Mietminderung: Baulärm

Von Eva Biré

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In diesem Ratgeber finden Sie:

• Wann kann die Miete wegen Baulärm gemindert werden?
• Mietminderung bei Baulärm durch Baumaßnahmen im oder am Haus
• Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft
• Mietminderung bei Baulärm durch Baumaßnahmen der Stadt
• Mietminderungstabelle bei Baulärm

Nach einem harten Arbeitstag, wollen Viele nur das Eine: Endlich nach Hause, die Füße hochlegen und abschalten! Baulärm kann die wohlverdiente Ruhe gewaltig stören. Vermieter, Nachbar oder Stadtverwaltung. Mindestens einer ist immer am bauen – ohne Rücksicht auf die Anwohner. Bis spät abends wird gehämmert, geschweißt und gebohrt. An Entspannung ist da nicht mehr zu denken. Schlimm wird es, wenn dieser Zustand zur Dauerbelastung wird. Das ist leider keine Seltenheit. Einige Maßnahmen dauern Wochen. Viele dauern Monate. In diesem Ratgeber erfahren Sie, bei welchen Baumaßnahmen eine Mietminderung in Betracht kommt und was Sie dabei beachten müssen.

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Wann kann die Miete wegen Baulärm gemindert werden?

Wird der Mietgebrauch durch Baulärm beeinträchtigt, kommt eine Minderung der Miete gegenüber dem Vermieter in Betracht. Ob der Mieter während der Bauphase anwesend ist oder nicht, ist dabei unerheblich. Das Amtsgericht Regensburg hat dazu entschieden, dass das Mietminderungsrecht unabhängig von der Anwesenheit des Mieters besteht (AG Regensburg WuM 1992, 476).

Theoretisch kann der Mieter sogar während der gesamten Bauphase abwesend sein und dennoch einen Mietminderungsanspruch geltend machen. Umgekehrt spielt es für die Minderungsbefugnis keine Rolle, ob der beeinträchtigte Mieter wegen Überempfindlichkeit über das gewöhnliche Maß hinaus am Baulärm zu leiden hat.

Für die Frage, ob im konkreten Fall eine Mietminderung möglich ist, kommt es außerdem darauf an, ob die Baumaßnahme am Haus selbst oder in der Umgebung stattfindet.

„Wer vermutet, dass er aufgrund von Mängeln oder Ähnlichem eine Mietminderung herbeiführen kann, sollte die Miete nur unter Vorbehalt zahlen. Diese Notwendigkeit ist vom BGH zwar etwas aufgeweicht worden, kann aber nach wie vor zum Verlust der Rückforderungsansprüche führen, wenn man Fehler macht. Mein Tipp ist also, sich nicht darauf zu verlassen, was man von Verwandten, Bekannten oder durch Google erfahren hat, sondern das weitere Vorgehen und den konkreten Fall mit einem Anwalt zu besprechen.“ – rät MieterEngel Partneranwalt Tim Zirngast.

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Mietminderung bei Baulärm durch Baumaßnahmen im oder am Haus

Wird im oder am Mietshaus selbst gebaut, und der Mieter hierdurch beeinträchtigt, berechtigt ihn dies zur Mietminderung. Bei einer Modernisierung durch den Vermieter kann der Mieter auch dann mindern, wenn er der Maßnahme zugestimmt hat. Bei der Minderung spielen nicht nur die Intensität und die Häufigkeit des Baulärms eine Rolle, sondern auch alle anderen Beeinträchtigungen, die mit dem Bau einhergehen wie:

• Vermehrtes Auftreten von Schmutz sowohl in der Wohnung und im Treppenhaus als auch außen an den Fenstern und auf den Balkonen
• Einrüstung des Hauses und dessen Folgen wie Verdunkelung der Wohnung, Unbenutzbarkeit des Balkons oder höhere Einbruchsgefahr
• Nutzung des Wohnumfeldes als Lagerplatz für Baumaterialien

Es empfiehlt sich zur Feststellung der korrekten Minderungshöhe, ein Protokoll über den Baulärm und alle anderen auftretenden Beeinträchtigungen zu führen, die mit der Maßnahme einhergehen. Anhand dieses Protokolls kann ein Rechtsanwalt dann die berechtigte Quote bestimmen.

Ausnahme von der Minderungsbefugnis: Die Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn die Baumaßnahme bei Einzug bereits stattfindet, sodass der Mieter weiß, worauf er sich bei Vertragsunterzeichnung einlässt. Zudem kann der Vermieter ausnahmsweise eine Mietminderung für ein bestimmtes Bauprojekt im Mietvertrag ausschließen. Solltest du eine solche Klausel in deinem Vertrag finden, ist es ratsam diese in jedem Fall auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen lassen.

Für energetische Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen bestehen seitens des Vermieters ebenfalls besondere Rechte. So darf er während der ersten drei Monate unter Einhaltung bestimmter Ruhezeiten mehr Lärm und Unannehmlichkeiten verursachen, als gewöhnlich. Allerdings muss er an Sonntagen und Feiertagen von diesen Arbeiten ebenfalls absehen. Natürlich gilt dies nur für die eben erwähnten Maßnahmen – für eine Großbaustelle erhält der Vermieter auch keinen Freischein für die ersten drei Monate. Im Zweifelsfall kann ein Anwalt rechtssichere Auskunft über die Möglichkeiten und Minderungsquote geben. Wer genau sein möchte, nutzt ein Lärmprotokoll, um die Dezibel zu erfassen und Auskunft über die Gesamtheit der Störungen geben zu können.

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Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft

Auch Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft ist möglich – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Hat der Vermieter die Sanierungsarbeiten und den dazugehörigen Lärm nicht selber verursacht und keine Abwehrmöglichkeiten, darf der Mieter die Miete nur mindern, wenn der Lärm einer Beschaffenheitsvereinbarung widerspricht (BGH 29. April 2020, AZ. VIII ZR 258/19). Dafür ist auch nicht ausreichend, dass der Mieter die Wohnung gerade angemietet hat, weil ihm die Ruhe der Lage so gut gefallen hat. Vielmehr ist entscheidend, dass die ruhige Atmosphäre bewusst als Beschaffenheitsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossen wurde (und der Vermieter sich somit auch über das entsprechende Risiko bewusst war).

Wichtige Ausnahme: Eine Ausnahme im Bereich der Mängelanzeige besteht bei Kenntnis über den Mietmangel: Hat der Vermieter vor Vertragsabschluss auf den bevorstehenden Baustellenlärm hingewiesen, hat der Mieter grundsätzlich kein Recht die Miete aus diesem Grund zu mindern (OLG München WuM 1993, 607; LG Berlin GE 2003, 1330). Schließlich wusste er bereits vor Vertragsabschluss, worauf er sich einlässt. Allerdings gilt dies nur, wenn ie Lärmbelästigung nach Art und Umfang der zu erwartenden Belästigung entspricht. Übersteigt sie das zu erwartende Maß, entstehen für den Mieter neue Minderungsansprüche (LG Mannheim, WuM 2000, 185).

Folgende Urteile sollen einen Überblick darüber geben, wann in der Rechtsprechung die Erkennbarkeit einer Baustelle für den Mieter bejaht und eine Mietminderung wegen Baulärm deshalb ausgeschlossen wurde:

• Der zukünftige Bau eines Ministeriums auf einem angrenzenden Parkplatz ist für den Mieter nicht erkennbar. (AG Mitte, Urteil v. 2.12.2009, 17 C 134/09)
• Als Nachbar einer Schule muss nicht damit gerechnet werden, dass diese später baulich erweitert wird. (OLG Schleswig ZMR 2011, 724)
• Ist das Nachbargebäude schon bei Einzug aufgrund älterer Bausubstanz reparatur- oder sanierungsbedürftig, kann eine Mietminderung wegen späterer Bauarbeiten ausgeschlossen sein. (KG GE 2003, 116)
• Vorhandene Baulücken in der Nachbarschaft können ein Ausschlussgrund für die Mietminderung sein. (LG Berlin, Urteil v. 17.03.2007 – 63 S 155/07)
• Eine andere Ansicht vertrat das LG Berlin und verneinte die Erkennbarkeit einer Baumaßnahme auf einer benachbarten Baulücke, die beim Einzug des Mieters von Bäumen bewachsen war. (LG Berlin, Urteil v. 16.06.2016, Az.: 67 S 76/16) (LG Berlin, Urteil v. 17.03.2007 – 63 S 155/07)
• Bei abrissreifen Häusern in der Umgebung muss mit einem Bau gerechnet werden. (LG Gießen, Urteil v. 15.12.2010 – 1 S 210/19)
• Ist das angrenzende Grundstück zur Hälfte mit einem Wohnhaus und zur Hälfte mit einem Parkplatz und Bäumen bebaut, muss mit einem Anbau gerechnet werden. (AG Charlottenburg, Urteil v. 17.10.2013 – 202 C 180/13)
• Keine Mietminderung, wenn der Vermieter die Mieter vor Vertragsschluss auf zukünftige Baustelle hinweist. (LG Berlin, Urteil v. 10.2.2012 – 63 S 206/11) Im vorliegenden Fall wies der Vermieter die Mieter auf den Bau des S Bahnhofs Ostkreuz hin. Der Bau hatte zu diesem Zeitpunkt noch nicht angefangen. Das Gericht verneinte daraufhin eine Minderungsbefugnis wegen Baulärm.

Ebenfalls wichtig: Ist das Minderungsrecht aufgrund dieser Kriterien ausgeschlossen, muss der Mieter jedoch nur solche Beeinträchtigungen der Maßnahme hinnehmen, die gewöhnlicher Weise zu erwarten sind. Ist das Ausmaß der Störungen größer, kann die Miete dahingehend trotzdem gemindert werden.

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Mietminderung bei Baulärm durch Baumaßnahmen der Stadt

Baulärm durch Baumaßnahmen der Stadt fällt ebenfalls unter die Kategorie “Baulärm in der Nachbarschaft”, weshalb das oben Gesagte auch hier gilt. Eine Mietminderung ist also jedenfalls dann möglich, wenn die Mieterin der Mieter bei Einzug nichts von der Bauphase wusste und auch nicht damit rechnen musste.

Teilweise wird eine Mietminderungsbefugnis aber auch deshalb verneint, weil die betreffende Bauphase dem Allgemeinwohl dient. So zum Beispiel bei der Sanierung einer Brücke. (AG Fürth WuM 2007, 317) Das Gericht entschied deshalb, dass solche Beeinträchtigungen zum allgemeinen Lebensrisiko gehören und eine Minderung wegen Baulärm ausgeschlossen ist.

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Mietminderungstabelle bei Baulärm

Ist eine Mietminderung berechtigt, muss zunächst die für den jeweiligen Fall geltende Minderungshöhe festgestellt werden. Hierbei können Mietminderungstabellen zwar als Orientierung dienen, man sollte es jedoch vermeiden, die dort genannten Quoten einfach zu übernehmen. Vielmehr ist die Höhe der Mietminderung immer einzelfallbedingt. Eine falsche Minderung kann zur Klage des Vermieters auf Zahlung des geminderten Betrages oder sogar zur fristlosen Kündigung führen. Vor einer Minderung sollten Sie in Ihrem Fall daher unbedingt von einem Rechtsanwalt prüfen lassen.

• 100% Mietminderung bei umfangreichen Bauarbeiten: Ausbau des Dachgeschosses, Erneuerung der Wasserversorgung, Fassadenarbeiten, Installation einer Heizungsanlage, Bauarbeiten in der Mietwohnung selbst (AG Charlottenburg MM 1996, 455)
• 80% Mietminderung bei Bauarbeiten in der Dachgeschosswohnung, sodass die darunter liegende Wohnung kaum mehr benutzbar ist (LG Hamburg, Urteil v. 11.01.1996, Az.: 307 S 135/95)
• 60% Mietminderung bei Abriss des Dachstuhls und Ausbau des Dachgeschosses (AG Osnabrück WuM 1996, 754)
• 25% Mietminderung bei erheblichem Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück (LG Darmstadt, Urteil v. 18.03.1983, Az.: 17 S 284/82)
• 20% Mietminderung bei Stemmarbeiten zur Verlegung von elektrischen Leitungen (AG Hamburg WuM 1987, 272)
• 20% Mietminderung bei Errichtung eines Hauses und einer Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück (LG Berlin, Urteil v. 16.06.2016, Az.: 67 S 76/16)
• 15% Mietminderung bei Einrüstung des Hauses und Verhängung mit Planen, sodass der Balkon unbenutzbar ist (AG Hamburg WuM 1996,30)
• 10% Mietminderung bei Lagerung von Baumaterialien auf dem Grundstück (AG Bad Segeberg WuM 1992, 477)
• 10% Mietminderung bei erheblichem Baulärm durch Stemm- und Sägearbeiten (LG Berlin MM 1994, 396)
• 6% Mietminderung bei Lärm und Staub durch Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück (AG Hamburg ZMR 2003, 746)
• 5% Mietminderung bei Einrüstung des Hauses und verminderter Lichtzufuhr und Lüftungsmöglichkeit (LG Berlin MM 1994, 396)
• 2% Mietminderung bei erheblichem Schutz im Treppenhaus durch eine Renovierung (LG Berlin MM 1994, 396)

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