Mietspiegel

Ab Anfang 2024 wird die Nutzung qualifizierter Mietspiegel in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtend. Diese Vorschrift greift sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Mieterhöhungen. Vermieter sind dadurch verpflichtet, die ortsübliche Vergleichsmiete zu berücksichtigen und ihre Mietpreise an die aktuelle Marktlage anzupassen. Wollen Sie mehr über den Mietspiegel Köln, den Mietspiegel Hamburg oder den Mietspiegel München erfahren?

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Was ist ein Mietspiegel?
• Einfacher Mietspiegel vs. qualifizierter Mietspiegel
• In diesen Bereichen spielt der Mietspiegel eine Rolle
• Mietspiegel – viele Städte nun zu einer Erstellung verpflichtet

Ein Mietspiegel gibt einen Überblick über das Mietniveau einer Stadt oder Region, basierend auf Kriterien wie Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung. Er zeigt Durchschnittswerte oder Preisspannen der Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Der Mietspiegel wurde eingeführt, um Vergleichsmieten festzulegen und Mieter zu schützen. Früher konnten Vermieter Mieten beliebig erhöhen, was oft zu Auszügen führte. Heute sind Mietanpassungen in vielen Städten an den Mietspiegel gebunden, der in einfache und qualifizierte Varianten unterteilt wird.

Der einfache Mietspiegel zeigt übersichtlich die üblichen Mietpreise einer Gemeinde. Er ist gültig, wenn er von der Gemeinde oder mit Vermieter- und Mieterverbänden erstellt oder anerkannt wird. Es gibt keine festen Verfahren für seine Erstellung und Aktualisierung. Im Gegensatz dazu muss der qualifizierte Mietspiegel auf wissenschaftlichen Methoden basieren, alle zwei Jahre aktualisiert werden und präzise Daten durch Befragungen erfassen. Er zeigt detailliert, wie Faktoren wie Größe, Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz den Mietpreis beeinflussen. Rechtlich hat der qualifizierte Mietspiegel mehr Gewicht als der einfache. Er gilt als korrekt und ist eine verlässliche Basis für Mieterhöhungen. Der einfache Mietspiegel dient als Beweismittel, dessen Bewertung das Gericht entscheidet. Bei einem qualifizierten Mietspiegel ist das Gericht an dessen Mietpreisspanne gebunden.

Der Hauptzweck von Mietspiegeln liegt im gesetzlichen Verfahren zur Mieterhöhung. Vermieter sind berechtigt, eine Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, sofern die Miete in den letzten 15 Monaten vor der geplanten Erhöhung unverändert geblieben ist. Mietspiegel sind zentral für die Mietpreisbremse, die in Regionen mit Wohnraummangel gilt. Dort darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch bei neuen Mietverträgen ohne Mietpreisbremse oder bei vereinbarten Mieterhöhungen bieten Mietspiegel Orientierung, sind jedoch nicht bindend, sondern freiwillige Hilfsmittel. Mietspiegel sind entscheidend für die Bewertung überhöhter Mietpreise und den Nachweis von Mietwucher.

Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sind ab Anfang 2024 verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel vorzulegen. Diese bedeutende Neuerung betrifft rund 70 Städte in Deutschland. Laut Daten des Statistischen Bundesamtes vom September 2023 hatten am 31.12.2022 folgende Städte über 50.000 Einwohner und müssen daher einen qualifizierten Mietspiegel erstellen:

• Baden-Württemberg: Baden-Baden, Böblingen, Göppingen, Rastatt, Ravensburg, Waiblingen
• Bayern: Neu-Ulm, Passau, Rosenheim, Schweinfurt
• Brandenburg: Brandenburg an der Havel, Cottbus, Frankfurt (Oder)
• Hessen: Bad Homburg vor der Höhe, Fulda, Marburg, Rüsselsheim am Main, Wetzlar
• Mecklenburg-Vorpommern: Greifswald, Neubrandenburg, Stralsund
• Niedersachsen: Hameln, Langenhagen, Lingen (Ems), Nordhorn, Peine, Wolfenbüttel
• Nordrhein-Westfalen: Ahlen, Bad Salzuflen, Eschweiler, Euskirchen, Frechen, Gummersbach, Hattingen, Hilden, Ibbenbüren, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Menden (Sauerland), Pulheim, Sankt Augustin, Stolberg (Rheinland)
• Rheinland-Pfalz: Bad Kreuznach, Neustadt an der Weinstraße, Speyer
• Sachsen: Görlitz, Plauen, Zwickau
• Sachsen-Anhalt: Dessau-Roßlau⁠
• Schleswig-Holstein: Flensburg, Neumünster, Norderstedt
• Thüringen: Gera, Weimar

Der Mietspiegel ist meist online bei Stadt- oder Gemeindeverwaltungen verfügbar. Er zeigt Nettokaltmieten pro m² nach Wohnungsgröße und Baujahr. Lage, Ausstattung und Preisspannen beeinflussen den Grundpreis. Zu- und Abschläge für Merkmale wie Bad oder Heizung variieren regional. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus Grundpreis plus Zu-/Abschlägen.