BGH stärkt Mieterrechte: Heizkosten nach Wärmecontracting nicht automatisch umlagefähig

Viele Vermieter stellen alte Heizsysteme auf moderne zentrale Wärmeversorgung um. Für Mieter klingt das zunächst praktisch: keine Einzelöfen mehr, weniger Aufwand, oft bessere Technik. Doch bei der späteren Heizkostenabrechnung kann es teuer werden. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Nach einer Umstellung auf Wärmecontracting darf der Vermieter nicht automatisch alle neuen Wärmelieferungskosten auf die Mieter abwälzen. Entscheidend sind der Mietvertrag, die bisherige Kostenregelung und das Verhalten nach der Umstellung.

In diesem Ratgeber beleuchten wir die beiden Grundsatzurteile des Bundesgerichtshofs vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) und erläutern, welche Folgen sich daraus für Mieter ergeben.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Worum es bei Wärmecontracting geht
• Was der BGH entschieden hat
• Was Mieter jetzt prüfen sollten
• FAQ: Heizkosten nach Wärmecontracting

Beim Wärmecontracting betreibt häufig nicht der Vermieter selbst die neue Heizungsanlage, sondern ein externer Wärmelieferant. Für Mieter ist wichtig: Moderne Technik allein beantwortet noch nicht die Frage, wer welche Kosten tragen muss.

Was ist Wärmecontracting?

Wärmecontracting bedeutet vereinfacht: Ein Dienstleister liefert Wärme an das Gebäude. Dieser Dienstleister plant, finanziert, errichtet oder betreibt oft auch die Heizungsanlage. Der Vermieter kauft die Wärme nicht nur als Brennstoff ein, sondern bezieht eine komplette Wärmedienstleistung. In der Rechnung können deshalb neben Brennstoff- und Betriebskosten auch weitere Bestandteile stecken, etwa Kosten für Investition, Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung oder Gewinn des Contractors.

Genau hier liegt der Unterschied zur klassischen Heizkostenabrechnung. Bei einer normalen Zentralheizung rechnet der Vermieter meist die laufenden Betriebskosten der eigenen Anlage ab. Beim Contracting kann das Entgelt breiter kalkuliert sein. Für Mieter macht das finanziell einen großen Unterschied, denn nicht jeder Kostenbestandteil wird automatisch zu einer umlagefähigen Betriebskostenposition.

Was war im BGH-Fall passiert?

Die entschiedenen Fälle betrafen Berliner Mietwohnungen. Die Wohnungen wurden früher mit elektrischen Einzelheizungen beheizt; Warmwasser lief über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer. Die Mieter betrieben diese Geräte selbst und zahlten den dafür benötigten Strom direkt. Ein Mietvertrag aus dem Jahr 1971 sah keine Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten vor. Später schloss die Vermieterin mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag. Dieser sollte eine neue zentrale Heizungsanlage einbauen und im Wege des Wärmecontractings betreiben.

Nach dem Anschluss verlangte die Vermieterin monatliche Heizkostenvorauszahlungen und rechnete später die Wärmelieferungskosten ab. Der BGH hob die Entscheidungen des Landgerichts Berlin II auf und verwies die Verfahren zurück (BGH, Urteile vom 20.05.2026, VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25).

Warum der Mietvertrag so wichtig ist

Im Mietrecht gilt ein einfacher Grundsatz: Betriebskosten muss der Mieter nur zahlen, wenn es dafür eine wirksame Grundlage gibt. Diese Grundlage steht meist im Mietvertrag. Dort kann stehen, welche Betriebskostenarten umgelegt werden dürfen. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann der Vermieter nicht beliebig neue Kostenpositionen schaffen. Das ist besonders wichtig, wenn Mieter ihre Wohnung früher selbst beheizt haben. Dann liefen die Heizkosten nicht über die Nebenkostenabrechnung, sondern über den eigenen Strom- oder Gasvertrag. Stellt der Vermieter später auf eine zentrale Wärmelieferung um, entsteht eine neue Abrechnungssituation.

Der BGH macht deutlich: Die Pflicht zur Duldung einer Modernisierung bedeutet nicht automatisch, dass Mieter anschließend jede neue Kostenposition in voller Höhe tragen müssen.

Der BGH hat die Umstellung auf Wärmecontracting nicht verboten. Er hat aber klare Grenzen gesetzt: Eine automatische Umlage der vollständigen Contracting-Kosten gibt es in der hier entschiedenen Konstellation nicht.

§ 556c BGB hilft dem Vermieter nicht immer

§ 556c BGB regelt Fälle, in denen ein Vermieter von einer eigenen Wärmeversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung umstellt. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Mieter schon vorher Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser getragen hat. Außerdem verlangt das Gesetz unter anderem eine effizientere Versorgung und Kostenneutralität: Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen.

In den BGH-Fällen fehlte aber schon der erste Schritt. Die Mieter hatten vor der Umstellung keine Heizkosten als Betriebskosten an die Vermieterin gezahlt. Sie betrieben eigene Elektroheizungen und zahlten die Stromkosten selbst. Deshalb griff § 556c BGB nach Ansicht des BGH weder unmittelbar noch als Grundlage für die vollständige Abrechnung der Wärmelieferungskosten.

Keine automatische Erweiterung durch Analogie

Manchmal wenden Gerichte eine gesetzliche Regelung auf ähnliche Fälle entsprechend an. Juristen nennen das „Analogie“. Dafür muss aber eine planwidrige Regelungslücke bestehen. Der Gesetzgeber müsste also einen vergleichbaren Fall versehentlich nicht geregelt haben. Genau das verneinte der BGH. Aus seiner Sicht hat der Gesetzgeber bewusst den Fall geregelt, in dem der Mieter bereits Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser trägt und diese Kostenart durch Wärmelieferung ersetzt wird. Nicht erfasst ist der andere Fall: Der Mieter versorgt sich bisher selbst, und erst durch die Umstellung entstehen neue Betriebskosten gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter darf diese Lücke nicht über eine Analogie schließen.

Für Mieter ist das ein wichtiger Schutz: Aus einer praktischen Modernisierung wird keine automatische Vertragsänderung zu ihren Lasten.

Stillschweigende Zustimmung: möglich, aber begrenzt

Der BGH hat trotzdem nicht gesagt, dass Mieter nach der Umstellung überhaupt nichts zahlen müssen. Entscheidend kann sein, wie sich beide Seiten nach der Umstellung verhalten haben. Zahlen Mieter über längere Zeit geforderte Heizkostenvorauszahlungen, kann darin eine stillschweigende Vereinbarung liegen. Das bedeutet: Auch ohne unterschriebenen Nachtrag kann aus dem Verhalten der Parteien eine neue Kostenregelung entstehen. Diese Annahme hat aber Grenzen. Die Zahlung von Vorauszahlungen bedeutet nicht automatisch, dass Mieter auch kalkulatorische Contracting-Bestandteile akzeptieren, also etwa Investitions-, Kapital- oder Gewinnanteile des Wärmelieferanten.

Nach dem BGH muss das Berufungsgericht nun klären, was die Mieter nach den Schreiben der Vermieterin tatsächlich verstehen mussten. Für Mieter heißt das: Schweigen und zahlen kann rechtliche Bedeutung haben, ersetzt aber nicht jede klare Kostenvereinbarung.

Welche Kosten können problematisch sein?

Problematisch sind vor allem Kosten, die über den laufenden Betrieb einer zentralen Heizungsanlage hinausgehen. Bei einer eigenen Zentralheizung des Vermieters gehören typischerweise Brennstoffe, Betriebsstrom, Bedienung, Wartung, Reinigung, Messung und Abrechnung zu den Heizkosten. Beim Wärmecontracting kann das Wärmelieferungsentgelt zusätzlich kalkulatorische Kosten enthalten. Der BGH verweist darauf, dass solche Contracting-Bestandteile nach der Heizkostenverordnung anders einzuordnen sein können als reine Betriebskosten. Die vollständige Umlage kommt nur in Betracht, wenn eine tragfähige vertragliche Grundlage besteht.

Für Mieter bedeutet das: Eine hohe Heizkostenabrechnung nach einer Umstellung sollte nicht nur rechnerisch geprüft werden. Prüfen Sie auch, ob der Vermieter diese Kostenart überhaupt in dieser Breite auf Sie umlegen darf.

Das Urteil hilft besonders Mietern, die vor einer Modernisierung selbst geheizt haben und danach erstmals Heizkosten über die Nebenkosten zahlen sollen. Es liefert aber keine pauschale Antwort für jedes Haus, denn Mietvertrag, Ankündigung und Abrechnung können unterschiedlich aussehen.

Prüfen Sie Mietvertrag und Ankündigung

Suchen Sie zuerst im Mietvertrag nach Regelungen zu Heizkosten, Warmwasserkosten, Betriebskosten und Wärmelieferung. Manche Verträge enthalten nur allgemeine Betriebskostenklauseln, andere verweisen auf die Betriebskostenverordnung oder nennen einzelne Kostenarten. Bei älteren Verträgen fehlt eine klare Regelung häufig.

Prüfen Sie auch die Schreiben, mit denen der Vermieter die Modernisierung oder den Anschluss an die neue Heizungsanlage angekündigt hat. Wurde nur mitgeteilt, dass künftig „Heizkosten“ anfallen? Oder stand ausdrücklich dort, dass sämtliche Kosten der gewerblichen Wärmelieferung einschließlich Contracting-Kosten umgelegt werden sollen? Je klarer die Erklärung des Vermieters war, desto eher kann er sich auf eine Zustimmung berufen. Je unklarer die Erklärung war, desto eher spricht das gegen eine vollständige Umlage.

Kontrollieren Sie die Heizkostenabrechnung

Nach einer Umstellung sollten Sie die Heizkostenabrechnung besonders genau ansehen. Vergleichen Sie, welche Positionen abgerechnet werden. Tauchen Grundpreise, Leistungspreise, Contracting-Pauschalen oder sonstige Entgeltbestandteile auf? Stehen im Mietvertrag nur allgemeine Betriebskosten, heißt das noch nicht automatisch, dass alle diese Bestandteile zulässig sind.

Achten Sie außerdem darauf, ob die Abrechnung nachvollziehbar zwischen Heizwärme und Warmwasser trennt und ob Ihr Verbrauch richtig erfasst wurde. Die Heizkostenverordnung verlangt grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Verteilung, häufig zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch.

Fordern Sie Belegeinsicht, wenn Ihnen die Rechnung unklar erscheint. Mieter dürfen die Abrechnungsunterlagen prüfen, also zum Beispiel Rechnungen des Wärmelieferanten, Verteilerschlüssel und Verbrauchswerte. Erst wenn Sie die Unterlagen gesehen haben, können Sie einschätzen, ob nur ein Rechenfehler vorliegt oder ob die Umlage selbst zweifelhaft ist.

Zahlen unter Vorbehalt und Fristen beachten

Wenn eine hohe Nachzahlung im Raum steht, sollten Sie nicht vorschnell zustimmen. Gleichzeitig kann es riskant sein, berechtigte Beträge komplett zurückzuhalten. In vielen Fällen ist es sinnvoll, schriftlich Einwendungen zu erheben und Zahlungen ausdrücklich unter Vorbehalt zu leisten. So zeigen Sie, dass Sie die Abrechnung nicht anerkennen, vermeiden aber möglicherweise Zahlungsrückstände.

Beachten Sie auch Fristen: Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen Mieter grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Formulieren Sie konkret, was Sie beanstanden. Zum Beispiel: „Ich bestreite die Umlagefähigkeit der vollständig abgerechneten Wärmelieferungskosten, soweit hierfür keine vertragliche Grundlage besteht.“

Bewahren Sie Mietvertrag, Modernisierungsschreiben, Abrechnungen, Zahlungsnachweise und Ihre Einwendungen gut auf. Diese Unterlagen entscheiden oft darüber, ob Sie Ihre Rechte später noch belegen können.

Wann fachlicher Rat sinnvoll ist

Holen Sie sich Rat, wenn der Vermieter nach der Umstellung hohe Nachzahlungen verlangt, die Abrechnung Contracting-Grundpreise enthält oder der Mietvertrag keine klare Heizkostenregelung vorsieht. Auch ein früheres Zahlen von Vorauszahlungen sollten Sie prüfen lassen, bevor Sie daraus Schlüsse ziehen. Der BGH sagt zwar, dass eine stillschweigende Vereinbarung möglich ist. Er sagt aber nicht, dass jede Zahlung automatisch eine umfassende Zustimmung darstellt. Gerade bei Altverträgen, unklaren Ankündigungsschreiben und mehreren Abrechnungsjahren kann es auf Details ankommen.

Unterstützung erhalten Sie beispielsweise von einem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt. Nehmen Sie am besten sämtliche Unterlagen vollständig mit, damit die Kostenpositionen und die vertragliche Grundlage zuverlässig geprüft werden können.

In dem nachfolgenden FAQ behandeln wir die wichtigsten Fragen zum Thema Heizkosten nach Wärmecontracting.

Was bedeutet Wärmecontracting?

Wärmecontracting bedeutet, dass nicht der Vermieter selbst die Heizungsanlage betreibt, sondern ein externer Dienstleister. Dieser sogenannte Contractor liefert Wärme an das Gebäude und rechnet dafür ein Entgelt ab. Dieses Entgelt kann neben Brennstoffkosten auch weitere Bestandteile enthalten, etwa Kosten für Betrieb, Wartung, Finanzierung oder Gewinn. Für Mieter ist wichtig: Nicht jeder Bestandteil solcher Wärmelieferungskosten darf automatisch über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden.

Darf der Vermieter nach einer Umstellung auf Wärmecontracting einfach höhere Heizkosten verlangen?

Nein, nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter Wärmelieferungskosten nach einer Umstellung auf Wärmecontracting nicht ohne Weiteres vollständig auf Mieter umlegen dürfen. Entscheidend ist, ob der Mietvertrag eine ausreichende Grundlage dafür enthält oder ob später wirksam eine neue Kostenregelung vereinbart wurde (BGH, Urteile vom 20.05.2026, VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25).

Gilt § 556c BGB immer bei Wärmecontracting?

Nein. § 556c BGB regelt bestimmte Fälle, in denen der Vermieter von einer bisherigen Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung umstellt. Die Vorschrift setzt aber voraus, dass Mieter schon vorher Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser getragen haben. Wenn Mieter ihre Wohnung vorher selbst beheizt und die Energiekosten direkt bezahlt haben, kann § 556c BGB nicht ohne Weiteres als Grundlage für die Umlage der neuen Wärmelieferungskosten dienen.

Muss ich gar keine Heizkosten zahlen, wenn mein Vermieter auf Wärmecontracting umstellt?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Der BGH hat nicht entschieden, dass Mieter nach einer Umstellung grundsätzlich keine Heizkosten zahlen müssen. Möglich ist, dass eine Zahlungspflicht besteht, wenn der Mietvertrag dies erlaubt oder wenn später eine wirksame Vereinbarung zustande gekommen ist. Entscheidend sind die konkreten Umstände: der Mietvertrag, die Modernisierungsankündigung, spätere Schreiben des Vermieters und das Zahlungsverhalten der Mieter.

Was kann ich tun, wenn ich die Heizkostenabrechnung für falsch halte?

Sie sollten der Abrechnung schriftlich widersprechen und konkret erklären, welche Punkte Sie beanstanden. Sinnvoll kann es sein, eine Zahlung nur unter Vorbehalt zu leisten. So vermeiden Sie möglicherweise Zahlungsrückstände, machen aber deutlich, dass Sie die Abrechnung nicht anerkennen. Wichtig ist außerdem die Einwendungsfrist: Mieter müssen Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung grundsätzlich spätestens innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen.