Fehler in der Betriebskostenabrechnung? – Widerspruch einlegen!
In diesem Ratgeber finden Sie:
- Warum gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen?
- Folgen des Widerspruchs gegen die Betriebskostenabrechnung
- Wann gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen?
- Wie gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen?
Meistens zum Jahreswechsel erhalten Mieter die Betriebskostenabrechnung vom Vermieter. Auch wenn die Abrechnung auf den ersten Blick nicht verdächtig erscheint, lohnt es sich für Mieter in vielen Fällen die Abrechnung prüfen zu lassen – denn rund die Hälfte aller Betriebskostenabrechnungen ist fehlerhaft! Mieter müssen Fehler in der Nebenkostenabrechnung nicht hinnehmen, sondern haben das Recht Widerspruch einzulegen.
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Warum gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen?
Bei der jährlichen Abrechnung der Nebenkosten können sich viele Fehler einschleichen. Dabei unterscheidet man formelle und materielle Fehler. Erhält der Mieter eine Abrechnung über einen falschen Abrechnungszeitraum, oder kommt die Betriebskostenabrechnung zu spät beim Mieter an, können diese formellen Fehler unter Umständen bedeuten, dass der Mieter die geforderte Nachzahlung nicht leisten muss.
Ist die Abrechnung der Form nach richtig, enthält aber materielle Fehler, muss der Mieter eine Nachzahlung gegebenenfalls begleichen. Ob die Nachzahlung möglicherweise geringer ausfällt, als ursprünglich gefordert, hängt davon ab, was bei der Neuberechnung der Betriebskostenabrechnung herauskommt. Mögliche materielle Fehler sind die falsche Angabe der Wohnfläche, oder die Abrechnung von mietvertraglich nicht vereinbarten Nebenkosten. Andere Möglichkeit ist die falsche Anwendung von dem Verteilerschlüssel. Es ist wichtig, dass Sie immer wissen welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskosten verwendet wird. Wir haben die 15 häufigsten Fehler in der Betriebskostenabrechnung hier zusammengefasst.
Darf eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung einfach ignoriert werden?
Wenn Sie eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung von Ihrem Vermieter erhalten, dürfen Sie die Abrechnung nicht einfach ignorieren. Sodann muss Punkt für Punkt genau geprüft werden, um welche Art von Verstoß es sich handelt und welche Folgen vorgesehen sind. Im Regelfall ist es ratsam, die in der Abrechnung genannten Fristen einzuhalten und damit einen Zahlungsverzug zu vermeiden. Wer die Betriebskosten sicherheitshalber unter Vorbehalt zahlt, hält sich unverändert alle wichtigen Optionen offen.
Folgen des Widerspruchs gegen die Betriebskostenabrechnung
Gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einzulegen führt zu keinem Nachteil für Mieter. Kommt bei der Neuberechnung der Betriebskosten eine höhere Nachforderung heraus als der Betrag, den der Vermieter ursprünglich gefordert hat, dann braucht die Mieterin oder der Mieter lediglich den niedrigeren Betrag bezahlen. Fällt die Abrechnung der Betriebskosten beim zweiten Mal geringer aus, muss der Mieter auch in diesem Fall nur die günstigere Summe leisten.
Wann gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen?
Um Fehler in der Betriebskostenabrechnung zu beanstanden, ist es wichtig, dass die Mieterin oder der Mieter sich an die zwölfmonatige Widerspruchsfrist hält. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Mieter die Abrechnung erhalten hat. Die Zwölfmonatsfrist bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter die Nachzahlungsforderung des Vermieters erst nach Ablauf eines Jahres ausgleichen muss. Als Zahlungsfrist stehen Mieter lediglich 30 Tage zu.
Wer also einen Fehler in der Abrechnung vermutet, sollte die Abrechnung zunächst unter Vorbehalt bezahlen. So gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug und muss keine rechtlichen Schritte des Vermieters erwarten. Um die Nachforderung lediglich unter Vorbehalt zu begleichen kann der Mieter bei der Überweisung im Betreff- oder Zweck-Feld die Formulierung „unter Vorbehalt der Rückforderung“ einfügen. Zusätzlich sollte der Mieter den Vermieter in einem Brief darauf aufmerksam machen, dass die Nachzahlung unter Vorbehalt beglichen wurde.
Kommt bei einer Prüfung der Nebenkostenabrechnung dann heraus, dass der Mieter zu viel bezahlt hat, kann er die gezahlte Differenz entweder zurückfordern, oder mit den Betriebskostenvorauszahlungen für das nächste Jahr verrechnen.
Wie gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen?
Wer als Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen will, muss seine Einwendungen schriftlich an den Vermieter richten. Der Widerspruch muss im Schreiben an den Vermieter klar begründet sein. Verdächtigungen, Vermutungen oder Allgemeinplätze reichen nicht aus. Beim schriftlichen Kontakt mit dem Vermieter sollten Mieter stets darauf achten, Briefe per Einschreiben zu versenden. Nur so kann im Ernstfall bewiesen werden, dass der Vermieter den Brief tatsächlich erhalten hat.
Welche Möglichkeiten hat ein Mieter, wenn der Vermieter den Widerspruch ignoriert?
Wenn der Vermieter auf den Widerspruch und die erhobenen Einwendungen nicht reagiert, stehen dem Mieter verschiedene Wege zur Auswahl. Das Zurückbehaltungsrecht der geforderten laufenden Nebenkostenvorauszahlungen nach § 273 BGB stellt das hilfreichste Druckmittel dar. Der Mieter darf die laufenden monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen soweit und solange zurückzubehalten, bis ihm eine formell und materiell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zukommt. Es ist aber zu berücksichtigen, dass die Höhe des Zurückbehaltungsrechtes auf die Summe der beanstandeten materiellen Fehler in der Nebenkostenabrechnung begrenzt ist. Sollte die Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen mit einem Widerspruch angegangen worden sein, darf die gesamte Nebenkostenvorauszahlung zurückbehalten werden. Reagiert der Vermieter trotz Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes nicht auf Ihren Widerspruch, sollten Sie eine Klage in Erwägung ziehen. Je nach Sachverhalt kommt eine Klage auf Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung infrage, die auch als Leistungsklage bezeichnet wird.
Zahlungsverzug bei Nachzahlung – darf der Vermieter kündigen?
Wenn keine Angriffsfläche für einen erfolgreichen Widerspruch vorhanden ist und die Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung vorsieht, kann es aus verschiedenen Gründen für Mieter schwierig sein, der Zahlungsverpflichtung nachzukommen. Finanzielle Engpässe sind gerade in Zeiten der Energiekrise keine Seltenheit. Zu dem Thema Energiekrise aus Mietersicht finden Sie hier einen aufschlussreichen Ratgeber mit wertvollen Informationen eines Fachanwalts für Mietrecht.
Es stellt sich die Frage, ob der Vermieter den Mietvertrag bei einem Zahlungsverzug außerordentlich kündigen darf. Grundsätzlich sind Nebenkostennachzahlungen als Bestandteil der Miete anzusehen. Dies bestätigte auch das Landgericht Berlin mit seinem Urteil vom 20.02.2015 (Az. 63 S 202/14). Nicht beglichene Nachzahlungen können dann zu einem Sonderkündigungsrecht des Vermieters führen, wenn der geschuldete Betrag besonders hoch ist und dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der geschuldete Betrag über der üblichen Monatsmiete liegt. Nähere Informationen haben wir in diesem Ratgeber für Sie übersichtlich zusammengefasst.
Abrechnung prüfen lassen und Widerspruch einlegen
Für Mieter lohnt es sich in jedem Fall die Abrechnung prüfen zu lassen: War die Abrechnung zu hoch, bekommt der Mieter Geld zurück. War die Abrechnung zu niedrig, muss nur der erste (niedrigere) Rechnungsbetrag bezahlt werden. Kam die Abrechnung zu spät, muss der Mieter gar nichts bezahlen! Es sei denn, der Vermieter trägt keine Schuld für die Verspätung.
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