§ 558 BGB – Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

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Intro

In diesem Ratgeber:

• Was ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
• Was bedeuten Kappungsgrenze und Sperrfrist?
• Was für Reaktionsmöglichkeiten hat der Mieter?
• Fehler, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unwirksam machen

In Zeiten unaufhaltsam steigender Mieten lässt schon das Wort „Mieterhöhung“ vielen Mietern das Blut in den Adern gefrieren. Das Gesetz sieht verschiedene Schutzmechanismen für Mieter vor, es gestattet jedoch auch Vermietern unter bestimmten Voraussetzungen den Mietzins anzuheben. Bei Abschluss eines Mietvertrages kann die Miethöhe weitestgehend frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Die Mieterhöhung während des Mietverhältnisses kann grundsätzlich auch nach freier Vereinbarung zwischen den Parteien erfolgen, vgl. § 557 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Viel häufiger sind jedoch die anderen Arten der Mieterhöhung anzutreffen. So gibt es die Staffelmiete gem. § 557a BGB, die Indexmiete gemäß §557 b BGB und die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Daneben gibt es noch die Mieterhöhung nach Modernisierung, §§ 559 BGB.

Wir erklären, was eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bedeutet, welche gesetzlichen Regelungen Mieter schützen, wie Mieter auf ein solches Mieterhöhungsverlangen reagieren können und unter welchen Umständen eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ungültig ist.

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Was ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in den §§ 558 ff BGB geregelt. Die Regelung erlaubt es dem Vermieter, die Miethöhe dem örtlichen Wohnungsmarkt anzupassen. Dementsprechend kann der Vermieter die Miete nicht beliebig erhöhen, sondern er muss sich am Mietzins vergleichbarer Wohnungen orientieren. Eine einjährige Sperrfrist und die sogenannte Kappungsgrenze schützen Mieter darüber hinaus vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Eine mündliche Erhöhung der Miete ist nicht möglich.

Der Vermieter hat mehrere Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete seiner Wohnung zu ermitteln. Wichtig ist dabei jedoch, dass nicht alleine die Lage einer Wohnung ihren Mietpreis bestimmt. Auch ihre Größe, Ausstattung und Baujahr sind für das Ermitteln der Vergleichsmiete relevant. Den Maßstab für die Vergleichsmiete bilden die Mieten, die für vergleichbare Wohnungen in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind. Aktuellen Wohnungsinseraten sowie die Aussagen von Maklern können genauso wenig für die Bestimmung herangezogen werden, wie Mieten, die seit Jahren oder Jahrzehnten unverändert geblieben sind.

Zur Begründung der Mieterhöhung kann der Vermieter insbesondere Bezug nehmen auf:

• Einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, § 558a Abs. 2, Nr. 1 BGB
• Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, § 558a Abs. 2, Nr. 2 BGB
• Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, § 558a Abs. 2, Nr. 3 BGB
• Entsprechende Entgelte für mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen, § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB.

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Begründung der Mieterhöhung durch Bezugnahme auf den Mietspiegel

Jede Mieterhöhung ist vom Vermieter zu begründen. Dabei nutzen viele Vermieter die Möglichkeit, sich auf den Mietspiegel und die insgesamt gestiegenen Preise für vergleichbare Wohnungen zu beziehen. Wenn der Mietspiegel frei zugänglich bei der Gemeinde- und Stadtverwaltung ausliegt oder auf deren Internetseite zu finden ist, muss er nicht mitgeschickt werden. Ab 2023 sind alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohner verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.

Wird das Erhöhungsverlangen von dem Vermieter mit dem Mietspiegel begründet, muss er ein Mietspiegelfeld benennen. Die formalen Voraussetzungen werden erfüllt, wenn er sich auf einen Wert bezieht, der innerhalb der Spanne des Mietspiegelfelds liegt.

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Was bedeuten Kappungsgrenze und Sperrfrist?

Die gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze und Sperrfrist (Jahresfrist) schützen Mieter vor übermäßig hohen beziehungsweise häufigen Mieterhöhungen, im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter den Mietzins innerhalb von drei Jahren insgesamt um höchstens 20% erhöhen darf. Das gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Mietsteigerung rechtfertigen würde. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden dabei jedoch nicht berücksichtigt.

Ist der Wohnungsmarkt in einer bestimmten Gegend besonders angespannt, kann das jeweilige Bundesland die Kappungsgrenze zum Schutz der Mieter auch auf 15% herabsetzen. Übersteigt die Mietforderung des Vermieters die Kappungsgrenze, muss der Mieter die Erhöhung nur bis zur Kappungsgrenze hinnehmen. Die Sperrfrist regelt darüber hinaus, dass nach einer erfolgten Mieterhöhung die nächste Anhebung frühestens nach 12 Monaten erfolgen darf.

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Was für Reaktionsmöglichkeiten hat der Mieter?

Als allererstes sollte man die Mieterhöhung von einem Profi prüfen lassen. Fachanwalt Manfred Lutz erklärt, dass es für Mieterinnen und Mieter oft schwer alleine einzuschätzen ist, ob die Mieterhöhung berechtigt ist: „Auf Vermieterseite gibt es das Vorurteil, dass man unbegründet einfach die Miete erhöhen könnte. Hier gilt auch wieder die beratende Rolle als Anwalt. Wir sehen beispielsweise Fälle, wo zwar eine unwirksame Mieterhöhung vom Vermieter vorlag, allerdings die geforderte Summe weit unter dem lag, was eigentlich mit korrekter Begründung gefordert werden dürfte. Hier raten wir auch mal dazu eine kleine Erhöhung zu akzeptieren, da bei einem Widerspruch sich auch der Vermieter beraten lässt und man dann eine höhere und zudem wasserdichte Mieterhöhung erhält. All solche Dinge sind für den Laien nicht abschätzbar, auch wenn man also im Internet gelesen hat, dass man eine formal ungültige Mieterhöhung erhalten hat, kann eine Beratung helfen, das Große-Ganze zu sehen. Recht und eben auch Mietrecht ist wie Schach, und als Anwälte können wir den nächsten Zug – und damit die Chance auf Sieg oder Niederlage zu einem späteren Zeitpunkt – besser absehen als Mietende selbst.“

Ist das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt, so empfiehlt sich in jedem Fall die Abgabe der Zustimmungserklärung und das Zahlen des neuen Mietbetrages. Die Miete erhöht sich nämlich nicht automatisch. Auch wenn das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters alle formalen Anforderungen erfüllt und die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, muss der Mieter der Anhebung der Miete erst zustimmen.

Wenn sich der Mieter die erhöhte Miete nicht leisten kann oder diese nicht zahlen möchte, kann er bei einer vorhandenen Wohnungsalternative von einem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat er Zeit, um außerordentlich zu kündigen.

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Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung – das ist zu beachten

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann schriftlich, in Textform (ohne eigenhändige Unterschrift) oder mündlich erfolgen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.10.2018 (Az.: VIII ZR 94/17) entschieden, dass Mieter ihre einmal gegebene Einwilligung zu einem Mieterhöhungsverlangen nicht widerrufen können. Nach Auffassung des Gerichts ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen erfasst.

Nach § 558b Abs. 2 BGB hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens Zeit, um seine Zustimmung zu erteilen. Stimmt der Mieter nicht innerhalb dieser Zustimmungsfrist zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Jedoch muss die Klage innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Weist die Wohnung Mängel auf, ist der Mieter zwar zur Minderung der erhöhten Miete berechtigt, aber nicht zur Verweigerung der Zustimmung. Der Mieter kann einem Mieterhöhungsverlangen unter Vorbehalt oder nur unter bestimmten Bedingungen zustimmen. So kann der Mieter zum Beispiel die Zahlung der höheren Miete an die Bedingung knüpfen, dass zunächst vorhandene Mängel beseitigt werden müssen. In einem solchen Fall empfiehlt sich die Inanspruchnahme eines Anwalts, der dabei helfen kann, eine wasserdichte und rechtlich unangreifbare Formulierung zu finden.

Wird von dem Mieter nur ein Teil der verlangten Mieterhöhung für berechtigt erachtet, kann er grundsätzlich auch eine Teilzustimmung zur Mieterhöhung abgeben und damit nur bis zu einem bestimmten Betrag der Mieterhöhung zustimmen. Sodann gilt die teilweise Mieterhöhung als vereinbart und der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen nicht mehr zurücknehmen, um einen Monat später eine geänderte Fassung mit neuer Begründung zu übermitteln. Allerdings kann der Vermieter den Differenzbetrag zwischen gewünschter Erhöhung und erklärter Teilzustimmung einklagen.

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Fehler, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unwirksam machen

• Vollmacht fehlt (z.B. Vollmacht des Vermieters an Verwalter, wenn der Verwalter die Mieterhöhung im Namen des Vermieters ausspricht)
• Die Mieterhöhung ist im Mietvertrag oder wegen Sperrfrist ausgeschlossen
• Die Mieterhöhung lässt den Aussteller nicht klar erkennen
• Nicht sämtliche Vermieter sind als Absender angegeben
• Die Textform ist nicht eingehalten
• Nicht sämtliche Mieter werden angeschrieben
• Der Ausgangsmietbetrag und der Erhöhungsbetrag/bzw. der neue Mietbetrag werden nicht genannt
• Es ist kein zulässiges Begründungsmittel angegeben
• Die Mieterhöhung beinhaltet auch eine Umstellung von Brutto- auf Nettokaltmiete
• Die Aufforderung zur Zustimmung fehlt

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