Mieterhöhung Frist – Diese Deadlines müssen Mieter kennen
In diesem Ratgeber finden Sie:
- Fristen bei Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Mieterhöhung – Fristen bei Indexmiete
- Mieterhöhung – Frist bei Staffelmiete
- Fristen bei Mieterhöhung wegen Modernisierung
Viele Mieter fürchten sich vor einer Mieterhöhung. Der angespannte Wohnungsmarkt macht es schwer eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden. Lange Fristen im Mietrecht schützen Mieter jedoch vor zu häufigen Mieterhöhungen. Lesen Sie in diesem Ratgeber, welche Fristen Mieter und Vermieter rund um das Thema Mieterhöhung einhalten müssen.
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Fristen bei Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Wenn sich der Wohnungsmarkt verändert, hat Ihr Vermieter die Möglichkeit die Höhe der Miete dem Markt anzupassen. Dazu vergleicht der Vermieter, welche Miethöhen für vergleichbare Wohnungen verlangt werden. Man spricht dementsprechend von einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Zustimmungsfrist
Der Vermieter muss Sie schriftlich über die Mieterhöhung informieren. Nach Erhalt der Ankündigung haben Sie zwei volle Monate Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen. Ein Anwalt für Mietrecht kann prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist. Wenn Sie zustimmen, müssen Sie die höhere Miete nach Ablauf der Frist bezahlen. Wenn Sie die Ankündigung beispielsweise im Mai erhalten, gilt die höhere Miete ab August.
Frist für Zustimmungsklage des Vermieters
Wenn Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen, kann der Vermieter Sie innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung verklagen. Im Prozess entscheiden dann die Richter, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, oder ob sie womöglich wegen Fehlern ungültig oder nur teilweise gültig ist.
Frist zur nächsten Mieterhöhung
Nach einer erfolgten Mieterhöhung muss die Miethöhe mindestens ein Jahr lang gleichbleiben. Diese Sperrfrist schützt Mieter vor zu häufigen Mietsteigerungen. Wegen der Zustimmungsfrist ist die höhere Miete effektiv erst nach 15 Monaten fällig.
Frist für Sonderkündigung
Als Mieter haben Sie im Falle einer gerechtfertigten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag. Sie können drei Monate nach Erhalt des Erhöhungsschreibens ausziehen, wenn Ihr Vermieter die Kündigung mindestens einen Monat vor dem Auszugsdatum erhält.
Fristen bei Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Zustimmungsfrist für Mieter: 2 Monate nach Ablauf des Monats, in dem die Mieterhöhung zugestellt wurde
- Frist für Zustimmungsklage des Vermieters: 3 Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist
- Sperrfrist für nächste Mieterhöhung: 12 Monate
- Fälligkeit der nächsten Mieterhöhung: 15 Monate (Sperrfrist (12) + Zustimmungsfrist (3))
- Frist für Sonderkündigung des Mieters: 3 Monate, Vermieter muss Kündigung Ende des 2. Monats erhalten
Vosicht! Mieterhöhungen sind nicht immer berechtigt: „Auf Vermieterseite gibt es das Vorurteil, dass man unbegründet einfach die Miete erhöhen könnte. Hier gilt auch wieder die beratende Rolle als Anwalt. Wir sehen beispielsweise Fälle, wo zwar eine unwirksame Mieterhöhung vom Vermieter vorlag, allerdings die geforderte Summe weit unter dem lag, was eigentlich mit korrekter Begründung gefordert werden dürfte. Hier raten wir auch mal dazu eine kleine Erhöhung zu akzeptieren, da bei einem Widerspruch, sich auch der Vermieter beraten lässt und man dann eine höhere und dann wasserdichte Mieterhöhung erhält. All solche Dinge sind für den Laien nicht abschätzbar, auch wenn man also im Internet gelesen hat, dass man eine formal ungültige Mieterhöhung erhalten hat, kann eine Beratung helfen das Große-Ganze zu sehen. Recht und eben auch Mietrecht ist wie Schach, und als Anwälte können wir den nächsten Zug – und damit die Chance auf Sieg oder Niederlage zu einem späteren Zeitpunkt – besser absehen als Mietende selbst.“ – sagt Fachanwalt Manfred Lutz.
Mieterhöhung – Fristen bei Indexmiete
Haben Sie mit dem Vermieter eine Indexmiete vereinbart, orientiert sich Ihr Mietpreis am Verbraucherpreisindex, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Der Index gibt die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten wider. Wenn er steigt, kann Ihr Vermieter die Miete anheben. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss jedoch immer mindestens ein Jahr liegen. Die Mieterhöhung gilt ab dem übernächsten Monat: wenn Sie die Ankündigung beispielsweise im Mai erhalten, müssen Sie ab Juli die höhere Miete zahlen.
Fristen bei Indexmiete
- min. 1 Jahr bis zur nächsten Mieterhöhung
- Mieterhöhung tritt im übernächsten Monat in Kraft
Mieterhöhung – Frist bei Staffelmiete
Wenn Sie eine Vereinbarung zur Staffelmiete in Ihrem Mietvertrag haben, bedeutet das, dass sich Ihre Miete in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz erhöhen wird. Als wichtige Frist gilt jedoch, dass zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens ein Jahr liegen muss. Hält sich der Vermieter nicht an die gesetzlichen Regeln, sollten Sie sich anwaltliche Hilfe holen.
Frist bei Staffelmiete
- min. 1 Jahr bis zur nächsten Mieterhöhung
Fristen bei Mieterhöhung wegen Modernisierung
Ankündigungsfrist
Wenn Ihr Vermieter Ihr Wohnhaus modernisieren möchte, muss er die Handwerkerarbeiten rechtzeitig ankündigen. Als Mieter müssen Sie mindestens drei Monate vor Baubeginn informiert werden, welche Arbeiten der Vermieter plant, wann sie beginnen sollen, wie lange sie voraussichtlich andauern werden und um wieviel die Miete nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten steigen wird.
Fristen für Mietminderung
Als Mieter müssen Sie die Modernisierungsmaßnahmen in der Regel dulden. Wenn Sie durch die Maßnahmen Ihre Wohnung nur stark eingeschränkt nutzen können oder durch Lärm und Schmutz beeinträchtigt werden, können Sie unter Umständen Ihre Miete mindern. Beim Festlegen der richtigen Minderungsquote kann Sie ein Anwalt für Mietrecht unterstützen. Im Fall einer energetischen Sanierung ist eine Mietminderung während der ersten drei Monate jedoch gesetzlich ausgeschlossen.
Frist für Härteeinwand bei Mieterhöhung
Soll auf die Modernisierung eine Mieterhöhung folgen, haben Sie das Recht der Mieterhöhung aus Härtegründen zu widersprechen. Ihr Vermieter ist sogar gesetzlich dazu verpflichtet, Sie mit der Ankündigung der Modernisierung auf die Möglichkeit des sogenannten Härteeinwands hinzuweisen.
Wichtig ist dabei, dass Sie die entsprechende Frist einhalten: Der Vermieter muss Ihren Härteeinwand vor Ablauf des Monats erhalten, der auf den Monat folgt, in dem Sie die Modernisierungsankündigung erhalten haben. Werden Sie beispielsweise im Mai über eine Modernisierung mit Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt, müssen Sie Ihren Härteeinwand bis zum 30. Juni schriftlich beim Vermieter einlegen.
Frist für Wirksamwerden der Mieterhöhung
Wenn Sie eine Mieterhöhung mit der Modernisierungsankündigung erhalten, sollten Sie diese unbedingt auf Wirksamkeit hin prüfen lassen. Eine höhere Miete müssen Sie nämlich nur dann bezahlen, wenn der Vermieter Form und Frist eingehalten hat. Wenn die Mieterhöhung berechtigt ist, wird die höhere Miete drei Monate nach Ankündigung fällig. Wird die Mieterhöhung beispielsweise im Mai angekündigt, müssen Sie ab August den höheren Betrag überweisen.
Kündigt Ihnen der Vermieter die Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß an, oder übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung den angekündigten Betrag um mehr als 10%, verlängert sich die Dreimonatsfrist auf sechs Monate. Bei einer Ankündigung im Mai, wäre die höhere Miete dann erst im November fällig.
Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierung
Wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen wollen, müssen Sie als Mieter normalerweise die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wird in deinem Haus jedoch eine Modernisierung angekündigt, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung haben Sie bis zum Ablauf des folgenden Monats Zeit zu Kündigen. Der Mietvertrag gilt dann nur noch einen weiteren Monat. Wird Ihnen die Modernisierung im Mai angekündigt, können Sie Ihren Mieter bis Ende Juni von Ihren Auszugsplänen in Kenntnis setzen. Ihr Vertrag endet dann am 31. August.
Fristen bei Mieterhöhung wegen Modernisierung
- Ankündigungsfrist für Vermieter: 3 Monate
- Mietminderung bei energetischer Sanierung: 3 Monate ausgeschlossen
- Frist für Härteeinwand bei Mieterhöhung: bis Ende des Folgemonats nach Erhalt der Ankündigung
- Frist für Wirksamwerden der Mieterhöhung: 3 Monate (6 Monate bei Fehlern in der Ankündigung oder überzogener Mieterhöhung)
- Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierung: 3 Monate, Vermieter muss Kündigung Ende des 2. Monats erhalten
Mieterhöhung vom Anwalt prüfen lassen
Unsere Partneranwälte prüfen Ihren Fall und alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen umfassend. Auch Regelungen in Ihrem Mietvertrag werden hierzu unter die Lupe genommen und auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Sie erhalten Auskunft, ob die Mieterhöhung wirksam ist und erfahren, wie Sie am besten weiter vorgehen.
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