Wohnung zum Mietbeginn nicht bezugsfertig: Diese Rechte haben Mieter

Der Mietvertrag ist unterschrieben, die alte Wohnung gekündigt und der Umzug organisiert – doch am vereinbarten Tag können Sie nicht einziehen. Vielleicht arbeitet noch eine Handwerksfirma in den Räumen, der Vormieter ist nicht ausgezogen oder Sie erhalten keine Schlüssel. Für Mieter kann das schnell teuer und belastend werden. Rechtlich müssen Sie eine solche Verzögerung jedoch nicht einfach hinnehmen. Entscheidend ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde, wie stark die Nutzung beeinträchtigt ist und wie Sie den Zustand dokumentieren.

In diesem Ratgeber beleuchten wir die entsprechenden Passagen des Mietrechts und geben praktische Tipps für das richtige Vorgehen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Was der Vermieter zum Mietbeginn leisten muss
• Mietminderung, Schadensersatz und Kündigung
• So sichern Mieter ihre Ansprüche
• FAQ: Wohnung zum Mietbeginn nicht bezugsfertig

Mit dem Mietvertrag übernimmt der Vermieter eine klare Hauptpflicht: Er muss Ihnen die Wohnung ab dem vereinbarten Mietbeginn in einem Zustand überlassen, der die vertragsgemäße Nutzung ermöglicht. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, richtet sich nicht nach einem allgemeinen Idealbild, sondern vor allem nach den konkreten Absprachen.

Wann eine Wohnung als bezugsfertig gilt

Bezugsfertig ist eine Wohnung grundsätzlich dann, wenn Sie sie so nutzen können, wie es der Mietvertrag vorsieht. Dazu gehören normalerweise ein sicherer Zugang, die Übergabe der erforderlichen Schlüssel, funktionierende grundlegende Versorgungsanlagen und ein Zustand, der das Wohnen tatsächlich erlaubt. Eine laufende Kernsanierung, erheblicher Schimmel, fehlende Sanitäranlagen oder ein Vormieter, der die Räume noch belegt, sprechen regelmäßig gegen die Bezugsfertigkeit. Kleinere Mängel verhindern den Einzug dagegen eher nicht: Ein Kratzer im Boden oder eine defekte Steckdose kann zwar einen Mangel darstellen, macht die gesamte Wohnung aber nicht automatisch unbewohnbar.

Wichtig ist der vereinbarte Zustand. Haben Sie die Wohnung ausdrücklich unrenoviert gemietet, können Sie nicht allein wegen ungestrichener Wände die Übergabe verweigern. Hat der Vermieter dagegen eine renovierte, geräumte oder vollständig fertiggestellte Wohnung zugesagt, muss er diese Beschaffenheit grundsätzlich herstellen. 

Die Übergabe muss zum vereinbarten Termin erfolgen

Steht im Mietvertrag ein festes Anfangsdatum, muss der Vermieter Ihnen den Gebrauch der Wohnung grundsätzlich ab diesem Tag ermöglichen. Dazu gehört regelmäßig auch, dass Sie sämtliche notwendigen Schlüssel erhalten. Der Vermieter kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, der Vormieter habe verspätet geräumt, die Handwerker seien nicht fertig geworden oder die Hausverwaltung habe keinen Termin frei. Diese organisatorischen Probleme liegen zunächst in seinem Verantwortungsbereich.

Fällt der vereinbarte Mietbeginn auf einen Sonntag, muss die Übergabe nicht automatisch auf den nächsten Werktag verschoben werden. Das Landgericht Berlin entschied, dass ein Vermieter die Wohnung auch an einem Sonntag übergeben muss, wenn er sie ab diesem Tag vermietet hat (LG Berlin, Beschluss vom 16. März 2012, 65 S 219/10). Vereinbaren beide Seiten freiwillig einen anderen Übergabetermin, sollten sie dies schriftlich festhalten.

Eine verspätete oder mangelhafte Übergabe kann mehrere Rechte gleichzeitig auslösen. Mietminderung, Ersatz zusätzlicher Kosten und Kündigung haben jedoch unterschiedliche Voraussetzungen und sollten nicht miteinander verwechselt werden.

Bei vollständiger Unbenutzbarkeit kann die Miete ganz entfallen

Können Sie die Wohnung überhaupt nicht nutzen, sind Sie für diesen Zeitraum grundsätzlich von der Mietzahlung befreit. § 536 BGB sieht vor, dass keine Miete geschuldet ist, wenn ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufhebt. Bei einer nur teilweisen Beeinträchtigung reduziert sich die Miete dagegen lediglich angemessen.

Ein vollständiger Wegfall der Miete kommt daher vor allem in Betracht, wenn Sie keine Schlüssel bekommen, die Wohnung noch bewohnt ist oder wegen schwerer Bau- oder Gesundheitsmängel objektiv nicht als Unterkunft dienen kann. Können Sie bereits einziehen und nur einzelne Räume oder Einrichtungen nicht nutzen, fällt die Quote meist niedriger aus. Eine gesetzliche Mietminderung tritt grundsätzlich automatisch ein, sobald ihre Voraussetzungen vorliegen. Trotzdem sollten Sie den Vermieter sofort in Textform, beispielsweise per E-Mail, informieren und den Mangel beweissicher festhalten.

Zahlen Sie nicht vorschnell gar nichts, wenn die Gebrauchstauglichkeit nur eingeschränkt oder die Rechtslage unklar ist. Ein zu hoher Abzug kann Mietrückstände erzeugen und im schlimmsten Fall eine Kündigung riskieren. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie idealerweise die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht in Anspruch nehmen.

Ersatz für Hotel, Lagerung und zusätzliche Umzugskosten

Neben der Mietminderung können Sie Ersatz für notwendige Mehrkosten verlangen. Typische Positionen sind eine angemessene Ersatzunterkunft, die Einlagerung von Möbeln, zusätzliche Fahrten, die erneute Beauftragung eines Umzugsunternehmens oder Mehrkosten für Umzugshelfer. Das Amtsgericht Köln sprach einer Mieterin zusätzliche Umzugskosten zu, nachdem die Wohnung am vereinbarten Tag nicht im geschuldeten Zustand übergeben werden konnte (AG Köln, 209 C 542/02). 

Wählen Sie eine vernünftige und zumutbare Lösung. Ein solides Hotel oder eine Ferienwohnung kann angemessen sein, eine luxuriöse Unterkunft auf Kosten des Vermieters jedoch meist nicht. Sie müssen den Schaden so gering wie möglich halten und alle Rechnungen, Buchungsbestätigungen und Zahlungsbelege aufbewahren. Bei der Schadensberechnung können außerdem ersparte Aufwendungen, etwa eine für den betreffenden Zeitraum nicht geschuldete Miete, berücksichtigt werden.

Fristlose Kündigung und Selbstvornahme sind möglich, aber riskant

Wird Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt, kann ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegen. § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 BGB nennt diesen Fall ausdrücklich. Häufig müssen Sie dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Eine Frist kann entbehrlich sein, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Umstände eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Der Kündigungsgrund gehört in das Kündigungsschreiben.

Auch eine Selbstvornahme kommt nur unter engen Bedingungen infrage. Nach § 536a Absatz 2 BGB dürfen Sie einen Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen, wenn dieser mit der Beseitigung in Verzug ist oder sofortiges Handeln zur Erhaltung beziehungsweise Wiederherstellung der Wohnung notwendig ist. Beauftragen Sie daher nicht eigenmächtig umfangreiche Arbeiten und betreten Sie die Wohnung nicht ohne Berechtigung. Eine spätere Verrechnung solcher Kosten mit der Miete erfordert zusätzlich eine rechtzeitige schriftliche Ankündigung. Bei Wohnraum nennt § 556b Absatz 2 BGB grundsätzlich eine Frist von mindestens einem Monat vor Fälligkeit.

In der Praxis entscheidet oft nicht nur die Rechtslage, sondern auch die Beweislage. Handeln Sie deshalb schnell, schriftlich und nachvollziehbar, ohne unnötig hohe Kosten zu verursachen.

Mangel sofort anzeigen und Zustand dokumentieren

Teilen Sie dem Vermieter unverzüglich mit, dass die Wohnung nicht oder nicht vollständig bezugsfertig ist. Beschreiben Sie konkret, was den Einzug verhindert: Fehlen die Schlüssel, befinden sich noch Möbel in der Wohnung, laufen Bauarbeiten oder bestehen erhebliche Sicherheits- oder Gesundheitsrisiken? Fordern Sie zugleich einen verbindlichen Übergabe- beziehungsweise Fertigstellungstermin.

Eine schnelle Anzeige ist wichtig, weil § 536c BGB Mieter verpflichtet, einen Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, unverzüglich anzuzeigen. Ist der mangelhafte Zustand bereits vor oder bei Mietbeginn erkennbar, sollte die Mitteilung spätestens zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgen. Unterbleibt die Anzeige und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, können insbesondere Minderungs-, Schadensersatz- oder Kündigungsrechte beeinträchtigt sein.

Sichern Sie Beweise mit datierten Fotos und Videos. Nehmen Sie möglichst eine neutrale Begleitperson zum Übergabetermin mit und halten Sie im Protokoll fest, welche Räume nicht nutzbar sind und welche Arbeiten noch fehlen. Speichern Sie E-Mails, Messenger-Nachrichten und Gesprächsnotizen. Lassen Sie sich mündliche Zusagen anschließend schriftlich bestätigen. Dokumentieren Sie außerdem, dass Sie zum vereinbarten Termin einziehen wollten und dazu bereit waren. So vermeiden Sie den Einwand, die verspätete Nutzung beruhe auf Ihrer eigenen Entscheidung.

Schriftlich eine angemessene Frist setzen

Fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, die Wohnung bis zu einem konkreten Datum bezugsfertig zu übergeben. Die Frist muss zur Art und zum Umfang der Arbeiten passen. Bei einer bloß fehlenden Schlüsselübergabe kann sie sehr kurz sein; bei umfangreichen Bauarbeiten braucht der Vermieter möglicherweise mehr Zeit. Formulieren Sie zugleich, welche Rechte Sie sich vorbehalten, etwa Mietminderung, Schadensersatz und gegebenenfalls die außerordentliche Kündigung.

Nennen Sie außerdem die absehbaren Kosten. Informieren Sie den Vermieter beispielsweise darüber, dass Sie eine Ersatzunterkunft buchen, Möbel einlagern oder einen Umzug verschieben müssen. Bitten Sie ihn, selbst eine zumutbare Lösung anzubieten. Das erhöht die Chance auf eine schnelle Einigung und zeigt, dass Sie den Schaden begrenzen wollen. Zahlen Sie Rechnungen möglichst nachvollziehbar und vermeiden Sie Barzahlungen ohne Quittung. Bei hohen Beträgen oder einer längeren Verzögerung empfiehlt sich eine Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht, bevor Sie die Miete vollständig einstellen oder den Vertrag fristlos beenden.

Kaution und Neubauklauseln genau prüfen

Die Kaution sollten Sie nicht pauschal als Druckmittel zurückhalten. Zwar kann bei nicht erfüllten gegenseitigen Vertragspflichten grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht kommen. Ob und in welchem Umfang es auf die Kaution anwendbar ist, hängt aber vom Vertrag und der konkreten Situation ab. Sicher ist: Eine Barkaution dürfen Sie bei Wohnraum grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Absatz 2 BGB). Lassen Sie sich beraten, bevor Sie Zahlungen vollständig stoppen.

Besondere Vorsicht gilt bei Neubauten. Formulierungen wie „voraussichtlicher Mietbeginn“ können bedeuten, dass noch kein verbindlicher Übergabetag feststeht. Eine Klausel, die dem Vermieter mehrere Monate Verzögerung erlaubt oder sämtliche Ansprüche ausschließt, ist aber nicht automatisch wirksam. Formularbestimmungen müssen klar und verständlich sein und dürfen Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Überraschende oder mehrdeutige Klauseln können unwirksam sein. Prüfen Sie deshalb den genauen Wortlaut. Entscheidend bleibt, ob der Vertrag einen festen Termin, eine realistische Zeitspanne oder nur eine unverbindliche Prognose nennt.

In dem nachfolgenden FAQ behandeln wir die wichtigsten Fragen zum Thema Wohnung zum Mietbeginn nicht bezugsfertig.

Wann gilt eine Mietwohnung als bezugsfertig?

Eine Wohnung gilt grundsätzlich als bezugsfertig, wenn sie entsprechend den Vereinbarungen im Mietvertrag tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann. Dazu gehören insbesondere ein sicherer Zugang, die Übergabe der erforderlichen Schlüssel, funktionierende grundlegende Versorgungsanlagen sowie nutzbare Sanitäranlagen. Eine laufende Kernsanierung, erheblicher Schimmel oder ein noch nicht ausgezogener Vormieter können gegen die Bezugsfertigkeit sprechen.

Verhindern kleinere Mängel automatisch den Einzug?

Nein. Kleinere Mängel wie ein Kratzer im Boden oder eine einzelne defekte Steckdose machen eine Wohnung normalerweise nicht vollständig unbewohnbar. Sie können zwar einen Mietmangel darstellen, rechtfertigen aber nicht zwangsläufig die Verweigerung der Wohnungsübernahme.

Muss eine Wohnungsübergabe auch an einem Sonntag stattfinden?

Fällt der vereinbarte Mietbeginn auf einen Sonntag, wird die Übergabe nicht automatisch auf den nächsten Werktag verschoben. Wurde die Wohnung ausdrücklich ab diesem Sonntag vermietet, muss der Vermieter grundsätzlich auch an diesem Tag eine Übergabe ermöglichen. Ein abweichender Termin sollte schriftlich vereinbart werden.

Muss die Miete gezahlt werden, wenn die Wohnung vollständig unbenutzbar ist?

Ist die Wohnung überhaupt nicht vertragsgemäß nutzbar, kann die Mietzahlung für diesen Zeitraum vollständig entfallen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn keine Schlüssel übergeben werden, ein Vormieter die Wohnung noch bewohnt oder schwere Bau- beziehungsweise Gesundheitsmängel das Wohnen unmöglich machen. Bei einer nur teilweisen Beeinträchtigung kommt dagegen lediglich eine angemessene Mietminderung infrage.

Sollte die Mietzahlung bei Problemen sofort vollständig eingestellt werden?

Nein. Ist die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar oder die rechtliche Situation unklar, sollte die Miete nicht vorschnell vollständig einbehalten werden. Ein zu hoher Abzug kann zu Mietrückständen und im schlimmsten Fall zu einer Kündigung führen. Vor einer vollständigen Zahlungseinstellung empfiehlt sich eine mietrechtliche Beratung.