Parkplatzpflege – wer ist dafür verantwortlich?

Mit dem Frühling beginnt auf Außenflächen erneut die Zeit des schnellen Wachstums. Besonders jetzt sprießen Gräser und Wildkräuter in Fugen, entlang von Randstreifen und rund um offene Stellplätze oft innerhalb kurzer Zeit nach. Deshalb fragen sich viele Mieter, die einen Außenstellplatz gemietet haben: Müssen sie selbst jäten, kehren und für Sauberkeit sorgen, oder ist dafür der Vermieter zuständig?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Maßgeblich sind der Mietvertrag, der Umfang der erforderlichen Pflege und die Frage, ob es sich lediglich um ein Sauberkeitsproblem oder um einen tatsächlichen Mangel des Stellplatzes handelt.

In diesem Ratgeber fassen wir für Sie zusammen, was Sie als Mieter zum Thema Parkplatzpflege wissen sollten.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Der Grundsatz: Der Vermieter schuldet einen nutzbaren Stellplatz
• Was zur Parkplatzpflege gehört – und was nicht
• Unkraut entfernen: Was erlaubt ist, was riskant ist und was Sie lassen sollten
• FAQ zur Parkplatzpflege bei gemieteten Außenstellplätzen

Rechtlich gilt zunächst der Grundsatz, dass der Vermieter die vermietete Sache in einem brauchbaren Zustand überlassen und erhalten muss. Allerdings kann der Mietvertrag in diesem Zusammenhang von entscheidender Bedeutung sein.

Der Vermieter muss den Stellplatz grundsätzlich in Schuss halten

Wenn Sie einen Stellplatz mitmieten, ist auch dieser Teil der Mietsache. Daraus folgt: Der Vermieter muss Ihnen die Nutzung des Parkplatzes ermöglichen und den vertragsgemäßen Zustand während der Mietzeit erhalten. Für die Praxis heißt das vor allem, dass der Belag nicht gefährlich beschädigt sein darf, die Fläche nutzbar bleiben muss und typische Mängel wie größere Absackungen, lose Pflastersteine oder Probleme mit dem Ablauf nicht einfach auf Sie abgewälzt werden können. 

Damit gilt: Ein Außenstellplatz muss nicht geschniegelt aussehen wie eine frisch verlegte Musterfläche. Trotzdem darf der Vermieter sich nicht darauf zurückziehen, dass es „nur ein Parkplatz“ sei.

Mieter müssen den Platz pfleglich nutzen

Auf der anderen Seite sind Sie als Mieter nicht völlig aus der Verantwortung. Wer einen Stellplatz nutzt, muss ihn pfleglich behandeln. Selbst verursachte Verschmutzungen sollten Sie deshalb beseitigen, etwa ausgelaufene Flüssigkeiten, Verpackungsmüll oder abgestellte Gegenstände, die auf einen Parkplatz nicht gehören. Normale Abnutzung durch den üblichen Gebrauch müssen Mieter dagegen nicht vertreten. Genau das sagt § 538 BGB. 

Daraus lässt sich aber keine generelle Pflicht ableiten, ohne Vereinbarung den gesamten Außenparkplatz regelmäßig zu jäten oder optisch perfekt zu halten. Mit anderen Worten: Ordnung auf dem eigenen Stellplatz ist das eine, die umfassende Pflege der vermieteten Außenfläche das andere.

Der Blick in den Vertrag entscheidet oft über die Details

Ob ein Mieter den Stellplatz lediglich nutzen oder darüber hinaus bestimmte Pflegearbeiten übernehmen muss, ergibt sich häufig erst aus dem Mietvertrag. Ist eine wirksam einbezogene Hausordnung vorhanden oder wurde zusätzlich eine gesonderte Stellplatzvereinbarung getroffen, empfiehlt sich ein genauer Blick in diese Regelungen. Entscheidend ist dabei, wie konkret die jeweiligen Pflichten beschrieben sind. Eine Formulierung wie „Stellplatz sauber halten“ ist beispielsweise nicht mit der Verpflichtung gleichzusetzen, regelmäßig Bewuchs in den Fugen zu entfernen oder angrenzende Randflächen zu pflegen.

Enthält der Vertrag keine eindeutige Regelung, gilt der gesetzliche Grundsatz: Der Vermieter schuldet den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache. Das gilt unabhängig davon, ob der Stellplatz gemeinsam mit der Wohnung oder auf Grundlage eines eigenständigen Vertrags vermietet wurde.

Der Begriff „Parkplatzpflege“ klingt zwar konkret, ist in der Praxis jedoch erstaunlich unscharf. Genau deshalb kommt es häufig zu Missverständnissen zwischen Vermietern und Mietern.

Laub, loser Schmutz und einzelne Pflanzen als typische Beispiele

Zur laufenden Pflege gehören meist einfache Arbeiten wie Fegen, das Entfernen von Laub, das Aufheben von Müll oder das Beseitigen einzelner Pflanzen in Fugen. Solche Tätigkeiten lassen sich organisatorisch leicht auf Mieter übertragen, wenn der Vertrag das vorsieht. Ohne klare Abrede müssen Sie aber nicht automatisch die gesamte Außenanlage in einem repräsentativen Zustand halten. 

Für Mieter ist wichtig, zwischen bloßer Optik und Nutzbarkeit zu unterscheiden. Ein paar Halme an der Pflasterkante machen aus einem Stellplatz typischerweise noch keinen unbrauchbaren Mietgegenstand.

Reparaturen, Entwässerung und größere Instandsetzung bleiben Sache des Vermieters

Sobald die Ursache tiefer liegt, endet die gewöhnliche Pflege. Sacken etwa Pflastersteine ab, brechen Kanten, bleibt Wasser dauerhaft stehen oder sind Fugen so stark ausgespült, dass sich der Belag löst, geht es nicht mehr um Jäten oder Kehren. In solchen Fällen steht die Instandhaltung im Vordergrund. Diese Aufgaben gehören grundsätzlich nicht zu den üblichen Pflichten des Mieters, sondern zur Erhaltung der Mietsache durch den Vermieter.

Entsprechendes gilt, wenn Unkraut immer wieder stark nachwächst, weil die Fläche baulich ungeeignet ist oder Randbereiche von Anfang an nicht fachgerecht angelegt wurden. Einen solchen Zustand müssen Sie nicht auf eigene Kosten „wegpflegen“. Stattdessen sollten Sie den Mangel anzeigen und dessen Beseitigung verlangen.

Gerade bei Außenstellplätzen landet man schnell beim nächsten Streitpunkt: Darf man Wildwuchs einfach mit einem Mittel aus dem Baumarkt oder aus dem Putzschrank beseitigen? Hier ist die Rechtslage deutlich strenger, als viele Mieter vermuten.

Auf Parkplätzen sind chemische Mittel gegen Unkraut fast immer tabu

Für befestigte Flächen wie Parkplätze, Einfahrten oder Hofflächen gilt ein strenger Grundsatz: Pflanzenschutzmittel dürfen dort grundsätzlich nicht angewendet werden. Das ergibt sich aus § 12 Absatz 2 Pflanzenschutzgesetz. Das Umweltbundesamt erklärt ausdrücklich, dass zu diesen befestigten Flächen auch Parkplätze gehören. 

Noch wichtiger für den Alltag: Das Verbot betrifft in aller Regel nicht nur klassische Herbizide. Auch viele Mittel, die im Alltag als „Hausmittel“ oder Reiniger verwendet werden, dürfen dort nicht einfach zur Unkrautbekämpfung eingesetzt werden. Eine enge Ausnahme gilt nach den aktuellen Hinweisen des Umweltbundesamts für verdünnten Essig in Lebensmittelqualität, der nur unter genau festgelegten Bedingungen zur Einzelpflanzenbehandlung zulässig sein kann. Unverdünnter Essig, Essigessenz, Essigreiniger oder andere ungeeignete Mittel (z.B. Chlorreiniger) bleiben hingegen unzulässig. Wer also auf einem gemieteten Parkplatz schnell „irgendetwas“ aufsprüht, handelt rechtlich schnell außerhalb des Erlaubten.

Das Umweltbundesamt weist außerdem darauf hin, dass Verstöße als Ordnungswidrigkeit geahndet werden können. Genannt werden Bußgelder bis zu 50.000 Euro.

Erlaubt und sinnvoll sind vor allem mechanische und thermische Methoden

Wer Unkraut auf einem Außenstellplatz beseitigen will, sollte deshalb auf einfache, chemiefreie Methoden setzen. Das Umweltbundesamt empfiehlt für kleine Flächen vor allem harten Straßenbesen, Handarbeit, Fugenkratzer und Fugenbürsten. Bei größeren Flächen nennt das Umweltbundesamt motorisierte Unkrautbürsten, Abflammgeräte oder Heißwasser-Verfahren als mögliche Alternativen. 

Wichtig ist dabei aber der Blick auf die Verhältnismäßigkeit. Nicht jede Methode passt zu jedem Parkplatz. Handarbeit ist meist am schonendsten für Belag und Umwelt. Abflammgeräte und Heißwasser können funktionieren, verlangen aber Sorgfalt und sind auf kleinen Mietstellplätzen oft unpraktisch. Außerdem weist das Umweltbundesamt selbst darauf hin, dass auch alternative Verfahren Nachteile haben können, etwa durch Energieverbrauch oder Auswirkungen auf Kleinstlebewesen.

In dem nachfolgenden FAQ gehen wir auf die häufigsten Fragen zur Parkplatzpflege bei gemieteten Außenstellplätzen ein.

Wer ist grundsätzlich für die Pflege eines gemieteten Außenstellplatzes verantwortlich?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind vor allem der Mietvertrag, mögliche Zusatzvereinbarungen und die Frage, ob es um einfache Sauberkeit oder um einen echten Mangel geht. Ohne klare Regelung bleibt der Vermieter grundsätzlich für den ordnungsgemäßen Zustand verantwortlich.

Was schuldet der Vermieter bei einem mitvermieteten Stellplatz?

Der Vermieter muss den Stellplatz in einem brauchbaren und vertragsgemäßen Zustand überlassen und erhalten. Die Fläche muss also nutzbar bleiben und darf keine erheblichen Gefahrenstellen aufweisen. Größere Schäden oder bauliche Mängel fallen in seinen Verantwortungsbereich.

Welche Pflichten hat der Mieter bei der Nutzung des Stellplatzes?

Mieter müssen den Stellplatz pfleglich behandeln. Selbst verursachte Verschmutzungen wie Müll, ausgelaufene Flüssigkeiten oder abgestellte Gegenstände sollten sie beseitigen. Normale Abnutzung durch die übliche Nutzung müssen sie dagegen nicht ausgleichen.

Warum ist der Mietvertrag bei der Parkplatzpflege so wichtig?

Weil sich aus ihm oft ergibt, ob und welche Pflegearbeiten auf den Mieter übertragen wurden. Auch eine wirksam einbezogene Hausordnung oder eine gesonderte Stellplatzvereinbarung kann dafür maßgeblich sein. Je genauer die Pflicht beschrieben ist, desto eher ist sie verbindlich.

Was gehört typischerweise zur laufenden Parkplatzpflege?

Dazu zählen meist einfache Arbeiten wie Fegen, Laub entfernen, Müll aufheben oder einzelne Pflanzen aus Fugen beseitigen. Solche Tätigkeiten können auf Mieter übertragen werden, wenn der Vertrag das klar vorsieht. Ohne eindeutige Abrede besteht diese Pflicht aber nicht automatisch.

Darf man auf einem Parkplatz chemische Mittel gegen Unkraut einsetzen?

In der Regel nein. Auf befestigten Flächen wie Parkplätzen sind Pflanzenschutzmittel grundsätzlich verboten. Auch viele Hausmittel oder Reiniger dürfen dort nicht einfach zur Unkrautbekämpfung verwendet werden.