Gewinnbringende Untervermietung untersagt – das neue BGH-Urteil im Detail

Im Social Media informierten wir bereits über das neue BGH-Urteil zum Verbot einer gewinnbringenden Untervermietung. Doch was sind die Details? In diesem Ratgeber gehen wir intensiver auf die Entscheidung ein. Sie erfahren, was der Bundesgerichtshof genau verboten hat, wo die Grenze zwischen „Kosten decken“ und „Gewinn machen“ verläuft und welche Risiken Mieter eingehen, wenn sie ohne Erlaubnis und zu teuer untervermieten. Außerdem bekommen Sie eine praxisnahe Checkliste für eine rechtssichere Untermiete.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Das BGH-Urteil in der Zusammenfassung
• „Berechtigtes Interesse“: Wann muss der Vermieter zustimmen?
• Was zählt als „wohnungsbezogene Aufwendungen“ – und wo beginnt Gewinn?
• Konsequenzen und Checkliste für Mieter

Bevor wir über Regeln und Begriffe sprechen, lohnt sich ein Blick auf den konkreten Streit. Denn der BGH hat nicht „Untervermietung“ an sich eingeschränkt, sondern eine bestimmte Praxis. Es geht um Untervermietung als Geschäftsmodell.

Worum ging es konkret?

Der Fall spielte in Berlin: Ein Mieter hatte eine Zweizimmerwohnung (65 Quadratmeter) seit Jahren angemietet. Als er vorübergehend ins Ausland ging, überließ er die Wohnung ab Anfang 2020 zwei Untermietern – ohne vorher die Erlaubnis der Vermieterin einzuholen. Dabei lag die Untermiete deutlich über dem, was er selbst zahlte. Er verlangte 962 Euro nettokalt plus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, insgesamt 1.100 Euro pro Monat, während seine eigene Nettokaltmiete bei 460 Euro lag.

Die Vermieterin reagierte stufenweise: erst Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung, dann fristgemäße (ordentliche) Kündigung im Februar 2022 und schließlich Räumungsklage.

Was hat der BGH entschieden?

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Mieters zurückgewiesen und damit die Räumungsentscheidung bestätigt (BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23). Kurz gesagt: Wenn Sie eine Wohnung untervermieten, dürfen Sie damit nicht mehr einnehmen, als nötig ist, um Ihre wohnungsbezogenen Aufwendungen zu decken. Ein „Gewinn“ darüber hinaus ist kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des Mietrechts – und der Vermieter muss eine solche Untervermietung nicht erlauben.

Wichtig ist auch: Der BGH hat die Kündigung nicht deshalb „automatisch“ für wirksam erklärt, weil die Untermiete hoch war, sondern weil der Mieter ohne Erlaubnis untervermietete und dabei seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzte. 

Das Stichwort im Urteil lautet „berechtigtes Interesse“. Es entscheidet darüber, ob Sie vom Vermieter eine Erlaubnis verlangen können. Und genau an dieser Stelle zieht der BGH nun eine klare Grenze.

Was bedeutet „berechtigtes Interesse“ im Alltag?

Viele Mieter denken bei Untervermietung zuerst an „Darf ich das überhaupt?“ Die kurze Antwort: Meist brauchen Sie eine Erlaubnis, sobald eine andere Person Ihren Wohnraum nutzen soll. Wenn Sie nur einen Teil der Wohnung überlassen (zum Beispiel ein Zimmer), kann Ihnen das Gesetz sogar einen Anspruch auf Erlaubnis geben – vorausgesetzt, Sie haben nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entwickelt (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Typische Beispiele sind: längerer Auslandsaufenthalt, Trennung, finanzieller Engpass, Pflege eines Angehörigen, oder wenn jemand zeitweise einzieht, damit die Wohnung nicht aufgegeben werden muss.

In der Praxis bedeutet das: Sie schreiben dem Vermieter, wer einziehen soll, für welchen Zeitraum und welche Räume betroffen sind. Der Vermieter darf die Erlaubnis nicht willkürlich verweigern, kann aber Bedingungen stellen.  Zum Beispiel eine angemessene Mieterhöhung, wenn zusätzliche Personen die Wohnung stärker nutzen. Und: Ohne Erlaubnis riskieren Sie Ärger – von der Abmahnung bis zur Kündigung, je nach Schwere und Dauer.

Warum Gewinnerzielung nicht darunter fällt

Der BGH sagt: Das „berechtigte Interesse“ dient dem Zweck, Ihnen die Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu erhalten. Es geht um Entlastung, nicht um Bereicherung. Deshalb reicht Ihr Recht als Mieter nicht so weit, dass Sie eine „gewinnbringende“ Untervermietung verlangen.

Die Richter begründen dies auch mit dem nötigen Ausgleich zwischen den Interessen. Würde man Mietern erlauben, aus der Wohnung eine Einnahmequelle zu machen, würde das das Gleichgewicht verschieben – zulasten des Vermieters, der die wirtschaftliche Verwertung seiner Wohnung nicht vollständig aus der Hand geben möchte.

Nebenbei schützt diese Linie auch Untermieter: Wer dringend Wohnraum sucht, landet sonst leicht bei überhöhten Preisen. Der BGH nennt diesen Schutzgedanken ausdrücklich: Die Entscheidung berücksichtigt die Interessen der Untermieter, weil sie im Grundsatz vor überhöhten Untermieten bewahrt werden sollen.

Viele Fragen drehen sich jetzt um die Praxis: „Was darf ich ansetzen?“ und „Wie rechne ich das fair?“ Der BGH liefert dafür eine Leitplanke, aber nicht für jeden Einzelfall eine fertige Formel. Sie sollten daher konservativ kalkulieren und sauber dokumentieren.

Welche Kosten Sie typischerweise ansetzen dürfen

Der Kernbegriff im Urteil lautet „wohnungsbezogene Aufwendungen“. Gemeint sind Kosten, die unmittelbar mit dem Besitz und der Nutzung der Wohnung zusammenhängen – vor allem Ihre eigene Miete und die vereinbarten Nebenkosten. Im entschiedenen Fall stellte der BGH auf die Differenz zwischen eigener Nettokaltmiete (460 Euro) und verlangter Untermiete (962 Euro) ab. Hinzu kamen Betriebskosten/Heizkosten, die im Untermietverhältnis ebenfalls weitergegeben.

Für Sie als Mieter heißt das praktisch: Wenn Sie die Wohnung untervermieten, sollten Sie sich an Ihren tatsächlichen monatlichen Kosten orientieren, die Sie für diese Wohnung tragen. Das umfasst regelmäßig die Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen. 

Bei anderen Positionen wird es schneller streitig: Gehören Strom, Internet oder Rundfunkbeitrag dazu? Das Urteil legt das nicht im Detail fest. Je weiter Sie sich von „klassischen Wohnungskosten“ entfernen, desto eher brauchen Sie gute Argumente und Belege – und desto höher wird Ihr Risiko, dass ein Gericht doch einen Gewinn annimmt.

Möblierung, Hausrat und Risiko: die offene Baustelle

Besonders heikel ist die möblierte Untervermietung. Viele Mieter sagen: „Ich stelle Möbel, Elektrogeräte und Ausstattung – das ist doch nicht einfach Gewinn.“ Der BGH hat genau diese Frage im konkreten Fall aber ausdrücklich offengelassen. Die Richter mussten nicht entscheiden, ob und in welcher Höhe ein Möblierungsanteil berücksichtigt werden kann, weil das Berufungsgericht keine Leistungen des Mieters festgestellt hatte, die die Differenz in ausreichender Höhe ausgleichen würden.

Das ist wichtig: Das Urteil bedeutet nicht automatisch, dass Sie für Möbel niemals etwas verlangen dürfen. Es bedeutet aber, dass Sie sich nicht blind darauf verlassen sollten, dass ein pauschaler „Möblierungszuschlag“ als Kostendeckung durchgeht. Genau deshalb weisen auch Berichte darauf hin, dass es bislang keine klaren gesetzlichen Berechnungsmodelle gibt – und dass das Bundesjustizministerium an Regeln für Möblierungszuschläge arbeitet.

Das Urteil ist nicht nur Theorie. Es zeigt sehr konkret, welche Eskalationsstufen möglich sind – und wie Sie das Risiko deutlich senken. Wer sauber vorgeht, kann weiterhin legal untervermieten.

Welche Risiken drohen bei Verstößen?

Das größte Risiko ist die Kündigung. Im entschiedenen Fall reichte die unerlaubte Untervermietung als Pflichtverletzung aus, um eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu tragen – und am Ende stand die Räumung. Praktisch läuft es oft so: Abmahnung, dann Kündigung, dann Klage. Wer dann verliert, muss die Wohnung herausgeben und trägt zusätzlich Prozesskosten.

Wichtig: Nicht jede Untervermietung führt sofort zur Kündigung. Aber die Kombination aus „ohne Erlaubnis“ und „deutlich über dem eigenen Aufwand“ ist nach diesem Urteil besonders gefährlich. Selbst wenn Sie persönlich finden, die Wohnung sei das Geld wert.

So gehen Sie sicher vor: eine praxistaugliche Checkliste

Wenn Sie untervermieten möchten, starten Sie nicht mit einer Anzeige, sondern mit einer schriftlichen Anfrage an den Vermieter. Nennen Sie Zeitraum, Person(en), Räume, und erklären Sie kurz Ihr Interesse (z. B. Auslandsaufenthalt). Damit schaffen Sie die Grundlage für eine rechtmäßige Erlaubnis nach § 553 BGB – soweit die Voraussetzungen.

Dann kommt der kritische Teil: der Preis. Rechnen Sie Ihre wohnungsbezogenen Aufwendungen zusammen (Kaltmiete, Nebenkosten). Bleiben Sie mit der Untermiete im Ergebnis in diesem Rahmen oder sehr nah daran. Wenn Sie möbliert vermieten, beschreiben Sie die Ausstattung im Untermietvertrag und setzen Sie einen nachvollziehbaren, eher niedrigen Betrag an – inklusive Belegen. Vermeiden Sie pauschale „Marktpreise“, wenn diese deutlich über Ihren Kosten liegen. Das Urteil macht klar: Genau diese Differenz kann Ihnen als Gewinn ausgelegt werden.

Zum Schluss: Dokumentieren Sie alles. Speichern Sie die Erlaubnis, Übergabeprotokolle, Abrechnungen und Zahlungen. Und wenn Sie unsicher sind, holen Sie frühzeitig Rat ein – bevor eine Abmahnung im Briefkasten liegt.

Untermieter müssen nun nicht generell beim Untervermieter nach der Höhe der Hauptmiete fragen. Wenn die Untermiete aber über dem ortsüblichen Niveau liegt – beispielsweise im Vergleich zum örtlichen Mietspiegel – oder der Preis auf Wucher hindeutet, ist Skepsis angebracht. Doch wann ist eine Nachfrage nach der Höhe der Hauptmiete zulässig? Das nachfolgende FAQ behandelt diese und weitere Fragen.

Dürfen Untermieter beim Untervermieter nachfragen, wie hoch die Hauptmiete ist?

Ein automatischer Auskunftsanspruch besteht nicht in jedem Fall. Allerdings kann ein berechtigtes Interesse vorliegen, etwa wenn der Verdacht besteht, dass die Untermiete deutlich über der Hauptmiete liegt oder gegen mietrechtliche Vorgaben verstößt. In solchen Fällen kann der Untervermieter zur Offenlegung verpflichtet sein, insbesondere wenn andernfalls eine rechtliche Prüfung nicht möglich ist.

Kann man die Untermietpreise senken, wenn sie zu hoch sind?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Verlangt der Untervermieter eine Untermiete, die die Hauptmiete zuzüglich eines angemessenen Zuschlags deutlich übersteigt, kann dies unzulässig sein. In solchen Fällen kommt eine Anpassung der Untermiete nach unten in Betracht. Ob und in welchem Umfang eine Senkung möglich ist, hängt aber vom Einzelfall ab. Eine rechtliche Beratung ist dringend zu empfehlen.

Bekommen Untermieter gegebenenfalls zu viel gezahlte Miete zurück?

Wurde über einen längeren Zeitraum eine unzulässig hohe Untermiete verlangt und gezahlt, können Rückforderungsansprüche bestehen. Voraussetzung ist meist, dass der Untermieter die Überzahlung nachweisen kann und der Untervermieter die Miethöhe nicht rechtfertigen kann. Auch hier gilt: Eine rechtliche Prüfung ist entscheidend, um die Erfolgsaussichten realistisch einzuschätzen.