Vermieter-GbR – ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?

Viele Mieter bekommen eine Eigenbedarfskündigung nicht von einer einzelnen Privatperson, sondern von einer „GbR“. Dann stellt sich schnell die Frage: Darf eine Gesellschaft überhaupt Eigenbedarf anmelden? Seit der Reform des Gesellschaftsrechts ist diese Frage besonders umstritten. Für Mieter ist wichtig: Eine Kündigung durch eine Vermieter-GbR ist nicht automatisch wirksam. Gerade bei Kündigungen ab dem 1. Januar 2024 lohnt sich eine genaue Prüfung.

In diesem Ratgeber gehen wir auf die Eigenbedarfskündigung durch eine Vermieter-GbR etwas näher ein, damit Sie für den Fall der Fälle besser vorbereitet sind.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Warum die Vermieter-GbR für Mieter wichtig ist
• Die neue Rechtslage seit dem MoPeG
• Was Mieter nach einer Kündigung prüfen sollten
• FAQ: Eigenbedarfskündigung durch eine Vermieter-GbR

Eine Eigenbedarfskündigung wirkt auf den ersten Blick oft eindeutig. In Wahrheit hängt viel davon ab, wer genau Vermieter ist und für wen die Wohnung benötigt wird.

Was ist eine GbR überhaupt?

GbR steht für „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“. Eine solche Gesellschaft entsteht, wenn sich mindestens zwei Personen zusammenschließen, um einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen. Das kann ein kleines Familienprojekt sein, etwa der gemeinsame Besitz eines Hauses. Es kann aber auch eine größere Vermögensverwaltung sein. Im Mietvertrag steht dann nicht nur „Herr Müller“ oder „Frau Schmidt“ als Vermieter, sondern zum Beispiel „Müller und Schmidt GbR“ oder eine eingetragene GbR, kurz eGbR.

Für Mieter ist das wichtig, weil nicht automatisch alle Regeln für private Einzelvermieter passen. Seit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, dem MoPeG, wird die am Rechtsverkehr teilnehmende GbR als rechtsfähige Gesellschaft behandelt. Sie kann also selbst Rechte haben, Verträge schließen und Eigentümerin sein. Genau daraus entsteht das Problem beim Eigenbedarf: Eine Gesellschaft kann nicht selbst wohnen. Sie hat auch keine Familie und keinen Haushalt wie eine natürliche Person.

Was bedeutet Eigenbedarf bei einer normalen Vermieterperson?

Bei einer klassischen Eigenbedarfskündigung kündigt eine natürliche Person, weil sie die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige ihres Haushalts benötigt. Das steht in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Typische Fälle sind der Bedarf für ein Kind, für Eltern, für den Ehepartner oder für den Vermieter selbst. Die Kündigung muss nachvollziehbar begründet werden. Es reicht also nicht, wenn der Vermieter nur schreibt: „Ich kündige wegen Eigenbedarfs.“ Er muss erklären, welche Person einziehen soll und warum sie die Wohnung benötigt. Außerdem muss der Bedarf ernsthaft, vernünftig und nicht nur vorgeschoben sein.

Mieter sollten deshalb immer prüfen, ob die Kündigung überhaupt eine konkrete Bedarfsperson nennt, ob der Wohnwunsch plausibel ist und ob die formalen Anforderungen eingehalten wurden. Bei einer GbR kommt zusätzlich die Grundfrage hinzu, ob sich die Gesellschaft überhaupt auf den Wohnbedarf eines Gesellschafters berufen darf.

Seit dem 1. Januar 2024 hat sich die rechtliche Einordnung der GbR deutlich verändert. Genau deshalb bewerten Gerichte die Eigenbedarfskündigung durch eine Vermieter-GbR derzeit unterschiedlich.

Die frühere BGH-Rechtsprechung war mieterunfreundlicher

Vor der Reform ließ der Bundesgerichtshof eine Eigenbedarfskündigung durch eine GbR grundsätzlich zu. Der BGH behandelte die GbR damals in diesem Punkt ähnlich wie eine Vermietermehrheit aus mehreren natürlichen Personen. Deshalb konnte die GbR den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder eines Angehörigen eines Gesellschafters geltend machen. Besonders bekannt ist die Entscheidung des BGH vom 14. Dezember 2016 (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15). Der BGH bestätigte darin, dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB entsprechend angewendet werden könne, wenn eine teilrechtsfähige Außen-GbR wegen des Bedarfs eines Gesellschafters kündigt.

Für Mieter bedeutete das früher: Eine Kündigung war nicht schon deshalb unwirksam, weil im Mietvertrag eine GbR als Vermieterin stand. Man musste dann vor allem prüfen, ob der behauptete Bedarf wirklich bestand, ob die Kündigung richtig begründet war und ob Härtegründe gegen den Auszug sprachen.

Warum einige Instanzgerichte seit 2024 anders entscheiden

Nach dem MoPeG sehen mehrere Instanzgerichte die Sache anders. Die rechtsfähige GbR ist nun stärker von ihren Gesellschaftern getrennt. Ihr Vermögen wird rechtlich der Gesellschaft selbst zugeordnet. Daraus folgt nach dieser Ansicht: Wenn die GbR selbst Vermieterin ist, kann sie keinen eigenen Wohnbedarf haben. Sie kann auch keine Angehörigen haben.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat deshalb eine Räumungsklage abgewiesen, nachdem eine GbR wegen Eigenbedarfs zugunsten einer Gesellschafterin und ihres Ehemanns gekündigt hatte (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.11.2025, 8 C 5056/25). Das Gericht erklärte, die Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet, weil der GbR die Kündigungsbefugnis fehle.

Die Frage ist noch nicht höchstrichterlich geklärt

Mieter sollten trotzdem vorsichtig sein: Die Rechtsfrage ist noch nicht abschließend durch den BGH entschieden. Einige Gerichte und Stimmen in der Literatur lehnen eine Eigenbedarfskündigung der Vermieter-GbR nach neuem Recht ab. Dazu werden unter anderem Entscheidungen des AG Witten vom 5. Juni 2025 (2 C 762/24) und des AG Hamburg vom 18. September 2025 (44 C 159/25) genannt. Das LG Bochum sieht es dagegen anders und hält eine Kündigung weiterhin für möglich, wenn die Voraussetzungen einer entsprechenden Anwendung von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt sind (LG Bochum, Urteil vom 12.09.2025, 10 S 41/25).

Der BGH hat zwar am 21. Januar 2026 zur Kündigungssperrfrist bei einer Familien-GbR entschieden (BGH, Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24), aber die neue MoPeG-Grundfrage nicht abschließend beantwortet.

Eine Kündigung durch eine GbR sollten Sie nicht ungeprüft hinnehmen. Schon kleine rechtliche Unterschiede können entscheiden, ob Sie ausziehen müssen oder nicht.

Prüfen Sie zuerst, wer wirklich Vermieter ist

Lesen Sie den Mietvertrag, spätere Nachträge und das Kündigungsschreiben genau. Steht dort eine einzelne Person, mehrere Privatpersonen oder eine GbR? Wurde das Haus später verkauft? Ist eine eGbR im Grundbuch oder Gesellschaftsregister eingetragen? Diese Fragen sind wichtig, weil sich die rechtliche Bewertung ändern kann. Kündigt eine natürliche Person, gelten die normalen Regeln zur Eigenbedarfskündigung. Kündigt dagegen eine rechtsfähige GbR, können Sie einwenden, dass die Gesellschaft selbst nicht wohnen kann und keinen eigenen Familien- oder Haushaltsbedarf hat. Genau diesen Einwand haben die Mieter im Verfahren vor dem AG Berlin-Mitte erhoben. Das Gericht folgte dieser Argumentation und wies die Räumungsklage ab (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.11.2025, 8 C 5056/25).

Wichtig bleibt aber: Andere Gerichte können derzeit noch anders entscheiden. Daher sollten Sie die Kündigung nicht ignorieren, sondern rechtzeitig reagieren.

Achten Sie auf Kündigungssperrfristen und Umwandlungsfälle

Neben der Frage „GbR ja oder nein?“ kann auch § 577a BGB entscheidend sein. Diese Vorschrift schützt Mieter, wenn eine Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft wurde. Dann darf wegen Eigenbedarfs oft erst nach Ablauf einer Sperrfrist gekündigt werden. Die Frist beträgt mindestens drei Jahre. In manchen Städten und Gemeinden gilt eine längere Frist. Der BGH hat am 21. Januar 2026 entschieden, dass diese Kündigungssperre auch bei einer Familien-GbR eine wichtige Rolle spielen kann (BGH, Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24). Nach Berichten zu dieser Entscheidung greift der Schutz auch dann, wenn durch die Übertragung an eine GbR der Kreis möglicher Bedarfspersonen erweitert wird.

Für Mieter bedeutet das: Selbst wenn ein Gericht die Eigenbedarfskündigung einer GbR grundsätzlich zulässt, kann die Kündigung an einer Sperrfrist scheitern.

Widersprechen Sie rechtzeitig und lassen Sie die Kündigung prüfen

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung von einer GbR erhalten, sollten Sie die Fristen ernst nehmen. Ein Widerspruch wegen sozialer Härte muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Widerspruch unter Umständen noch später, spätestens aber im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits, erklärt werden. Härtegründe können zum Beispiel hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum oder eine besondere Verwurzelung im Wohnumfeld sein.

Zusätzlich können Sie bestreiten, dass die GbR überhaupt kündigen darf. Dieser Einwand betrifft die Wirksamkeit der Kündigung selbst. Schreiben Sie möglichst nicht nur allgemein, dass Sie „nicht einverstanden“ sind. Besser ist eine klare Begründung: Die Vermieterin ist eine GbR, die nach neuer Rechtslage keinen eigenen Wohnbedarf haben kann. Außerdem werden gegebenenfalls Härtegründe geltend gemacht.

Da die Rechtsprechung noch uneinheitlich ist, sollten Sie sich früh beraten lassen, etwa bei einem Fachanwalt für Mietrecht. Ausziehen müssen Sie nicht allein deshalb, weil eine Kündigung im Briefkasten liegt.

In dem nachfolgenden FAQ behandeln wir die wichtigsten Fragen zum Thema.

Was ist eine Vermieter-GbR?

Eine Vermieter-GbR ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die als Vermieterin auftritt. Eine GbR besteht aus mindestens zwei Personen, die gemeinsam einen bestimmten Zweck verfolgen. Das kann zum Beispiel der gemeinsame Besitz und die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses sein. Im Mietvertrag steht dann nicht eine einzelne Person als Vermieter, sondern die GbR. Seit der Reform des Gesellschaftsrechts gilt eine am Rechtsverkehr teilnehmende GbR grundsätzlich als rechtsfähige Gesellschaft.

Darf eine GbR wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen?

Das ist derzeit umstritten. Früher ließ der Bundesgerichtshof eine solche Kündigung grundsätzlich zu. Seit dem 1. Januar 2024 gilt aber das neue Gesellschaftsrecht. Einige Gerichte sagen nun: Die GbR ist rechtlich von ihren Gesellschaftern zu trennen und darf deshalb nicht mehr wegen des Wohnbedarfs eines Gesellschafters kündigen. Andere Stimmen halten eine solche Kündigung weiterhin für möglich.

Hat der Bundesgerichtshof die neue Frage schon entschieden?

Nach dem derzeitigen Stand ist die zentrale Frage noch nicht höchstrichterlich geklärt. Der Bundesgerichtshof hatte früher Eigenbedarfskündigungen durch eine GbR zugelassen. Diese ältere Rechtsprechung beruhte aber auf dem früheren Verständnis der GbR. Ob sie nach dem neuen Gesellschaftsrecht weiterhin gilt, muss der BGH noch eindeutig entscheiden.

Was sollte ich als Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung durch eine GbR tun?

Prüfen Sie zuerst, wer genau Vermieter ist. Schauen Sie in den Mietvertrag, in Nachträge und in das Kündigungsschreiben. Steht dort eine GbR oder eGbR, sollten Sie die Kündigung rechtlich überprüfen lassen. Reagieren Sie nicht vorschnell mit einem Auszug. Sinnvoll ist eine Beratung bei einem Fachanwalt für Mietrecht.