Wohnflächenberechnung nach DIN 283 – das sollten Sie wissen
In diesem Ratgeber:
- Was wird als Wohnfläche bezeichnet?
- Was bedeutet DIN 283 bei der Berechnung der Wohnfläche?
- Wie wird die Wohnfläche berechnet?
- Was ist der Unterschied zwischen DIN 277 und 283?
- Ist die Wohnfläche identisch mit der Netto-Raumfläche?
Die Ermittlung der Wohnfläche führt immer wieder zu Streitigkeiten im Rahmen von Mietverhältnissen, insbesondere dann, wenn sich nach Vertragsschluss herausstellt, dass die Wohnfläche nicht den Angaben im Mietvertrag entspricht. Für die Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung gibt es verschiedene Berechnungsmethoden. Einige Vermieter entscheiden sich für eine Wohnflächenberechnung nach DIN 283.
Was Sie über die Norm, deren Gültigkeit und den Unterschied zwischen DIN 277 und 283 wissen sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Was wird als Wohnfläche bezeichnet?
Die Wohnfläche umfasst alle anrechenbaren Flächen innerhalb eines Wohngebäudes oder einer Wohnung, das heißt die Flächen, die tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden können. Raumbereiche, die nicht unmittelbar zu Wohnzwecken genutzt werden können – wie um Beispiel Treppenhäuser, Heizungsräume oder andere notwendige Installationen – sind von der Wohnfläche ausgenommen, da diese Räume nicht frei nutzbar sind, zum Beispiel zum Aufstellen von Möbeln.
Ebenfalls nicht zur Wohnfläche gerechnet werden die Flächen von Keller- und Dachräumen. Darüber hinaus werden Geschäftsräume und Flächen, die nicht den Normen und Anforderungen der Bauordnung entsprechen, von der Berechnung der Wohnfläche ausgeschlossen.
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Was bedeutet DIN 283 bei der Berechnung der Wohnfläche?
Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Obwohl diese Methoden auf denselben Grundprinzipien basieren, variieren sie in den spezifischen Details und Definitionen. In Deutschland wird die Wohnflächenberechnung derzeit überwiegend nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung (WoFIV) durchgeführt. Diese Verordnung ist seit 2004 in Kraft und hat die Bestimmungen der §§ 43 und 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) ersetzt. Wer die Wohnfläche berechnen möchte, kann alternativ nach DIN 277 oder DIN 283 vorgehen.
Die DIN 283-Berechnungsmethode wird üblicherweise nicht mehr angewandt, da sie 1983 vom Gesetzgeber außer Kraft gesetzt wurde. Nichtsdestotrotz kann sie auch heute noch zur Anwendung kommen, wenn sich beide Vertragsparteien ausdrücklich darauf einigen (BGH, Az.: VIII ZR 231/06). Bei der DIN 283 fließen Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume in die Bestimmung der Wohnfläche ein. Wintergärten, Loggien und Balkone werden nur teilweise oder gar nicht berücksichtigt.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Bei der Berechnung der Wohnfläche nach DIN-Norm 283 ist das lichte Maß einschlägig, welches auch als Öffnungsmaß bezeichnet wird. Es bezieht sich auf die Breite und Höhe zwischen zwei Bauelementen. In einem Wohnraum impliziert dies das Messen von Wand zu Wand, wobei sämtliche Wandverkleidungen wie Tapeten oder Anstriche in die Messung einfließen. Dies steht im Gegensatz zum Rohbaumaß, welches die Dimensionen zwischen den unverkleideten Wänden – also ohne Putz, Tapete, Wandverkleidungen oder Anstriche – erfasst.
Die Anrechnung von Wandschränken und Erkern mit einer Mindestgrundfläche von 0,5 m² ist in Abschnitt 2.1 der DIN 283 geregelt. DIN 283 Teil 2 Abschnitt 2.2 enthält Regelungen für Räume mit einer lichten Höhe von weniger als 2 m, die den Vorgaben der Wohnflächenverordnung entsprechen. Damit wird nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11. Juli 1997 (NJW 1997 S. 2874) der allgemeinen Verkehrssitte entsprochen. Danach sind Räume mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 m mit der Hälfte ihrer Grundfläche anzurechnen, während Räume mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m bei der Berechnung der Wohnfläche unberücksichtigt bleiben.
Was ist der Unterschied zwischen DIN 277 und 283?
Die DIN 277 wurde erstmals 1934 eingeführt und nach einer Überarbeitung 1987 in „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ umbenannt. Ihre Hauptanwendung findet sie in der Kostenermittlung, insbesondere in Verbindung mit der Norm DIN 276, die sich mit den Kosten im Hochbau befasst. Zu beachten ist, dass die DIN 277 nur bedingt für die Berechnung von Wohnflächen verwendet werden kann, da sie zwischen der Konstruktionsfläche (KGF) und der Nettogrundfläche (NGF) unterscheidet. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zur DIN 283-Berechnungsmethode.
Die Nettogrundfläche nach DIN 277 kann in verschiedene Teilflächen unterteilt werden, darunter Verkehrsfläche (VF), Funktionsfläche (FF) und Nutzfläche (NF). Der Normenausschuss ist der Ansicht, dass die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten idealerweise nach DIN 277, Teil 1, erfolgen sollte.
Die DIN-Norm 283 enthält keine spezifischen Anweisungen bezüglich Garagen, Hobbyräumen und Saunen. Ebenso dürfen sogenannte „nicht gedeckte“ (blickgeschützte) Terrassen und Freisitze nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Im Gegensatz dazu berücksichtigt die DIN 277 solche Flächen in ihren Berechnungen.
Ist die Wohnfläche identisch mit der Netto-Raumfläche?
Nach 1.1 der DIN 283 ist die Wohnfläche die anrechenbare Grundfläche der Räume und Wohnungen. Hierzu zählen unter anderem Küchen, Wohn- und Schlafräume sowie Nebenräume. Nicht zur Wohnfläche gehören Wirtschaftsräume und Geschäftsräume.
Um die Frage zu beantworten, ob die Wohnfläche mit der Netto-Raumfläche identisch ist, muss zunächst die Brutto-Grundfläche definiert werden. Die Brutto-Grundfläche repräsentiert die gesamte Fläche aller Ebenen eines Gebäudes auf Grundrissbasis und zugleich die maximal bebaute Fläche. Ihre Bestimmung erfolgt auf Geschossebene. Die Formel zur Berechnung der Brutto-Grundfläche setzt sich aus der Summe der Netto-Raumfläche (NRF) und der Konstruktions-Grundfläche (KGF) zusammen.
Die Netto-Raumfläche stellt einen Teil der Brutto-Grundfläche dar und ist als die Gesamtsumme aller nutzbaren Grundflächen in einem Gebäude definiert. Sie ergibt sich aus der Zusammenfassung der Nutzflächen (NUF), Technikflächen (TF) und Verkehrsflächen (VF). Die Netto-Raumfläche lässt sich als die Differenz zwischen der Brutto-Grundfläche und der Konstruktions-Grundfläche (KGF) berechnen. Einfach ausgedrückt, ist die Netto-Raumfläche der begehbare Bereich, der mit einem Bodenbelag versehen werden kann. Bei dieser Berechnung bleiben Einrichtungsgegenstände wie Einbauschränke, Sanitäreinrichtungen und nicht raumhohe Installationswände (Ablagen) unberücksichtigt.
Damit ist die Wohnfläche nicht mit der Netto-Raumfläche identisch.
Wohnfläche im Mietvertrag – MieterEngel kann Klarheit schaffen
Es gibt viele Fehler in den Wohnflächenberechnungen von Mietwohnungen. Eine Studie aus vergangenen Jahren stellte bei zwei Dritteln der überprüften Wohnungen Abweichungen fest. Dies ist aufgrund der fehlenden einheitlichen Regelung zur Berücksichtigung von Elementen wie Balkonen oder Terrassen bei der Berechnung der Wohnfläche nicht überraschend. Sogar das Datum des Mietvertrags spielt eine entscheidende Rolle bei dieser Berechnung. Wenn die Abweichungen mehr als zehn Prozent betragen und im Mietvertrag eine spezifische Fläche angegeben ist, die nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht, hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung zu verlangen. Dies kann auch rückwirkend geltend gemacht werden.
Die Rechtsberatung im Rahmen einer MieterEngel-Mitgliedschaft kann dabei helfen, Klarheit über die Zulässigkeit von Vertragsklauseln zu bekommen. Auch das weitere Vorgehen bei falschen Angaben im Mietvertrag, zum Beispiel zur Wohnfläche, kann mit einem erfahrenen Partneranwalt besprochen werden. Professionelle Hilfe erhalten Sie auch bei anderen Problemen rund um Ihr Mietverhältnis.