Mieterhöhung erhalten – lohnt es sich zum Anwalt zu gehen?

von Daria Krauzowicz

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In diesem Ratgeber:

• Mieterhöhung ist gerechtfertigt, wenn…
• Fehler, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unwirksam machen
• Was kannst du im Fall einer Mieterhöhung tun?
• Anwaltskosten – mindestens so verrückt wie die Mieterhöhung selbst
• Vermieter klagt auf Zustimmung – mit diesen Kosten ist zu rechnen

Eine Mieterhöhung zu erhalten ist wirklich keine angenehme Sache. Das haben Sie gerade noch gebraucht! Leider gibt es viele Fälle, in denen die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Allerdings gibt es auch andere, in denen die Mieterhöhung nicht rechtens ist. Sie haben eine Mieterhöhung bekommen und sind sich nicht sicher, ob sie gerechtfertigt ist? In diesem Fall kann ein Anwalt für Mietrecht helfen. Ein spezialisierter Anwalt kann Ihren Mietvertrag prüfen, um zu verstehen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht. Diese Dienstleistung ist aber oft mit hohen Kosten verbunden. Sie überlegen zu einem Anwalt zu gehen? Wir geben Ihnen in diesem Ratgeber Tipps, wie Sie am besten vorgehen. Und zeigen eine günstige, aber zuverlässige Alternative zur Anwaltsberatung vor Ort auf.

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Mieterhöhung ist gerechtfertigt, wenn…

…der Vermieter die Miete auf den ortsüblichen Satz anhebt (BGB Mieterhöhung). Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden. Die tatsächliche Wohnfläche ist immer die Grundlage für eine Mieterhöhung dieser Art. Ein anderer Grund kann eine Modernisierung der Wohnung sein. Wenn Sie in Ihrem Vertrag für eine Indexmiete oder Staffelmiete zugestimmt haben, erhöht sich die Miete regelmäßig. Eine praktische Zusammenfassung über alle Arten von Mieterhöhungen finden Sie hier.

Die gute Nachricht ist, dass der Vermieter frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen darf. Zusätzlich gibt es auch die Kappungsgrenze: die gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze und Sperrfrist (Jahresfrist) schützen Mieter vor übermäßig hohen beziehungsweise häufigen Mieterhöhungen. Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter den Mietzins innerhalb von drei Jahren insgesamt um höchstens 20% erhöhen darf.

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Fehler, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unwirksam machen

• Vollmacht fehlt (z.B. Vollmacht des Vermieters an Verwalter, wenn der Verwalter die Mieterhöhung im Namen des Vermieters ausspricht)
• Die Mieterhöhung ist im Mietvertrag oder wegen Sperrfrist ausgeschlossen
• Die Mieterhöhung lässt den Aussteller nicht klar erkennen
• Nicht sämtliche Vermieter sind als Absender angegeben
• Die Textform ist nicht eingehalten
• Nicht sämtliche Mieter werden angeschrieben
• Es ist kein zulässiges Begründungsmittel angegeben
• Die Mieterhöhung beinhaltet auch eine Umstellung von Brutto- auf Nettokaltmiete
• Die Aufforderung zur Zustimmung fehlt

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Was können Sie im Fall einer Mieterhöhung tun?

Erstmal können Sie diese natürlich akzeptieren und mehr zahlen. Es sei denn, Sie haben einen begründeten Zweifel, dass die Mieterhöhung nicht rechtens ist. Der Vermieter muss Sie immer schriftlich über die Mieterhöhung informieren. Nach Erhalt der Ankündigung haben Sie zwei volle Monate Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen. Genug Zeit also, um einen Anwalt für Mietrecht zu Rate zu ziehen, der prüft, ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist. In solchen Fällen können unsere erfahrenen Partneranwälte dabei helfen, Ihren Mietvertrag sorgfältig zu prüfen und die Zustimmung oder den Widerspruch korrekt vorzunehmen. Und zwar in der Regel schon innerhalb von nur 48 Stunden.

Die geforderte, erhöhte Miete sicherheitshalber bereits zu zahlen, ohne vorher mit einem Anwalt gesprochen zu haben, ist nicht ratsam. Nach einem Urteil des BGH vom 30.01.2018 (Az.: VIII ZB 74/16) kann der Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ausdrücklich schriftlich oder mündlich, aber auch konkludent durch Zahlung der Mieterhöhung erteilen. Eine Zustimmung durch schlüssiges Verhalten liege zumindest dann vor, wenn die Zahlung zweimalig ohne Vorbehalte erfolgt. Ob auch eine einmalige Zahlung hierfür ausreicht, ließ das Gericht offen. Für die Bewertung des Mieterverhaltens als schlüssige Zustimmung sei es unerheblich, ob der Mieter seinen Dauerauftrag entsprechend geändert oder die erhöhte Miete durch eine Überweisung zum Fälligkeitszeitpunkt gezahlt hat.

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Anwaltskosten – mindestens so verrückt wie die Mieterhöhung selbst

Rechtsanwälte sind teuer. Das ist nichts neues. Wie teuer sind sie aber wirklich? Das ist von Fall und Anwalt unterschiedlich. Wir geben aber ein Beispiel: Manche Anwälte berechnen ihre Gebühren anhand des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes. Je nach Streitwert wird eine bestimmte Gebühr fällig. Bei einer Mieterhöhung ist es das 12-fache der zusätzlich geforderten Miete. Je höher der Streitwert, desto höher die Anwaltskosten. Das initiale Erstberatungsgespräch kann auch schnell mal 100 € kosten. Die weiteren Gebühren kann man nicht vorhersehen, aber eins ist sicher: die Anwaltskosten bezahlt immer der Mieter aus seiner Tasche, und zwar vorab.

MieterEngel-Mitglieder können sich zu allen Fragen und Problemen rund um das Thema Mieterhöhung beraten lassen. Die Beratung erhalten sie von erfahrenen Partneranwälten, die Spezialisten auf diesem Gebiet sind. Alle Anwaltsgebühren sind durch den jährlichen Mitgliedsbeitrag abgedeckt, der geringer ausfällt, als die meisten Erstberatungen beim Anwalt. Auch bei zukünftigen mietrechtlichen Fragen und Problemen können sich Mieter jederzeit und ohne Extrakosten von ihrem Partneranwalt rechtlich beraten lassen – das ganze Jahr über.

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Vermieter klagt auf Zustimmung – mit diesen Kosten ist zu rechnen

Der Vermieter kann auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen, wenn der Mieter nach Ablauf der zweimonatigen Überlegungsfrist der Mieterhöhung nicht zustimmt (Zustimmungsklage). Die Klage muss allerdings innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Frist für die Erteilung der Zustimmung erhoben werden. Wird die Klage zu spät erhoben, ist sie abzuweisen. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin hervor (Az.: 67 S 330/20). Die Fristversäumnis ist im Prozess nicht heilbar. Insgesamt haben die Mietparteien also fünf Monate Zeit, die Sach- und Rechtslage zu klären und sich zu einigen.

Grundlage für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten bei einer Zustimmungsklage ist der Streitwert. Je höher der Streitwert ist, desto höher sind auch die anfallenden Kosten, die von der unterlegenen Partei zu tragen sind. Bei Vergleichen tragen die Parteien die Kosten regelmäßig anteilig.

Gemäß § 41 V Gerichtskostengesetz (GKG) berechnet sich der Streitwert einer Zustimmungsklage bei Wohnraummietverhältnissen, die länger als ein Jahr bestehen, nach dem Zwölffachen des monatlichen Mieterhöhungsbetrages (LG Berlin, Beschluss vom 17.07.2012 – Az. 63 T 109/12). Mit anderen Worten: Die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der Mieterhöhung, die der Vermieter verlangt, wird mit dem Faktor 12 multipliziert und ergibt so den maßgeblichen Streitwert. Der Differenzbetrag ist jedoch auf eine Jahresmiete begrenzt. Diese Berechnungsart ist auch dann maßgebend, wenn das Gericht nicht nur über das vorprozessuale Erhöhungsverlangen, sondern auch über ein während des Prozesses vom Vermieter nachgebessertes Erhöhungsverlangen entscheidet. Hat das Mietverhältnis weniger als ein Jahr bestanden oder ist die Restlaufzeit des Mietverhältnisses kürzer als ein Jahr, so ist der Streitwert nach der kürzeren Dauer des Mietverhältnisses zu berechnen. Ist der Mieter mit der Erhöhung des Mietzinses zum Teil einverstanden, so ist für die Berechnung des Streitwertes nur der strittige Restbetrag maßgebend.

Die Zuständigkeit für das gerichtliche Verfahren bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen ist ausschließlich den örtlichen Amtsgerichten zugewiesen (§ 23 I Nr. 2 b GVG). Diese sind unabhängig vom Streitwert zuständig. Die Amtsgerichte sind also auch dann ausschließlich zuständig, wenn der Streitwert über 5.000 Euro liegt. Die Kostenberechnung bleibt davon unberührt. Erkennt eine Partei das amtsgerichtliche Urteil nicht an, beträgt die Berufungsgebühr bei Mieterhöhungsklagen das 3 1/2-fache des Jahresbetrages der Differenz zwischen alter und erhöhter Miete.

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