Wegen Sanierung keine Toilette – das sind Ihre Rechte

Wenn bei einer Sanierung die Toilette zeitweise nicht benutzbar ist, betrifft das Ihre elementarsten Grundbedürfnisse. Niemand kann dauerhaft ohne WC leben – auch nicht „nur tagsüber“. Gleichzeitig dürfen Vermieter notwendige Arbeiten durchführen, und für energetische Modernisierung gelten sogar Sonderregeln.

In diesem Ratgeber erfahren Sie verständlich, welche Rechte Sie als Mieter haben, wie Gerichte solche Fälle bewerten und wie Sie praktisch vorgehen. Außerdem beleuchten wir ein aktuelles Beispiel aus Dresden und leiten daraus konkrete Handlungsoptionen ab.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Rechtslage in Kürze: Darf der Vermieter das Klo zeitweise stilllegen?
• Ihre wichtigsten Ansprüche
• Fall Dresden/Vonovia: Was bedeutet die Tages-Abschaltung?
• Wegen Sanierung keine Toilette – die wichtigsten Fragen und Antworten (FAQ)

Sanierungen sind grundsätzlich erlaubt. Sie müssen Instandsetzungen und – unter Voraussetzungen – Modernisierungen dulden. Aber: Ist die Toilette gar nicht nutzbar, liegt regelmäßig ein erheblicher Mangel vor, der Ihre Miete mindern kann.

Instandsetzung vs. Modernisierung: Ihre Duldungspflicht und Grenzen

Reparaturen (Instandsetzung) müssen Sie immer dulden. Modernisierungen grundsätzlich auch – aber nur nach ordnungsgemäßer Ankündigung mit Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten. Außerdem endet die Duldungspflicht, wenn die Maßnahme für Sie eine unzumutbare Härte bedeutet. 

Der Bundesgerichtshof hat Folgendes klargestellt: Eine Modernisierungsankündigung ist bereits zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die gesetzlichen Angaben gemacht werden können. Ein „enger“ Zeitabstand zum Baubeginn ist nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 18.03.2021, VIII ZR 305/19). Diese Aussage erleichtert Vermietern eine frühzeitige Ankündigung, ändert aber nichts daran, dass Sie Härtegründe geltend machen können und im Falle von Verstößen Rechte haben.

Was gehört zu Modernisierungsmaßnahmen?

Als Modernisierung werden Arbeiten des Vermieters bezeichnet, die die Wohnung oder das Haus spürbar verbessern. Dadurch steigt der Wohnwert und der Mieter hat einen Nutzen davon. Gemäß § 555b BGB liegt eine Modernisierung vor, wenn dauerhaft Endenergie eingespart wird. Das Gleiche gilt, wenn weniger nicht erneuerbare Primärenergie verbraucht wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird. Auch eine dauerhafte Senkung des Wasserverbrauchs zählt dazu. 

Eine Modernisierung liegt außerdem vor, wenn der Gebrauchswert der Wohnung steigt oder sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Schließlich zählt auch die Schaffung neuen Wohnraums dazu.

Auch wenn Sie Sanierungen dulden müssen, sind Sie nicht rechtelos. Sie haben Ansprüche auf Mietminderung, ggf. Ersatzlösungen oder sogar Ersatzunterkunft.

Mietminderung – typische Spannen und Beispiele aus der Rechtsprechung

Gerichte bewerten die Unbenutzbarkeit der einzigen Wohnungstoilette regelmäßig als gravierenden Mangel. Das Landgericht Berlin hielt in einem älteren, oft zitierten Fall bis zu 80 % Mietminderung für gerechtfertigt, wenn die einzige Toilette nicht nutzbar ist (LG Berlin, Urteil vom 15.03.1988, 29 S 84/87). Ist das Bad oder die Dusche gar nicht nutzbar, haben Gerichte Minderungen um etwa ein Drittel bejaht (AG Köln, Urteil vom 01.04.1996, 206 C 85/95). Und wenn Wasserzufuhr oder Spülung so eingeschränkt sind, dass Nutzung faktisch kaum möglich ist, können ebenfalls erhebliche Minderungen in Betracht kommen. Jüngere Rechtsprechung des LG Berlin nennt bei „nur eingeschränkt“ nutzbarer Toilette 25 % (LG Berlin, Urteil vom 03.08.2018, 66 S 26/18). 

Grundsätzlich richtet sich die Minderungsquote nach dem Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung und danach, ob zumutbare Ersatzlösungen bereitstehen. Die genaue Quote hängt immer vom Einzelfall ab.

Wichtig: Wird das WC nur zeitweise tagsüber stillgelegt, müssen Sie die Minderung zeitanteilig berechnen (z. B. 10 von 24 Stunden = 41,7 % des Tages). Stellt der Vermieter eine zumutbare Ersatzlösung (z. B. WC in leerer Nachbarwohnung) oder einen sauberen, gut erreichbaren Sanitärcontainer, kann das die Minderungsquote verringern.

Ersatzlösungen, Ersatzunterkunft und Hotelkosten

Wird die Wohnung faktisch unbewohnbar (kein WC/Bad über längere Zeit), kommen Erstattungsansprüche für eine Ersatzunterkunft in Betracht. Gerichte haben in gravierenden Fällen sogar Hotelkosten neben einer Minderung bis auf null zugesprochen (AG Köln, Urteil vom 07.07.2020, 227 C 6/17). Maßgeblich sind Erforderlichkeit und Angemessenheit. Ersparte Kosten sind anzurechnen. Lassen Sie sich die Notlösung stets schriftlich bestätigen und prüfen Sie, ob Sie Reisekosten, Mehraufwendungen oder Umzugskosten ersetzt verlangen können (§ 536a BGB).

Sonderfall energetische Sanierung – das ist zu beachten

Bei energetischen Modernisierungen (z. B. Dämmung, Fenstertausch, Heizung) gelten teils Sonderregeln. Für Beeinträchtigungen, die ausschließlich auf eine energetische Modernisierung zurückgehen, ist eine Mietminderung in den ersten drei Monaten nach Beginn ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Der Ausschluss gilt nur insoweit, wie die Beeinträchtigungen tatsächlich auf die energetische Maßnahme zurückzuführen sind. Parallele Instandsetzungen oder vermeidbare, unverhältnismäßige Eingriffe bleiben minderungsrelevant.

In Dresden sorgte im Oktober 2025 eine Sanierung für Schlagzeilen. Tagsüber sollte es über Wochen weder Toilettennutzung noch Wasser geben – und Küchen wurden vorübergehend ausgebaut. Was heißt das rechtlich für Betroffene? Entscheidend sind Ankündigung, Zumutbarkeit und Ersatzlösungen. Aus dem Beispiel lassen sich klare Leitlinien ableiten.

Der Fall in Kürze

Nach einem Bericht der Sächsischen Zeitung informierte Vonovia Mieter eines Dresdner Hauses, dass für rund vier Wochen tagsüber (7 bis 17 Uhr) das Wasser abgestellt werde. Warmwasser fehle teils mehrere Tage. Zudem werde in etwa 40 Wohnungen eine Küchenwand entfernt, wofür Küchenmöbel ausgebaut und in der Wohnung eingelagert würden. Vonovia kündigte Staub, Schmutz und Lärm an. 

Für Betroffene heißt das: Tagsüber ist die Toilette praktisch nicht nutzbar – auch ohne „Totalsperrung“ des WCs, denn ohne Wasser funktioniert keine Spülung. Eine Mietminderung kommt daher in Betracht. Sie ist zeitanteilig zu berechnen (nur die gesperrten Stunden). Fehlen zumutbare Ersatztoiletten im Haus oder nahebei, kann die Quote steigen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann dabei helfen, die eigenen Rechte zu beurteilen und durchzusetzen.

Lehren für Ihren Alltag:

1. Prüfen Sie die Ankündigung: Stehen Art, Umfang, Beginn und Dauer drin? Wenn nicht, rügen Sie das schriftlich (§ 555c BGB). 
2. Verlangen Sie Ersatzlösungen: Schlüssel zu einem WC in leerstehenden Wohnungen sind oft naheliegend. Ein entfernter Container ist nicht immer gleichwertig. 
3. Minderung zeitanteilig erklären: Bei 10 Stunden Abschaltung pro Tag entspricht das rund 41,7 % Tagesausfall. Die Minderungsquote richtet sich nach der Schwere (Gerichte: bis 80 % bei völliger Unbenutzbarkeit; 25 % bei sehr eingeschränkter Nutzbarkeit). 
4. Härte geltend machen: Wer z. B. zu Hause pflegebedürftig ist, kann besondere Schutzbedürfnisse und ggf. Ersatzunterkunft verlangen. In Extremfällen wurden Hotelkosten zugesprochen (AG Köln, 07.07.2020, 227 C 6/17). 

Nachfolgend fassen wir die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema in einem FAQ zusammen.

Darf der Vermieter die Toilette zeitweise stilllegen?

Ja, notwendige Instandsetzungen und (unter Voraussetzungen) Modernisierungen dürfen durchgeführt werden. Ist die einzige Toilette jedoch gar nicht nutzbar, liegt regelmäßig ein erheblicher Mangel vor. Eine Mietminderung kommt in Betracht.

Was ist der Unterschied zwischen Instandsetzung und Modernisierung – und was muss ich dulden?

Instandsetzungen (Reparaturen) müssen Sie stets dulden. Modernisierungen grundsätzlich auch, aber nur nach ordnungsgemäßer Ankündigung mit Art, Umfang, Beginn und Dauer. Die Duldungspflicht endet, wenn die Maßnahme für Sie unzumutbar ist (Härtefall).

Wie hoch kann die Mietminderung ausfallen, wenn die Toilette nicht nutzbar ist?

Gerichte werten die Unbenutzbarkeit der einzigen Toilette als gravierenden Mangel (in Einzelfällen bis zu 80 % Minderung). Bei stark eingeschränkter Nutzbarkeit sind niedrigere Quoten (z. B. 25 %) möglich. Ist zusätzlich Bad/Dusche unbenutzbar, kommen weitere Minderungen in Betracht. Die konkrete Quote hängt vom Einzelfall ab.

Gelten besondere Regeln bei energetischer Modernisierung?

Ja. Für Beeinträchtigungen, die ausschließlich auf eine energetische Modernisierung zurückgehen, ist eine Mietminderung in den ersten drei Monaten ab Beginn ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Andere (parallele) Instandsetzungen oder vermeidbare Härten bleiben minderungsrelevant.