Mietpreisbremse: Warum das Baujahr Ihrer Wohnung nicht alles entscheidet

Wer in einen Altbau zieht, geht oft davon aus: Hier muss die Mietpreisbremse gelten, wenn die Wohnung in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet liegt. Ganz so einfach ist es nicht. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt, dass selbst sehr alte Räume unter bestimmten Voraussetzungen unter die Ausnahme für erstmals nach dem 1. Oktober 2014 wieder genutzte und vermietete Wohnungen fallen können. Entscheidend ist nicht allein das Baujahr des Hauses, sondern auch, ob zuvor überhaupt noch bewohnbarer Wohnraum vorhanden war und mit welchem Aufwand er wiederhergestellt wurde.

In diesem Ratgeber fassen wir die wichtigsten Informationen rund um das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.07.2026 (Aktenzeichen: VIII ZR 50/23) zusammen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Die Mietpreisbremse und ihre wichtige Ausnahme
• Was der Bundesgerichtshof konkret entschieden hat
• Was das Urteil für Mieter in der Praxis bedeutet
• So können Sie Ihre eigene Miete besser einordnen

Die Mietpreisbremse soll Mieter in angespannten Wohnungsmärkten vor überhöhten Einstiegsmieten schützen. Gleichzeitig kennt das Gesetz mehrere Ausnahmen, die bei der Prüfung einer konkreten Wohnung entscheidend sein können.

Grundregel: Die Wiedervermietungsmiete ist begrenzt

Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung bestimmt hat, darf die Miete bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ergibt sich aus § 556d BGB. Ob die Regel tatsächlich greift, hängt deshalb zunächst vom Ort der Wohnung und von der dort geltenden Verordnung ab. Außerdem können weitere gesetzliche Ausnahmen eine Rolle spielen, etwa eine höhere Vormiete oder bestimmte Modernisierungen.

Für Mieter bedeutet das: Ein Blick auf den Mietspiegel allein beantwortet noch nicht zuverlässig, ob die verlangte Miete zulässig ist. Man muss auch prüfen, ob der Vermieter sich auf eine Ausnahme berufen kann. Gerade bei frisch sanierten Wohnungen kann die Vorgeschichte des Gebäudes wichtig werden. Das Baujahr liefert dafür nur einen ersten Hinweis, aber nicht immer die entscheidende Antwort.

Warum auch ein Altbau unter die Neubau-Ausnahme fallen kann

§ 556f Satz 1 BGB nimmt eine Wohnung von der Mietpreisbremse aus, wenn sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Im Alltag wird diese Regel oft verkürzt als „Neubau-Ausnahme“ bezeichnet. Das klingt so, als könne sie nur für neu errichtete Häuser gelten. Der Bundesgerichtshof versteht die Vorschrift jedoch weiter.

Nach seinem Urteil kann auch bereits vorhandener Wohnraum erfasst sein, der wegen erheblicher Schäden nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar war und erst durch einen wesentlichen Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht wurde. Wird eine solche Wohnung nach dem Stichtag erstmals wieder genutzt und vermietet, kann sie nach § 556f Satz 1 BGB behandelt werden (BGH, Urteil vom 1.7.2026, VIII ZR 50/23). 

Für Mieter ist das überraschend: Ein Haus kann äußerlich eindeutig ein Altbau sein, während die konkrete Wohnung bei der Mietpreisbremse trotzdem wie neu geschaffener Wohnraum behandelt wird.

Der BGH musste nicht abstrakt über typische Schönheitsreparaturen oder eine normale Sanierung entscheiden. Im Ausgangsfall ging es um einen Gebäudekomplex, der nach dem Vortrag der Vermieterin vor den Arbeiten in einem extrem schlechten Zustand gewesen war.

Der Fall: ein altes Gebäude und eine hohe Miete

Die vermietete Wohnung lag in einem Gebäude, das vor 1918 errichtet worden war. Das Mietverhältnis begann 2017. Nach den Feststellungen der Vorinstanz lag die vereinbarte Nettokaltmiete um 215,15 Euro über der nach den Regeln der Mietpreisbremse grundsätzlich zulässigen Höchstmiete. Ein vom Mieter eingeschaltetes Rechtsdienstleistungsunternehmen machte deshalb Ansprüche gegen die Vermieterin geltend.

Die Vermieterin berief sich auf die Ausnahme des § 556f BGB. Sie trug vor, der Gebäudekomplex sei beim Erwerb 2015 nicht bewohn- und nutzbar gewesen. Fenster seien teilweise zugemauert oder nur provisorisch verschlossen gewesen. Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen hätten nicht funktioniert. Anschließend seien unter anderem Dach, Fenster, Türen, Heizung, Wasserleitungen, Elektrik, Bäder, Böden und weitere Gebäudeteile erneuert worden. Der BGH hielt es deshalb für möglich, dass die Ausnahme für neu geschaffenen Wohnraum eingreift. Er entschied aber nicht abschließend, dass die Voraussetzungen tatsächlich vorlagen, sondern verwies den Fall zur weiteren Sachaufklärung zurück.

Unbewohnbar ist nicht dasselbe wie unbewohnt

Für Mieter ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Eine Wohnung wird nicht allein deshalb zu „neu geschaffenem“ Wohnraum, weil sie vor der Sanierung lange leer stand. Leerstand kann viele Ursachen haben: Ein Eigentümer findet keinen Mieter, plant einen Verkauf oder hält die Wohnung aus anderen Gründen frei. Solange die Räume objektiv weiter zu Wohnzwecken nutzbar sind, reicht das nicht aus.

Anders kann es aussehen, wenn wesentliche Voraussetzungen für normales Wohnen fehlen. Im entschiedenen Fall ging es etwa um defekte oder fehlende Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen und massive Schäden am Gebäude. Die juristische Kommentierung zu der Entscheidung betont deshalb, dass „unbewohnbar“ etwas anderes ist als „unbewohnt“. 

Für Ihre Prüfung sollten Sie sich daher nicht mit der Aussage zufriedengeben, die Wohnung sei „vorher leer“ oder „komplett saniert“ gewesen. Entscheidend ist, in welchem tatsächlichen Zustand sie sich vor den Bauarbeiten befand und ob sie objektiv noch als Wohnung nutzbar war.

Auch der Bauaufwand muss erheblich gewesen sein

Selbst eine zuvor unbewohnbare Wohnung fällt nicht automatisch unter die Ausnahme. Der BGH verlangt außerdem einen wesentlichen Bauaufwand für die dauerhafte Wiedernutzbarmachung. Für einen solchen wesentlichen Bauaufwand muss der finanzielle Aufwand nach den vom BGH herangezogenen Maßstäben mindestens ungefähr ein Drittel der Kosten erreichen, die für eine vergleichbare Neubauwohnung – ohne Grundstücksanteil – erforderlich wären (BGH, Urteil vom 1.7.2026, VIII ZR 50/23).

Für die Praxis kommt es nicht allein darauf an, ob eine Sanierung teuer klang oder hochwertig aussah. Neue Fliesen, eine moderne Küche, ein schöner Boden oder frisch gestrichene Wände können den Wohnwert stark erhöhen, belegen für sich aber noch keine Wiedernutzbarmachung in diesem Sinn. Entscheidend ist die Gesamtheit der Arbeiten und ihr Zweck: Wurde vorhandener bewohnbarer Wohnraum lediglich verbessert, oder musste nicht mehr nutzbarer Wohnraum mit erheblichem Aufwand erst wieder hergestellt werden? Genau diese Abgrenzung kann im Streitfall eine detaillierte Prüfung von Rechnungen, Bauunterlagen und dem früheren Gebäudezustand erforderlich machen.

Das Urteil macht nicht pauschal aus jeder aufwendig sanierten Wohnung einen „Neubau“. Für Mieter bleibt deshalb entscheidend, genau hinzusehen, welche Ausnahme der Vermieter behauptet und ob deren Voraussetzungen wirklich vorliegen.

Eine Kernsanierung allein genügt nicht automatisch

Begriffe wie „kernsaniert“, „vollständig saniert“ oder „Neubaustandard“ finden sich häufig in Wohnungsanzeigen. Für die Mietpreisbremse haben solche Werbeaussagen aber keine eigene rechtliche Wirkung. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen. Eine sehr umfangreiche Modernisierung einer weiterhin bewohnbaren Wohnung ist rechtlich etwas anderes als die Wiederherstellung von Räumen, die zuvor nicht mehr als Wohnung nutzbar waren.

Das Gesetz kennt für Modernisierungen eigene Regeln. Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung greift die Mietpreisbremse nach § 556f Satz 2 BGB ebenfalls nicht. Daneben kann § 556e Abs. 2 BGB bei Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren Auswirkungen auf die zulässige Miethöhe haben. Der BGH grenzt diese Fälle von der Wiederherstellung unbewohnbar gewordenen Wohnraums ab. 

Für Sie heißt das: Lassen Sie sich nicht allein von einem Etikett wie „Kernsanierung“ überzeugen. Fragen Sie, auf welche konkrete gesetzliche Ausnahme der Vermieter seine Miethöhe stützt. Erst dann lässt sich prüfen, welche Anforderungen tatsächlich gelten.

Welche Angaben der Vermieter heute machen muss

Für heute geschlossene Mietverträge enthält § 556g BGB wichtige Informationspflichten. Will der Vermieter die zulässige Miete zum Beispiel darauf stützen, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, muss er den Mieter grundsätzlich bereits vor dessen Vertragserklärung darüber informieren. Ähnliche Informationspflichten gelten unter anderem bei einer höheren Vormiete, bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen und bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Fehlt eine vorgeschriebene Auskunft, hat das rechtliche Folgen. Der Vermieter kann sich dann zunächst nicht ohne Weiteres auf die entsprechende Ausnahme berufen. Hat er die vorgeschriebene Auskunft vollständig unterlassen und holt sie später nach, sieht § 556g BGB grundsätzlich sogar eine zweijährige Wartefrist vor, bevor er sich auf die betreffende höhere zulässige Miete berufen kann. Für den Mietvertrag aus dem BGH-Verfahren, der bereits 2017 begann, galt diese vorvertragliche Informationspflicht noch nicht. Nach der gesetzlichen Übergangsregelung ist § 556g Abs. 1a BGB auf Mietverhältnisse, die bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstanden sind, nicht anzuwenden. Wer einen aktuellen Vertrag prüft, sollte deshalb neben dem Urteil auch die heute geltende Fassung des Gesetzes berücksichtigen.

Welche Unterlagen und Fragen Ihnen weiterhelfen können

Wenn Ihr Vermieter behauptet, Ihre Altbauwohnung falle trotz ihres Alters nicht unter die Mietpreisbremse, sollten Sie möglichst konkrete Informationen sammeln. Besonders hilfreich sind Angaben dazu, wann die Wohnung vor und nach den Bauarbeiten zuletzt beziehungsweise erstmals wieder genutzt wurde, wie der Zustand vor der Sanierung aussah und welche Baumaßnahmen tatsächlich ausgeführt wurden. Auch Bauunterlagen, Rechnungen, Fotos, Exposés oder frühere Wohnungsanzeigen können Hinweise liefern.

Fragen Sie außerdem, ob die Wohnung vor den Arbeiten nur leer stand oder tatsächlich nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar war. Lassen Sie sich erläutern, welche wesentlichen Anlagen fehlten oder defekt waren und in welchem Umfang der Vermieter investieren musste. Bei größeren Gebäuden kann die Betrachtung wohnungsbezogen ausfallen: Dass ein Haus insgesamt saniert wurde, sagt nicht zwingend alles über jede einzelne Einheit aus.

Das Urteil liefert keine einfache Ja-Nein-Formel. Es gibt Mietern aber klare Punkte an die Hand, mit denen sich die Behauptung einer Ausnahme strukturiert hinterfragen lässt.

Drei Fragen sind für die erste Prüfung besonders wichtig

Beginnen Sie mit drei Fragen. Erstens: Liegt Ihre Wohnung überhaupt in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gilt? Zweitens: Auf welche Ausnahme beruft sich der Vermieter konkret? Drittens: Stimmen die tatsächlichen Voraussetzungen dieser Ausnahme? Bei einer wieder bewohnbar gemachten Altbauwohnung stehen dabei vor allem der frühere Zustand, der Umfang der Baumaßnahmen und der Zeitpunkt der ersten Nutzung und Vermietung nach der Wiederherstellung im Mittelpunkt.

Achten Sie darauf, dass der Stichtag 1. Oktober 2014 nicht einfach mit dem Baujahr verwechselt wird. Eine Wohnung in einem hundert Jahre alten Haus kann unter bestimmten Voraussetzungen nach diesem Datum „erstmals wieder“ als Wohnung genutzt worden sein. Umgekehrt wird eine alte Wohnung nicht allein durch eine teure Sanierung automatisch zu einer Wohnung, die unter § 556f Satz 1 BGB fällt. Genau deshalb ist der tatsächliche Verlauf wichtiger als die Bezeichnung im Mietvertrag oder im Exposé. Das BGH-Urteil macht aus dem Baujahr keinen unwichtigen Faktor – aber eben auch keinen allein entscheidenden.

Wann Sie Ihre Ansprüche genauer prüfen lassen sollten

Sind die Angaben des Vermieters unklar, widersprüchlich oder nur sehr allgemein, kann eine genauere Prüfung sinnvoll sein. Das gilt besonders, wenn die verlangte Miete deutlich über der nach dem Mietspiegel erwartbaren Miete liegt oder der Vermieter erst auf Nachfrage eine Ausnahme nennt. Nach der aktuellen Fassung des § 556g BGB können Mieter zudem Auskunft über Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter darüber unschwer Auskunft geben kann.

Auch für eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete gelten besondere Voraussetzungen und Fristen. § 556g BGB knüpft Rückzahlungsansprüche grundsätzlich an eine Rüge des Verstoßes gegen die Mietpreisvorschriften. Wie weit eine Rückforderung zurückreicht, kann vom Zeitpunkt der Rüge und vom konkreten Mietverhältnis abhängen. 

Wenn viel Geld auf dem Spiel steht, kann deshalb eine Beratung bei einem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt sinnvoll sein. Vor allem sollten Sie nicht vorschnell annehmen: „Altbau, also Mietpreisbremse“ – oder umgekehrt: „frisch saniert, also keine Mietpreisbremse“.