Rauchmelder – Welche Kosten kommen auf Mieter zu?

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• Rauchmelder in der Nebenkostenabrechnung
• Rauchmelder und Mieterhöhung
• Allgemeine Gesetzeslage
• Rauchmelderpflicht nach Bundesländern

In Deutschland kommt es jährlich etwa zu 200.000 Wohnungsbränden, von denen rund 600 tödlich enden. Um diesen traurigen Zahlen entgegenzuwirken, müssen in ganz Deutschland Rauchmelder in Wohnräumen von Neubauten und Umbauten installiert werden. Die Installation und Wartung der Rauchmelder bringt jedoch Kosten mit sich, die sich der Vermieter in bestimmten Fällen von den Mietern zurückholen kann.

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Rauchmelder in der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter hat das Recht, bestimmte Kosten, die ihm durch den Besitz und den Betrieb einer Immobilie entstehen, von den Mietern zurückzuholen. Wichtigste Voraussetzung für diese sogenannten umlagefähigen Nebenkosten ist, dass sie regelmäßig anfallen. Der Vermieter darf jedoch nur Kosten abrechnen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Werden in einem Wohnhaus nachträglich Rauchmelder installiert, muss der Mietvertrag entsprechend angepasst werden. Andernfalls kann der Vermieter die Wartungskosten für die Feuermelder nicht von den Mietern zurückfordern.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.05.2022 (Aktenzeichen: VIII ZR 379/20) sind neben einmaligen Anschaffungskosten auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern grundsätzlich nicht als sonstige Betriebskosten umlagefähig. Im Wege einer Modernisierungserhöhung nach §§ 559 ff. BGB können Vermieter die Kosten für den Erwerb von Rauchmeldern über die Miete auf die Mietparteien umlegen. Die Richter wiesen darauf hin, dass Betriebskosten und Modernisierungskosten zwei verschiedenartige Regelungsbereiche darstellen und daher nicht miteinander vermengt werden dürfen.

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Rauchmelder und Mieterhöhung

Kosten für Anschaffung und Installation der Rauchmelder sind im Gegensatz zu den Wartungskosten keine umlagefähigen Nebenkosten. Dennoch kann die nachträgliche Installation der Warnmelder Kosten für die Mieter bedeuten. Der Einbau von Rauchmeldern stellt eine Modernisierung zur Verbesserung des Wohnraums dar – der Vermieter hat dementsprechend das Recht, 8 % der Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen. Bei Installationskosten von beispielsweise 120 Euro kann der Vermieter die Miete jährlich um 9,60 Euro anheben, was einer monatlichen Mieterhöhung von 80 Cent entspricht. Mieter müssen die Installation dulden und der Mieterhöhung zustimmen.

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Allgemeine Gesetzeslage

Die Rauchmelderpflicht für Wohnräume ist in Deutschland in den Landesbauordnungen der 16 Bundesländer festgeschrieben. Die Regelungen sind ähnlich, jedoch nicht einheitlich. In Neu- und Umbauten müssen überall in Deutschland Rauchwarnmelder installiert werden. Bei Bestandsbauten dagegen gelten unterschiedliche Fristen für das Nachrüsten. Welche Räume mit Warnmeldern ausgestattet werden müssen, ist ebenfalls nicht länderübergreifend geregelt. Im Allgemeinen müssen die Brandmelder in Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren angebracht werden. Badezimmer und Küche brauchen dagegen nicht ausgestattet werden. Zwar gibt es für Treppenhäuser keine allgemeine Pflicht zur Anbringung eines Rauchmelders, doch wird von Brandschutzexperten eine Installation zur weiteren Erhöhung der Sicherheit angeraten. Auf diesem Wege werden Mieter in einem Mehrparteienhaus rechtzeitig darauf hingewiesen, wenn ein Fluchtweg betroffen und eine alternative Rettung über die Fenster denkbar ist.

Je nach Bundesland gelten zudem unterschiedliche Regelungen, wer für die Installation und wer für die Wartung der Rauchmelder zuständig ist. In den meisten Ländern müssen Vermieter die Warnmelder installieren, während die Mieter sie warten sollen. Das bedeutet jedoch nicht, dass sich Vermieter nach der Installation der Rauchmelder nicht mehr mit dem Thema beschäftigen müssen. Denn auch, wenn der Mieter die Wartung des Warnmelder selbst übernehmen muss, trifft den Vermieter im Schadensfall unter Umständen eine Teilschuld. Er trägt die Verkehrssicherungspflicht für das Gebäude, wodurch für ihn eine Sekundärhaftung besteht.

Viele Vermieter beauftragen dementsprechend aus Haftungsgründen professionelle Wartungsdienste mit der jährlichen Wartung der Rauchwarnmelder. Die Wartung der Brandmelder muss nach der Norm DIN 14676 durchgeführt werden. Die professionelle Wartung bedeutet Sicherheit, jedoch auch Kosten für Mieter. Wartungskosten zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, die der Vermieter – insofern mietvertraglich vereinbart – voll auf die Mieter umlegen kann.

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Rauchmelder vom Mieter – kann der Vermieter auf neue Geräte bestehen?

Hat ein Mieter bereits eigene Rauchmelder installiert und möchte der Vermieter dennoch seiner Verpflichtung zum Einbau von Meldern nachkommen, muss der Mieter die Installation von neuen Geräten dulden. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.06.2015 (Aktenzeichen: VIII ZR 216/17). Gerade bei einem Mehrfamilienhaus sei es der Sicherheit äußerst zuträglich, wenn sich der Vermieter um eine einheitliche Ausstattung und Wartung kümmert. Der betroffene Mieter würde letztendlich von besseren Wohnverhältnissen profitieren, so die Richter.

Rauchwarnmelder müssen der DIN EN 14604 entsprechen. Hierbei handelt es sich um eine europäische Gerätenorm, die neben den Anforderungen an das Gerät auch die Form der durchzuführenden Prüfungen festlegt. Wenn ein Rauchmelder das CE-Zeichen trägt, wurde er einer Typprüfung durch eine unabhängige Produktzertifizierungsstelle unterzogen und damit nach der Gerätenorm zertifiziert.

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Rauchmelderpflicht nach Bundesländern

Rauchmelderpflicht in Baden-Württemberg

• Für Neubauten seit 11. Juli 2013
• Für Bestandsbauten ab 1. Januar 2015
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Mieter

Rauchmelderpflicht in Bayern

• Für Neubauten seit 1. Januar 2013
• Für Bestandsbauten ab 31. Dezember 2017
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Mieter

Rauchmelderpflicht in Berlin

• Für Neubauten seit 1. Januar 2017
• Für Bestandsbauten ab 31. Dezember 2020
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Mieter

Rauchmelderpflicht in Brandenburg

• Für Neubauten seit 1. Juli 2016
• Für Bestandsbauten seit 01.01.2021
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Vermieter

Rauchmelderpflicht in Bremen

• Für Neubauten seit 22. Dezember 2010
• Für Bestandsbauten seit 01.01.2016
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Mieter

Rauchmelderpflicht in Hamburg

• Für Neubauten seit 7. Dezember 2005
• Für Bestandsbauten ab 1. Januar 2011
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Vermieter

Rauchmelderpflicht in Hessen

• Für Neubauten seit 24. Juni 2005
• Für Bestandsbauten ab 31. Dezember 2014
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Mieter

Rauchmelderpflicht in Mecklenburg-Vorpommern

• Für Neubauten seit 18. April 2005
• Für Bestandsbauten ab 31. Dezember 2009
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Vermieter

Rauchmelderpflicht in Niedersachsen

• Für Neubauten seit 1. November 2012
• Für Bestandsbauten ab 31. Dezember 2015
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Mieter

Rauchmelderpflicht in Nordrhein-Westfalen

• Für Neubauten seit 1. April 2013
• Für Bestandsbauten ab 1. Januar 2017
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Mieter

Rauchmelderpflicht in Rheinland-Pfalz

Für Neubauten seit 22. Dezember 2003
• Für Bestandsbauten ab 12. Juli 2012
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Vermieter

Rauchmelderpflicht in Saarland

• Für Neubauten seit 18. Februar 2004
• Für Bestandsbauten ab 31. Dezember 2016
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Vermieter

Rauchmelderpflicht in Sachsen

• Für Neubauten seit 1. Januar 2016
• Für Bestandsbauten bis spätestens 31.12.2023
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Mieter

Rauchmelderpflicht in Sachsen-Anhalt

• Für Neubauten seit 21. Dezember 2009
• Für Bestandsbauten ab 31. Dezember 2015
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Vermieter

Rauchmelderpflicht in Schleswig-Holstein

• Für Neubauten seit 1. Januar 2005
• Für Bestandsbauten ab 31. Dezember 2010
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Mieter

Rauchmelderpflicht in Thüringen

• Für Neubauten seit 5. Januar 2008
• Für Bestandsbauten ab 31. Dezember 2018
• Einbau: Vermieter
• Wartung: Vermieter

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