Nebenkosten Wasser – Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser in der Nebenkostenabrechnung

von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber finden Sie:

• Warmwasserkosten in der Nebenkostenabrechnung
• Kaltwasserkosten in der Nebenkostenabrechnung
• Kosten der Entwässerung in der Nebenkostenabrechnung
• Und was ist, wenn gar kein Wasserzähler in der Wohnung vorhanden ist?
• Sind Wasseruhren zwingend erforderlich?
• Ist die Wasserkostenabrechnung immer in den Nebenkosten enthalten?
• Wie wird das Abwasser berechnet?

Kosten für Warm-, Kalt- und Abwasser zählen zu den sogenannten umlagefähigen Betriebskosten. Das sind die Nebenkosten, die sich der Vermieter von den Mietern zurückholen kann. Während die Warmwasserkosten in der Regel in Abhängigkeit vom Verbrauch abgerechnet werden, kann der Vermieter die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung mittels Verteilerschlüssel auf die Mieter umlegen.

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Warmwasserkosten in der Nebenkostenabrechnung

Die Kosten für Warmwasser zählen zusammen mit den Heizkosten zu den sogenannten warmen Nebenkosten und nehmen eine Sonderstellung unter den umlagefähigen Nebenkosten ein. Heizung und Warmwasser müsse zwischen 50 und 70 Prozent in verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das bedeutet, dass Mieter durch ihren jeweiligen Verbrauch die Höhe der Kosten beeinflussen können. Wer sparsam heizt und wenig warmes Wasser verbraucht, kann am Jahresende sparen.

Um den individuellen Verbrauch der einzelnen Mieter messen zu können, muss der Vermieter die einzelnen Wohnungen mit Warmwasserzählern ausstatten. Die Verbrauchszähler müssen geeicht sein und zum Ende des Abrechnungszeitraums abgelesen werden. Meist übernimmt dies ein Ablesedienst.

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Kaltwasserkosten in der Nebenkostenabrechnung

Im Gegensatz zu den Kosten für warmes Wasser, müssen Vermieter die Kosten für kaltes Wasser nicht in Abhängigkeit des individuellen Verbrauchs abrechnen. Sind in den einzelnen Wohnungen keine Kaltwasserzähler installiert, wird der Gesamtverbrauch des Hauses mittels Verteilerschlüssel auf die Mietparteien umgelegt. Dasselbe gilt, wenn nur in einigen Wohnungen Kaltwasserzähler installiert sind.

Welchen Verteilerschlüssel der Vermieter dabei wählt, ist ihm überlassen. Der Verteilerschlüssel muss jedoch im Mietvertrag festgelegt werden und kann vom Vermieter nicht ohne Einverständnis des Mieters verändert werden.

Die Umlage von Kosten anhand eines Verteilerschlüssels birgt im Gegensatz zur verbrauchsabhängigen Abrechnung Nachteile. Werden die Kaltwasserkosten anhand der Wohnfläche umgelegt, werden die Mieter mit der größten Wohnung benachteiligt, denn nicht immer wohnen dort auch die meisten Personen. Wird anhand der Haushaltsgröße umgelegt, ist die Abrechnung nur dann gerecht, wenn der Vermieter über die tatsächliche Besetzung der Wohnungen während des Jahres in Kenntnis gesetzt war.

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Kosten der Entwässerung in der Nebenkostenabrechnung

Die Entwässerungskosten teilen sich in Kosten für Abwasser und Niederschlagswasser auf. Abwasser entsteht durch den Verbrauch von Frischwasser, zum Beispiel beim Waschen, Spülen oder Duschen. Alles was aus der Leitung kommt muss in die Kanalisation abgeleitet werden. Dafür fallen genauso Gebühren an wie für Regenwasser, das in den Dachrinnen aufgefangen wird und dann ins Abwassersystem eingeleitet wird.

Die meisten Gemeinden verlangen keine zusätzlichen Gebühren für das Niederschlagswasser. Mancherorts wird jedoch getrennt abgerechnet. Dann richten sich die Abwassergebühren nach dem Verbrauch von Frischwasser und die Gebühren für Niederschlagswasser nach der Größe des Grundstücks.

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Und was ist, wenn gar kein Wasserzähler in der Wohnung vorhanden ist?

Hierfür gibt es eine Abrechnungsart, wonach sich der Verbrauch der jeweiligen Wohnung aus der Wohnfläche berechnet. Somit können Vermieter und Vermieterinnen in der jährlichen Betriebskostenabrechnung die Wasser- und Abwasserkosten auf alle Mietenden des Hauses umlegen und entsprechend nach deren Wohnfläche quoteln. So hat es auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12.03.2008 (AZ.: VIII ZR 188/07) entschieden. Dies gilt sogar dann, wenn die meisten Wohnungen in einem Haus mit einer Wasseruhr ausgestattet sind.

Der Bundesgerichtshof hält sich bei seiner Entscheidung eng am Gesetz, wonach der Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ und auch eine vertraglich vereinbarte Verteilung der Kosten zugelassen ist. Stellen Sie als Mieter jedoch in Ihrer Betriebskostenabrechnung eine extreme Abweichung fest, können Sie beantragen, einen anderen Verteilerschlüssel anzuwenden.

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Sind Wasseruhren zwingend erforderlich?

Nein, zwingend erforderlich sind sie nicht. Auch, wenn im Haus schon mehrere Wohnungen einen eigenen Wasserzähler besitzen, ist Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin nicht dazu verpflichtet, für Ihre Wohnung nachzurüsten. Vermieter können dann weiterhin auf der Basis, die im Mietvertrag vereinbart wurde, die Wasserkosten abrechnen. Erst, wenn ausnahmslos alle Wohneinheiten eine Wasseruhr bekommen haben, ist der Vermieter auch zwangsläufig dazu verpflichtet, nach dem jeweiligen Verbrauch abzurechnen.

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Ist die Wasserkostenabrechnung immer in den Nebenkosten enthalten?

Zu den Nebenkosten zählen in der Regel stets Kalt- und Warmwasser, Abwasser sowie Kosten für die Heizung. Diese Nebenkosten werden zur Kaltmiete hinzugerechnet und bilden insgesamt dann die Warmmiete.

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Wie wird das Abwasser berechnet?

Für die Entsorgung der Abwässer aus dem Mietshaus zahlen Mietende normalerweise eine Gebühr. In einigen Kommunen bestehen für Niederschlags- und Schmutzwasser aufgeteilte Gebühren. Ihr Vermieter berechnet das Abwasser anhand Ihres Frischwasserverbrauchs. Die Niederschlagswassergebühr hingegen richtet sich nach der bebauten Fläche, auf der Regenwasser nicht normal ins Erdreich sickern kann.

Üblicherweise erfolgt die Abrechnung für das Abwasser ebenfalls für den im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssel. Dies gilt auch dann, wenn der Abwasseranschluss nicht an das öffentliche Netz angeschlossen ist, sondern am Mietshaus eine private Abwasserentsorgungsanlage in Form einer Sicker- oder Kläranlage vorhanden ist. Die Kosten zur Reinigung dieser oder zur Entsorgung von Klärschlamm kann der Vermieter auf die Mietenden umlegen.

Allerdings dürfen Vermieter die Kosten von Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten an einzelnen Komponenten der Abwasseranlage nicht auf die Mietenden umlegen. Auch Kosten für eine Reparatur einer kaputten Dachrinne oder die Problembehebung eines verstopften Rohrs dürfen nicht auf Sie abgewälzt werden.

Welche häufigen Fehler Vermieter in der Betriebskostenabrechnung noch machen können, erfahren Sie in unserem Beitrag „15 häufige Fehler in der Betriebskostenabrechnung“.

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