Garage und Stellplätze im Mietrecht – welche Regelungen gelten für Mieter?
In diesem Ratgeber:
- 1. Mietwohnung und Garage/Stellplatz sind zusammen vermietet
- 2. Ein separater Mietvertrag für die Garage/Stellplatz
- 3. Wie bestimmen sich die Preise für Garage und Stellplätze
- 5. Haben Mieter einen Anspruch auf einen Parkplatz?
- 4. Untervermietung einer Garage
Für viele Mieter ist eine Garage oder ein Stellplatz unerlässlich und in vielen Fällen kann man zusätzlich zu der Wohnung noch eine Garage, einen Tiefgaragenstellplatz oder einen Parkplatz anmieten. Hier gibt es aber einen grundsätzlichen Unterschied: entweder ist die Garage zusammen mit der Wohnung oder ganz unabhängig mit separaten Mietvertrag gemietet. Wir erklären, was die beiden Situationen genau unterscheidet und welche rechtlichen Folgen sich daraus ergeben. Auch gehen wir auf die Frage ein, ob Mieter einen Anspruch auf eine Garage oder einen Stellplatz haben.
1. Mietwohnung und Garage/Stellplatz sind zusammen vermietet
Wenn die Garage und die Wohnung zwei Bestandteile von einem einheitlichen Mietvertrag sind, so ist weder die Teilkündigung der Garage noch eine isolierte Mieterhöhung für die Garage selbst möglich. Die Wohnung und die Garage können nur gemeinsam gekündigt werden. Hier gilt zudem derselbe Kündigungsschutz, wie für Wohnraum: Bei Mietverträgen braucht der Vermieter einen gesetzlichen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf. Für Mieter ist es also in der Regel günstiger, die Wohnung und die Garage zusammen zu mieten und beide in demselben Mietverhältnis zu erfassen.
Aus dem Umstand, dass der Vermieter dem Mieter bei Anmietung der Wohnung zugesagt hat, er könne bei Freiwerden der Garage diese zur Wohnung hinzumieten, ergibt sich noch kein einheitliches Mietverhältnis. Denn dies lässt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 08.10.2013 (Aktenzeichen: VIII ZR 254/13) nicht automatisch darauf schließen, dass die Parteien ungeachtet der besonderen Laufzeit- und Kündigungsbedingungen einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung schließen wollten.
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2. Ein separater Mietvertrag für die Garage/Stellplatz
Ein eigenständiger Garagen- oder Stellplatzmietvertrag unterliegt nicht den strengen Vorschriften des Wohnraummietrechts. Das bedeutet, dass eine Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen oder vertraglichen Vereinbarungen für Mieter und Vermieter jederzeit möglich ist – ohne Angabe von Gründen. Genauso sind Mieterhöhungen bei einem eigenständigen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz immer möglich. Hierzu ist von Seiten des Vermieters nur eine Änderungskündigung notwendig. Änderungskündigung bedeutet: Der Vertrag wird gekündigt und dem Mieter wird ein neuer Mietvertrag zu geänderten Konditionen, meistens die Anhebung der Miete, angeboten. Dem Mieter bleibt nur die Zustimmung oder die Ablehnung. Anders als bei Wohnraummietverträgen gibt es bei solchen separaten Garagenmietverträgen keinen besonderen Mieterschutz.
3. Wie bestimmen sich die Preise für Garage und Stellplätze?
Es gibt keine festgelegten Mietobergrenzen für Garagen und Stellplätze. Die Preise bestimmen sich nur nach den klassischen Regeln des Marktes: Angebot und Nachfrage. Kann die Garage, da die Einfahrt versperrt ist oder Mängel festgestellt wurden, nicht benutzt werden, so kann die Miete – von Seiten des Mieters – gemindert werden. In weiterer Folge kann der Mieter auch Schadenersatz fordern. Wir empfehlen jedoch immer, mit einem von unseren erfahrenen Partneranwälten zu sprechen, bevor man auf eigene Faust die Miete mindert. Unsere Partneranwälte prüfen Ihren speziellen Fall und helfen Ihnen festzustellen, ob eine Mietminderung oder ein Schadensersatz möglich sind.
Bei einem einheitlichen Mietverhältnis kann die Miete für die Garage nicht isoliert erhöht werden (AG Köln v. 4.12.2003 – 210 C 397/03 -). Vielmehr wird die Garage im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung für die Wohnung nach § 558 BGB berücksichtigt. Entweder enthält der maßgebliche Mietspiegel einen ausdrücklichen Zuschlag für die mitvermietete Garage oder den mitvermieteten Stellplatz. Oder die Werterhöhung durch die Mitvermietung wird gutachterlich ermittelt. Maßgeblich ist die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, bestehend aus Wohnung und Stellplatz (AG Karlsruhe v. 19.12.2002 – 12 C 142/02 -).
4. Untervermietung einer Garage
In manchen Fällen werden Wohnung und Garage vom Vermieter nur gemeinsam vermietet, aber der Mieter hat gar kein Auto und benötigt demzufolge keinen Stellplatz. Dann ist unter Umständen eine Untervermietung möglich – allerdings nur mit Erlaubnis des Vermieters. In dieser Konstellation sind Hauptmieter und Untermieter die Vertragspartner und nicht der Eigentümer. Stimmt der Vermieter der Untervermietung zu, kann der Mieter den Preis bestimmen, den er vom Untervermieter bekommt. Sind Wohnung und Garage mit einem gemeinsamen Mietvertrag vermietet, kann der Mieter allerdings nicht von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn der Vermieter der Untervermietung der Garage widerspricht.
Wichtig: Endet das Hauptmietverhältnis, läuft der Untermietvertrag hypothetisch weiter. Der Eigentümer hat nach Ende des Hauptmietverhältnisses allerdings einen Räumungsanspruch. Wer also als Mieter einer Wohnung mit Garage den Hauptmietvertrag kündigt, sollte auch rechtzeitig dem Untermieter der Garage kündigen. Denn der Eigentümer könnte den Untervermieter auf Räumung verklagen, wenn der Untermieter die Garage weiter nutzt. Deshalb empfiehlt es sich, im Untermietvertrag eine eher kurze Kündigungsfrist zu vereinbaren.
5. Haben Mieter einen Anspruch auf einen Parkplatz?
Nach der Landesbauordnung sind Vermieter von Wohn- und Geschäftshäusern grundsätzlich verpflichtet, ihren Mietern Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Es gibt jedoch keine Vorschrift, wie viele Stellplätze der Vermieter zur Verfügung stellen muss. Wenn aus Platzgründen nur wenige Stellplätze zur Wohnanlage gehören, kann der Vermieter unter den Interessenten wählen und sich zum Beispiel für denjenigen entscheiden, der ihm die höchste Stellplatzmiete zahlt.
In Gebieten, in denen Parkraum knapp ist, beispielsweise in Innenstädten, kann es vorkommen, dass Vermieter überhaupt keine Stellplätze zur Verfügung stellen. Vermieter haben die Möglichkeit, sich von der allgemeinen Stellplatzpflicht zu befreien, indem sie eine Ablösesumme an die Kommune zahlen, die im Idealfall für den Bau von öffentlichen Parkplätzen verwendet wird.
Mieter haben angesichts der vorgenannten Regelungen keinen Anspruch auf eine Stellfläche oder eine Garage. Weder das Mietrecht für Garagen noch das Mietrecht für Stellplätze geben Mietern ein Anrecht.
Private Stellplätze bedürfen grundsätzlich keiner besonderen Kennzeichnung und müssen keine bestimmten Abmessungen aufweisen. Eine geringfügige Unterschreitung der Mindestbreite des Stellplatzes rechtfertigt keine Mietminderung. Allerdings muss der Stellplatz, wenn er Bestandteil des Mietvertrages ist, auch als solcher nutzbar sein. Ist dies nicht der Fall, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach, wie stark der Mangel die Nutzung beeinträchtigt. Werden Parkplätze, die zum Mietshaus gehören, einfach beseitigt oder auf Dauer an ortsfremde Personen vermietet, so kann der Mieter gegen diese Zweckentfremdung rechtlich vorgehen. Welche Aspekte dabei zu beachten sind und wie sich die richtige Vorgehensweise darstellt, zeigen Ihnen gerne die spezialisierten Partneranwälte von MieterEngel auf.
Digitaler Mieterschutz – Innovative Hilfe für Mieter
Falls Sie auf eine Garage oder einen Stellplatz angewiesen sind, sollten Sie einen einheitlichen Mietvertrag bevorzugen, denn dann kann die Garage oder der Stellplatz nicht separat gekündigt werden. In diesem Fall sollten Sie auch darauf achten, dass die Garage im Mietvertrag nicht als separat zu kündigen gekennzeichnet ist. Will sich der Vermieter nicht auf ein solches verbundenes Mietverhältnis einlassen, sollte der Mieter versuchen, Vertragsklauseln zu verhandeln, die einen besseren Kündigungsschutz oder zumindest längere Kündigungsfristen gewähren. Das kann helfen, späteren Ärger zu vermeiden.
Falls Sie weitere Fragen oder Schwierigkeiten zum Thema Mietrecht haben, unterstützen Sie gerne unsere spezialisierten Partneranwälte. Bei Zweifel rund um Mietminderung, Garagen und Stellplätze, Vertragsvorbereitung oder Streit mit dem Vermieter, sind wir immer an Ihrer Seite. Bei MieterEngel bekommen Sie einen digitalen Mieterschutz: schnell, einfach und zuverlässig.