Was sind Nebenkosten und warum müssen Mieter sie bezahlen?
Warum sollen Mieter die Nebenkosten tragen?
Die Nebenkosten sind oft als die „zweite Miete“ bekannt. Trotz der Selbstverständlichkeit, diese zu bezahlen, gibt es immer noch viel Verwirrung darüber, was Nebenkosten, Betriebskosten, Heizkosten, Wasserkosten, Warmwasserkosten, Kaltmiete oder Warmmiete wirklich bedeuten.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Nebenkosten oder Betriebskosten?
Betriebskosten, die der Vermieter zurückholen kann, nennt man umlagefähige Nebenkosten. Die Abrechnung heißt korrekt Betriebskostenabrechnung. Betriebskosten sind regelmäßig anfallende Nebenkosten wie Wartung. Reparaturen hingegen sind nicht umlagefähig. In der Betriebskostenverordnung sind 17 Kostenpositionen aufgelistet, die der Vermieter beim Mieter anfordern kann:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Heizkosten
- Warmwasserkosten
- Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Personen- oder Lastenaufzug
- Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Müllabfuhr
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler
- Wäschepflege
„Sonstige Betriebskosten“ sorgen oft für Verwirrung. Vermieter dürfen nur regelmäßig anfallende und im Mietvertrag genannte Kosten abrechnen, wie z.B. Wartung von Feuerlöschern, Alarmanlagen, Pförtnerdienste, Saunabetrieb oder Dachrinnenreinigung.
Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?
Der Vermieter kann Nebenkosten nur zurückfordern, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Der Vertrag muss die zu zahlenden Nebenkosten und den Verteilerschlüssel festlegen, der den Anteil des Mieters bestimmt. Er hat vier Möglichkeiten die Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien zu verteilen: Wohnfläche, Größe des Haushaltes, Verbrauch oder Anteil an den Gesamtwohneinheiten. Je nachdem, welche Variante der Vermieter wählt, ergibt sich ein anderer Umlageschlüssel. Rechnet der Vermieter die Betriebskosten nach Wohneinheiten ab, trägt jede Mietpartei in einem Vier-Parteien-Haus 0,25 der Kosten. Gerechter ist die Abrechnung nach Verbrauch. Verschiedene Umlageschlüssel können kombiniert werden. Ohne Vertragsregelung erfolgt die Abrechnung nach Wohnfläche. Heizkosten sind eine Ausnahme bei der Abrechnung. Im Gegensatz zu anderen Betriebskosten dürfen sie nicht pauschal abgerechnet werden. Sie müssen zu 50% bis 70% verbrauchsabhängig sein. Heizkörper benötigen Verbrauchszähler.
Wann müssen Nebenkosten bezahlt werden?
Die meisten Vermieter fordern monatliche Pauschal- oder Vorauszahlungen für Nebenkosten. Bei Pauschalen sind keine Nach- oder Rückzahlungen nötig, unabhängig von der tatsächlichen Höhe der Kosten. Sind monatliche Vorauszahlungen vereinbart, überweist der Mieter sie mit der Miete. Der Vermieter verrechnet sie in der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Bei Überzahlung erhält der Mieter ein Guthaben, bei Unterzahlung ist eine Nachzahlung fällig. Wird eine hohe Nachforderung fällig, kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen für das Folgejahr erhöhen, solange dies angemessen ist und sich an der aktuellen Abrechnung orientiert. Vermieter rechnen in der Regel von 1. Januar bis 31. Dezember ab. Der Abrechnungszeitraum darf laut Gesetz nicht mehr als 12 Monate betragen. Eine zu lange Abrechnung ist fehlerhaft. Der Vermieter muss die Abrechnung jährlich und innerhalb von zwölf Monaten zustellen. Für 2025 muss der Mieter sie bis spätestens 31.12.2026 erhalten. Kommt sie später, muss der Mieter möglicherweise nicht zahlen.
Für welchen Zeitraum müssen Nebenkosten bezahlt werden?
Die Nebenkostenabrechnung darf maximal 12 Monate umfassen, also die letzten 12 Monate vor Erhalt im Oktober. Überschreitet sie dieses Jahr und enthält ältere Kosten, ist sie ungültig. Was passiert aber, wenn man beim Erhalt der Nebenkostenabrechnung noch gar nicht ein ganzes Jahr in der Wohnung gewohnt hat? In diesem Fall muss der Vermieter den Anteil des Mieters für den Zeitraum anpassen. Zieht der Mieter mitten im Jahr ein, sind nur die Forderungen gültig, die in den Zeitraum vom Einzug bis zum Ende des Abrechnungszeitraums fallen.
