Nebenkostenabrechnung – Was sind sonstige Nebenkosten?

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In diesem Ratgeber:

• Sonstige Nebenkosten: Was steht im Gesetz?
• Welche Kosten zählen zu den sonstigen Nebenkosten?
• Welche Kosten können nicht als sonstige Nebenkosten umgelegt werden?
• Zusammenfassung: anerkannte und nicht anerkannte sonstige Nebenkosten

Das Gesetz ist ziemlich eindeutig darin, welche Nebenkosten sich der Vermieter von seinen Mietern zurückholen kann. In der Betriebskostenverordnung ist klar aufgelistet, was der Gesetzgeber unter den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten versteht. Einzig der letzte Punkt der Verordnung ist schwammig: Sonstige Nebenkosten.

Sonstige Betriebskosten: Was steht im Gesetz?

Laut Betriebskostenverordnung kann der Vermieter u.a. Gebühren für Grundsteuer, Wasser, Heizung, Gartenpflege, Hausmeister, Fahrstuhl oder Breitbandkabelanschluss in der Nebenkostenabrechnung mit den Mietern abrechnen. Alle umlagefähigen Nebenkosten haben gemeinsam, dass sie regelmäßig anfallen. Einmalige Kosten für Reparaturen beispielsweise dürfen dementsprechend nicht als Nebenkosten abgerechnet werden.

Auch für die sonstigen Nebenkosten gilt, dass unter diesem Punkt nur Kosten abgerechnet werden dürfen, die wiederholt anfallen: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer […] durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ (BetrKV §1.1).

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Welche Kosten zählen zu den sonstigen Nebenkosten?

Als sonstige Nebenkosten kann der Vermieter Kosten mit dem Mieter abrechnen, die regelmäßig anfallen und die nicht durch eine andere Position in der Betriebskostenverordnung abgedeckt sind. Entscheidend ist dabei jedoch, dass schon im Mietvertrag festgelegt ist, was der Vermieter unter Sonstiges abwälzen will.

Kosten für einen Pförtner, den Betrieb eines gemeinschaftlichen Pools oder einer Sauna sowie Wartungskosten für Rauchmelder, Alarmanlage, Feuerlöscher oder Blitzableiter können als sonstige Nebenkosten abgerechnet werden. Auch die Reinigung der Dachrinnen kann unter Umständen ¬– nämlich, wenn sie baubedingt regelmäßig notwendig ist – unter dieser Position in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.

Welche Kosten können nicht als sonstige Betriebskosten umgelegt werden?

Im Gegensatz zu den Wartungskosten kann die Installation von Rauchmelder, Alarmanlage, Feuerlöscher oder Blitzableiter nicht als sonstige Nebenkosten mit dem Mieter abgerechnet werden. Auch die Wartung der Klingelanlage wird von Gerichten nicht anerkannt – obgleich sie regelmäßig fällig ist.

Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten darf der Vermieter ebenfalls nicht auf die Mieter umlegen. Auch eine einmalige Reinigung einer verstopften Dachrinne fällt, genau wie eine einmalige Entfernung von Graffiti, nicht unter die sonstigen Nebenkosten.

Zusammenfassung: anerkannte und nicht anerkannte sonstige Nebenkosten

Als sonstige Betriebskosten werden folgende Kosten anerkannt:

• Überprüfungskosten eines Abflussrohres
• Reinigung der Abwasseranlagen
• Beleuchtungskosten für den Heizraum (wenn sie nicht beim Allgemeinstrom erfasst wurden)
• Reinigung der Lichtschächte
• Reinigung der Müllbehälter (kann auch auf die Kostenart Hausmeister umgelegt werden)
• Aufwendungen für eine Videoüberwachungsanlage (sofern diese erforderlich und es datenschutzrechtlich zulässig ist)
• Wartung von Alarmanlagen
• Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen
• Wartungskosten für installierte Haustechnik
• Spülung der Fußbodenheizung
• Wartung des Blitzableiters
• Wartung von Feuerlöschern und brandschutztechnische Einrichtungen (Brandmelde- und Sprinkleranlagen)
• Reinigung von Dachrinnen, wenn das Mietobjekt von einem hohen Baumbestand umgeben ist (keine einmalige Reinigung der verstopften Dachrinne)
• Kosten für Dachrinnenheizung (für mögliche herabfallende Eiszapfen, um Personenschäden zu vermeiden)
• Wartung von CO2-Warnanlagen in den Tiefgaragen
• Kosten für die Reinigung von Glasdächern oder Rollläden

Als sonstige Betriebskosten werden folgende Kosten nicht anerkannt:

• Verwaltungskosten (Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte, Einrichtungen und vom Vermieter persönlich geleistete Verwaltungsarbeit)
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Kosten, welche zur Erhaltung einer Immobilie entstehen, durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehende bauliche oder sonstige Mängel, um diese ordnungsgemäß zu beseitigen)
• Wartung der Klingelanlage bzw. Gegensprechanlage
• Wartungs- bzw. Überprüfungskosten für Fenster
• Die Kosten für eine Graffiti-Entfernung bei einer aufwendigen Reinigung oder wenn diese überstrichen werden muss