Kaution bar bezahlen: Was Mieter wissen sollten

Ist eine Geldkaution vertraglich vereinbart, kann sie grundsätzlich auch durch Übergabe von Bargeld geleistet werden. Der im Mietrecht häufig verwendete Begriff „Barkaution“ bedeutet jedoch nicht zwingend, dass Banknoten übergeben werden müssen. Gemeint ist eine Geldkaution, die beispielsweise auch überwiesen werden kann.

Eine Mietkaution darf also grundsätzlich bar bezahlt werden. Aber: Mieter sollten Bargeld niemals ohne eindeutigen Nachweis übergeben. Verlangen Sie mindestens eine schriftliche Quittung und achten Sie darauf, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird. Bei einer Geldkaution haben Mieter das gesetzliche Recht, in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Der Vermieter darf somit nicht verlangen, dass die komplette Kaution schon vor der Schlüsselübergabe in bar gezahlt wird.

Was Sie als Mieter über das Thema Kaution per Barzahlung wissen sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Ja. Das Gesetz verbietet eine Barkaution nicht. Wird im Mietvertrag eine Geldkaution vereinbart, kann sie grundsätzlich auch durch Übergabe von Bargeld geleistet werden. Entscheidend ist jedoch, dass die gesetzlichen Schutzregeln für Wohnraummieter eingehalten werden.

Nach § 551 BGB darf die Sicherheit grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Zudem muss der Vermieter eine überlassene Geldsumme getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Die Erträge gehören dem Mieter und erhöhen die Sicherheit.

Gerade bei Bargeld ist deshalb Vorsicht sinnvoll: Ohne Quittung oder anderen belastbaren Nachweis kann später Streit darüber entstehen, ob und in welcher Höhe tatsächlich gezahlt wurde.

Allein die Vereinbarung einer „Barkaution“ berechtigt den Vermieter nicht dazu, auf der Übergabe von Banknoten zu bestehen. Der Begriff bezeichnet grundsätzlich eine Geldkaution. Ob im Einzelfall ausdrücklich eine bestimmte Zahlungsweise wirksam vereinbart wurde, hängt vom konkreten Mietvertrag ab.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt. „Insolvenzfest“ bedeutet: Das Kautionsgeld ist vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt und soll bei dessen Zahlungsunfähigkeit nicht in die Insolvenzmasse fallen (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10).

Somit gilt: Der Mieter kann vor der Zahlung die Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos verlangen. Ob aufgrund der konkreten Vertragsgestaltung gerade eine Bargeldzahlung geschuldet ist oder auch eine Überweisung genügt, kann im Einzelfall zu prüfen sein.

Bei Wohnraum gilt nach § 551 Abs. 1 BGB: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten betragen. Gemeint ist in der Praxis die Nettokaltmiete.

Beispiel: Die Kaltmiete beträgt 800 Euro, die Nebenkostenvorauszahlung 200 Euro. Die maximale Kaution beträgt dann 2.400 Euro und nicht 3.000 Euro.

Eine Vereinbarung, die diese Grenze zulasten des Mieters überschreitet, ist insoweit unwirksam.

Ja. Bei einer Geldkaution besteht ein gesetzliches Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB). Von dieser Regelung darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Eine Vertragsklausel, nach der die vollständige Kaution sofort oder vor Mietbeginn gezahlt werden muss, kann dieses Ratenrecht nicht wirksam ausschließen. Der BGH hat bestätigt, dass eine unzulässige Fälligkeitsregelung nicht dazu führt, dass die Kaution insgesamt entfällt. Stattdessen bleibt die Kautionsvereinbarung grundsätzlich bestehen und die gesetzlichen Fälligkeitsregeln greifen (BGH, Urteil vom 25.06.2003, VIII ZR 344/02; BGH, Urteil vom 30.06.2004, VIII ZR 243/03).

Wegen der noch nicht fälligen zweiten und dritten Rate grundsätzlich nicht. Der Vermieter darf die gesetzliche Ratenzahlung nicht dadurch umgehen, dass er die Schlüssel nur gegen die komplette Kaution herausgibt. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit vollständig zu leisten (BGH, Urteil vom 30.06.2004, VIII ZR 243/03).

Anders kann es bei der ersten bereits fälligen Rate aussehen. Das LG Bonn hielt eine Vertragsklausel für wirksam, nach der die Wohnungsübergabe von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig war (LG Bonn, Beschluss vom 01.04.2009, 6 T 25/09). Dabei handelt es sich um eine landgerichtliche Einzelfallentscheidung. Maßgeblich bleiben die Fälligkeit der ersten Rate, der konkrete Vertragsinhalt und die Umstände des Einzelfalls.

Wer Bargeld übergibt, sollte unmittelbar eine Quittung verlangen. Nach § 368 BGB hat der Gläubiger gegen Empfang der Leistung auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis – eine Quittung – zu erteilen.

Sinnvoll sind insbesondere:

• vollständiger Name von Mieter und Empfänger,
• genaue Anschrift der Mietwohnung,
• gezahlter Betrag,
• Verwendungszweck „Mietkaution“,
• Hinweis, ob es sich um die vollständige Kaution oder eine bestimmte Rate handelt,
• Datum und Ort der Zahlung,
• Unterschrift des Empfängers,
• bei Zahlung an eine Hausverwaltung oder andere Person: deren Funktion beziehungsweise Vertretungsbefugnis.

Ja, theoretisch schon – aber meist deutlich schwieriger. Als Beweismittel können etwa Zeugen, Nachrichten des Vermieters, ein Übergabeprotokoll oder eine spätere schriftliche Bestätigung dienen. Eine Bargeldabhebung vom eigenen Konto zeigt dagegen zunächst nur, dass Geld abgehoben wurde, nicht wem es übergeben wurde.

Wer die Zahlung beweisen muss, trägt im Streitfall ein erhebliches Risiko. Deshalb sollte Bargeld möglichst nur gegen sofortige Quittung übergeben werden.

Nach § 551 Abs. 3 BGB muss eine Geldkaution grundsätzlich bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Eine andere Anlageform kann vereinbart werden.

In jedem Fall muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters geführt werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Für Studenten- und Jugendwohnheime besteht eine gesetzliche Ausnahme von der Verzinsungspflicht.

Der BGH hat den Schutz ausdrücklich gestärkt: Mieter dürfen die Kautionszahlung von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10).

Das größte Problem ist nicht die Barzahlung selbst, sondern die Beweisbarkeit. Bestreitet der Vermieter später den Erhalt, kann der Mieter trotz tatsächlicher Zahlung Schwierigkeiten bekommen.

Zusätzlich sollte darauf geachtet werden, dass die Kaution nicht einfach im Privatvermögen des Vermieters verbleibt. Wer Zweifel hat, kann schriftlich nach der getrennten Anlage fragen und einen Nachweis verlangen. Bei größeren Bargeldbeträgen ist es besonders sinnvoll, die Übergabe nicht allein und nicht ohne schriftliche Bestätigung vorzunehmen.

Es gibt keine starre gesetzliche Frist, nach der jede Mietkaution automatisch vollständig zurückgezahlt werden muss. Der Vermieter erhält eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit. Wie lang diese dauert, hängt vom Einzelfall ab.

Der BGH hat klargestellt, dass der Rückzahlungsanspruch erst fällig wird, wenn der Vermieter nach angemessener Prüfung entscheiden konnte, ob noch gesicherte Ansprüche bestehen. Eine pauschale Sechs-Monats-Frist ist daher keine universelle Regel (BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.1987, VIII ARZ 2/87; BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).

Ist noch eine Betriebskostenabrechnung offen und eine Nachforderung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass die Sicherheit auch noch nicht fällige Betriebskostennachforderungen absichern kann (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).

Wird die Wohnung verkauft, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Mietsicherheit ein. Der Mieter muss die Kaution deshalb grundsätzlich nicht noch einmal zahlen.

Kann der Mieter die Sicherheit nach Ende des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht zurückerlangen, bleibt nach dem Gesetz auch der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.

Mieter sollten Forderungen zunächst schriftlich klären und Belege sichern. Das gilt besonders, wenn die volle Kaution vor Mietbeginn verlangt, eine Quittung verweigert, keine getrennte Anlage nachgewiesen oder die Rückzahlung ohne nachvollziehbaren Grund verzögert wird.

Wichtig ist zugleich: Fällige Kautionsraten sollten nicht ohne rechtlichen Grund einfach zurückgehalten werden. Ein erheblicher Rückstand kann Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung haben. § 569 Abs. 2a BGB nennt als Schwelle einen Kautionsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten.

Bei ungewöhnlichen Forderungen oder einem festgefahrenen Streit kann eine individuelle Prüfung sinnvoll sein.

In unserem FAQ zum Thema Kaution per Barzahlung fassen wir die wichtigsten Informationen für Sie zusammen.

Muss ich Bargeld ohne Quittung übergeben?

Nein. Nach § 368 BGB können Sie eine Quittung verlangen. Aus Beweisgründen sollten Sie Bargeld nicht ohne schriftlichen Nachweis aushändigen.

Darf der Vermieter die komplette Kaution vor Einzug verlangen?

Bei einer Geldkaution haben Mieter das zwingende Recht auf drei gleiche Monatsraten. Eine vollständige Vorabzahlung kann nicht wirksam verlangt werden.

Kann ich die Kaution selbst auf ein Kautionskonto einzahlen?

Das hängt von der vereinbarten Form der Sicherheit ab. Der Vermieter muss eine erhaltene Geldkaution jedenfalls getrennt von seinem Vermögen anlegen; der Mieter kann vor Zahlung die Benennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10).

Wann kann ich die Kaution zurückfordern?

Nach Ende des Mietverhältnisses, sobald der Vermieter eine angemessene Prüfungszeit hatte und die Sicherheit nicht mehr für offene Ansprüche benötigt. Eine starre Frist für jeden Fall gibt es nicht.