung zu identifizieren und den Grundpreis herauszufinden.
Es gibt jedoch einige Besonderheiten bei Mietspiegeln. In manchen Fällen werden zusätzliche Kriterien wie die Lage der Wohnung oder die sanitären Einrichtungen berücksichtigt, was bedeutet, dass Sie die entsprechende Spalte für Ihre Wohnung finden müssen. Häufig werden auch keine festen Grundpreise angegeben, sondern Spannen, die sich aus einem Mittelwert sowie einem unteren und einem oberen Wert zusammensetzen. Für die Bestimmung des Grundpreises ist in der Regel der Mittelwert relevant.
Nachdem Sie den Grundpreis ermittelt haben, folgt die Bestimmung von wohnungsbezogenen Zu- und Abschlägen. Diese werden häufig in Centbeträgen ausgedrückt und können je nach Stadt oder Gemeinde stark variieren. Meistens beziehen sich diese Merkmale auf Ausstattungsdetails wie Badezimmer, Küche, Heizung und Fußböden. So kann es beispielsweise einen Zuschlag für ein zweites Badezimmer geben oder einen Abschlag für Wohnungen in Hochhäusern.
Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, starten Sie mit dem ermittelten Grundpreis Ihrer Wohnung. Falls Zu- und Abschläge in Ihrem Mietspiegel in Centbeträgen ausgewiesen sind, subtrahieren oder addieren Sie diese zum Grundpreis. Das Ergebnis stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar.
MieterEngel – auch bei Mieterhöhungen die richtige Stelle
Mietverträge können sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken, jedoch ist es selten, dass die Miete über diese gesamte Zeit konstant bleibt. Häufig kommt es zu Anpassungen der Miete, vor allem wenn Modernisierungen stattfinden oder ein neuer Mietspiegel veröffentlicht wird. Besonders bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete neigen einige Vermieter dazu, über das angemessene Maß hinauszugehen. Oftmals sind Mietsteigerungen rechtlich nicht haltbar, sei es aufgrund der Höhe oder aufgrund von Formfehlern. Die Gründe, die eine Mietsteigerung als unzulässig erscheinen lassen, wie die falsche Anwendung von Vergleichsmieten, die Nichtbeachtung von Mietpreisbremsen oder mehrere Mieterhöhungen in kurzer Zeit, sind vielfältig.
Wenn eine Mieterhöhung droht, kann es sinnvoll sein, sich juristisch beraten zu lassen. MieterEngel bietet seinen Mitgliedern eine rechtliche Prüfung durch Partneranwälte sowie Beratung zum weiteren Vorgehen. Auch bei anderen Fragen zum Mietrecht erhalten Sie eine qualifizierte Antwort.