Mietkautionskonto – das sollten Sie beachten
In diesem Ratgeber finden Sie:
- Was ist ein Mietkautionskonto und wozu dient es?
- Mietkaution – immer vom Vermietervermögen getrennt anzulegen
- Was kostet ein Mietkautionskonto?
- Wem stehen die Zinsen aus der Mietkaution zu?
- Kaution ohne Zinsen – wann ist das zulässig?
- Sind Kautionszinsen zu versteuern?
- Vermieter will die Mietkaution einbehalten – das sollten Sie wissen
Zu Beginn eines Mietverhältnisses ist der Mieter in der Regel verpflichtet, eine Mietkaution zu hinterlegen. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachkommt. Häufig ist ein sogenanntes Mietkautionskonto die bevorzugte Methode, um diese Sicherheit während der Dauer des Mietverhältnisses zu verwahren. Doch was sind die Besonderheiten eines Mietkautionskontos und wer ist berechtigt, ein solches Konto zu eröffnen? Antworten auf diese Fragen und viele weitere Informationen zum Thema finden Sie in diesem Ratgeber.
Was ist ein Mietkautionskonto und wozu dient es?
Den rechtlichen Rahmen für die Mietkaution bildet § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) über die „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“. Danach darf die Kaution höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Außerdem ist es dem Mieter gestattet, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, der Rest der Kaution wird mit den folgenden Mietzahlungen fällig. In der Regel ist der Vermieter verpflichtet, einen ihm als Sicherheit überlassenen Geldbetrag bei einer Bank zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können jedoch eine andere Anlageform vereinbaren.
Zur Verwahrung der vom Mieter zu leistenden Sicherheit dient regelmäßig ein Mietkautionskonto, teilweise auch Kautionskonto oder Mietkautionssparbuch genannt. Die Einrichtung eines Mietkautionskontos bei einer Bank oder einem Kreditinstitut kann von beiden Mietparteien, also Mieter oder Vermieter, vorgenommen werden. Bei der Eröffnung eines Kautionskontos durch den Mieter wird dieses zugunsten des Vermieters verpfändet.
Letztendlich handelt es sich bei dem Mietkautionskonto um ein spezielles Konto oder Sparbuch bei einer Bank, auf das der Mieter die Kaution in der vereinbarten Höhe einzahlt.
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Mietkaution – immer vom Vermietervermögen getrennt anzulegen
Die Mietkaution muss nach § 551 Abs. 3 BGB stets vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden. Diese gesetzliche Regelung stellt sicher, dass der ursprüngliche Zweck der Mietkaution gewahrt bleibt und eine missbräuchliche Verwendung der Gelder verhindert wird. Der Vermieter fungiert lediglich als Treuhänder des Geldes. Er darf die Sicherheitsleistung nicht in bar bei sich aufbewahren oder mit anderen Geldern vermischen. Der Mieter hat jederzeit das Recht, vom Vermieter eine Bestätigung darüber zu verlangen, bei welcher Bank und auf welchem Konto die Sicherheitsleistung hinterlegt ist.
Wenn der Vermieter die Sicherheitsleistung des Mieters getrennt von seinem übrigen Vermögen hält, hat der Mieter im Falle einer Beendigung des Mietverhältnisses und einer Insolvenz des Vermieters eine bessere Rechtsstellung gegenüber anderen Insolvenzgläubigern. Dem Mieter steht dann ein Recht auf Aussonderung zu. Existieren also keine Gegenforderungen seitens des Vermieters, erhält der Mieter seine Sicherheitsleistung vollständig zurück. Dasselbe gilt, wenn der Mieter ein Mietkautionskonto zugunsten des Vermieters verpfändet hat.
Was kostet ein Mietkautionskonto?
Die Kosten für ein Mietkautionskonto variieren je nach Finanzinstitut. Es gibt Banken, die keine monatlichen Gebühren verlangen, während andere eine einmalige Kontoeröffnungsgebühr erheben. Einige Institute bieten kostenlose Mietkautionskonten an, wenn der Kontoinhaber bereits Kunde ist. Am einfachsten ist es, zunächst bei Ihrer Hausbank nachzufragen. Wenn Ihnen deren Angebot nicht zusagt, können Sie die Angebote verschiedener Anbieter vergleichen. Ein Mietkautionskonto Vergleich kann sich aus mehreren Gründen lohnen: Zum einen kann das Mietkautionskonto eher kostenlos eröffnet werden, zum anderen sind bei dem Mietkautionskonto höhere Zinsen möglich.
Die Kosten für das Mietkautionskonto trägt immer der Vermieter. Eine Vertragsklausel, die dem Mieter diese Kosten auferlegt, ist rechtlich nicht zulässig und daher unwirksam.
Wem stehen die Zinsen aus der Mietkaution zu?
Nach § 551 Abs. 3 BGB stehen die Erträge eines Mietkautionskontos, also die Zinsen, dem Mieter zu. Die Verzinsung der Mietkaution ist bis auf wenige Ausnahmen immer obligatorisch. Der Verzinsungszeitraum beginnt mit dem Tag der Kontoeröffnung und endet mit dem Tag der Kontoauflösung. Dies gilt auch dann, wenn das Konto über den Auszugstermin hinaus weitergeführt wird, um eventuelle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu begleichen.
Hat der Mieter die Mietkaution bar übergeben oder auf das Konto des Vermieters überwiesen, so hat er Anspruch auf einen Nachweis, dass das Geld entsprechend den gesetzlichen Vorschriften angelegt wurde. In diesem Fall muss der Vermieter Angaben über die Bank, die Art des Kontos, den Zinssatz und das Datum der Anlage machen. Verweigert der Vermieter einen solchen Nachweis, kann der Mieter nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.09.2022 (Az.: VIII ZR 336/08) die Miete bis zur Höhe der hinterlegten Mietkaution zurückhalten.
Kaution ohne Zinsen – wann ist das zulässig?
Es gibt einige Ausnahmen, in denen die Mietkaution nicht verzinst werden muss. So muss die Kaution bei Mietverträgen, die vor 1983 abgeschlossen wurden und in denen eine Verzinsung ausgeschlossen ist, nicht verzinst werden. Bei Mietverträgen, die ab 1983 abgeschlossen wurden, sind hingegen unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung Zinsen zu zahlen. Eine weitere Ausnahme kann aufgrund einer allgemeinen Niedrigzinsphase bestehen, wenn der Zinssatz 0 % beträgt und in der Folge keine Zinsen anfallen.
Zudem gilt die Verzinsungspflicht nur für private Mietverhältnisse. Bei gewerblichen Mietkautionen können die Konditionen frei verhandelt werden, was auch eine zinslose Anlage einschließt. Eine weitere Ausnahme liegt vor, wenn sich die Mietparteien auf eine Bürgschaft für die Mietkaution geeinigt haben. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine Geldanlage, sondern um eine gebührenpflichtige Dienstleistung.
Sind Kautionszinsen zu versteuern?
Für Zinserträge aus Mietkautionen, die auf Konten im Namen des Vermieters geführt werden, wird eine Abgeltungsteuer erhoben, die 25 Prozent beträgt. Manchmal werden die Sicherheitsleistungen mehrerer Mieter auf demselben Konto verwaltet. In einem solchen Fall ist der Vermieter gegenüber dem Finanzamt dazu verpflichtet, eine einheitliche und gesonderte Erklärung zur Feststellung der Kapitaleinkünfte der Mieter abzugeben.
Anhand dieser Erklärung kann das Finanzamt die dem jeweiligen Mieter zuzuordnenden Zinseinnahmen sowie die daraus resultierende Steuerbelastung ermitteln. Es besteht jedoch auch die Option für das Finanzamt, auf eine einheitliche und gesonderte Feststellung dieser Einkünfte zu verzichten und einen negativen Feststellungsbescheid auszustellen. In einem solchen Fall muss der Vermieter den Mietern eine Kopie dieses Bescheids sowie eine Kopie der Steuerbescheinigung der Bank, bei der das Konto geführt wird, zur Verfügung stellen.
Zudem ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Höhe der auf ihn entfallenden Zinsen und den Betrag der einbehaltenen Abgeltungsteuer mitzuteilen. Mit diesen Unterlagen sind Mieter in der Lage, möglicherweise überzahlte Steuern durch die Einreichung ihrer eigenen Einkommensteuererklärung zurückzuerhalten oder die korrekte Besteuerung ihrer Zinserträge nachzuweisen.
Vermieter will die Mietkaution einbehalten – das sollten Sie wissen
Wenn Sie mit der Mietzahlung in Verzug geraten, darf der Vermieter nicht einfach die hinterlegte Mietkaution verwenden, um den ausstehenden Betrag zu begleichen. Vor Beendigung des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter rechtlich nur dann aus der Kaution befriedigen, wenn seine Forderungen rechtskräftig festgestellt, unbestritten oder offensichtlich begründet sind. Idealerweise sollte mit einem Rechtsanwalt besprochen werden, ob dies im Einzelfall zutrifft.
Erst nach Rückgabe der Mietsache, also in der Regel nach Beendigung des Mietverhältnisses, haben Sie Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution und der darauf angefallenen Zinsen. Der Vermieter muss Ihnen diese grundsätzlich vollständig auszahlen. Ausnahmen bestehen, wenn der Vermieter Ansprüche wegen ausstehender Mietzahlungen, nicht beglichener Nebenkostenabrechnungen oder nicht durchgeführter vereinbarter Reparaturen geltend macht. In diesen Fällen kann er die entsprechenden Kosten von der Mietkaution abziehen oder sogar die gesamte Sicherheitsleistung einbehalten und mit Ihnen verrechnen.
Viele Vermieter bestehen darauf, dass die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Die meisten Mieter kommen dem nach, weil sie befürchten, sonst ihre Mietkaution nicht zurückzubekommen. Tatsächlich sind aber viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam. Im Rahmen einer Mieterengel-Mitgliedschaft kann der Mietvertrag anwaltlich auf die Wirksamkeit der jeweiligen Klausel geprüft werden.
Mietkaution – eine MieterEngel-Mitgliedschaft schafft Sicherheit
Auch wenn es für die Kaution gesetzliche Regelungen gibt, die den Rahmen relativ klar vorgeben, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. Während die Höhe der Sicherheitsleistung eher selten zu Meinungsverschiedenheiten führt, birgt der Einbehalt der Mietkaution durch den Vermieter ein enormes Konfliktpotential. Nicht selten wird die Sicherheitsleistung zu lange einbehalten oder der Vermieter zieht ungerechtfertigt eine Forderung ab. Manchmal werden die auf einem Mietkautionskonto aufgelaufenen Zinsen nicht an den Mieter ausgezahlt, obwohl dies nicht zulässig ist.
Guter Rat muss in einem solchen Fall – und auch bei anderen Fragen des Mietrechts – nicht teuer sein. Wenn Sie sich für eine Mitgliedschaft bei MieterEngel entscheiden, können Sie die Beratungsleistungen erfahrener Rechtsanwälte in Anspruch nehmen. So sind Sie rechtlich immer auf der sicheren Seite. Sie werden von Ihrem persönlichen Partneranwalt über Ihre Rechte informiert und erhalten klare Handlungsempfehlungen für Ihren individuellen Fall.