Vorkaufsrecht – Was Mieter jetzt wissen müssen

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Von Daria Krauzowicz

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In diesem Ratgeber finden Sie:

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Heute wollen wir Sie auf ein Privileg aufmerksam machen, die Sie als Mieterin oder Mieter haben und vielleicht gar nichts davon wissen: das Vorkaufsrecht. Unter bestimmten Voraussetzungen haben Mieter bei dem Verkauf ihrer Wohnung ein Recht die Wohnung selbst zu erwerben, bevor sie an jemanden anderen verkauft wird. Wer hat nicht schon einmal gedacht, es wäre schön nicht mehr mieten zu müssen? Und was ist denn letztens in Berlin passiert, was das alles doch nicht so einfach macht? Lesen Sie weiter um zu erfahren, wie genau das Vorkaufsrecht funktioniert.


Vorkaufsrecht – was das ist

Vorkaufsrecht bedeutet, dass die gemietete Wohnung zuerst den Mietern zum Kauf angeboten werden muss. Die MieterInnen haben also einen Vorrang, falls es andere Kaufinteressenten gibt. Erst wenn es einen richtigen Kaufvertrag gibt, müssen die Mieter entscheiden, ob sie die Wohnung doch selbst kaufen wollen. Man kann dann die Wohnung Wohnung zu den gleichen Bedingungen und für den gleichen Preis kaufen.

Liegt der notarielle Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer vor, müssen Mieter sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben oder nicht. Dies muss natürlich schriftlich geschehen und die Bedingungen (auch der Preis) bleiben gleich wie in dem originalen Vertrag.



Vorkaufsrecht – was sich letztlich geändert hat

Nun gibt es leider nicht so gute Neuigkeiten – vor allem für Berliner Mieter. Im November 2021 hat das Bundesverwaltungsgericht die in Berlin übliche Vorkaufsrechtspraxis von Grundstücken aus Gründen des Milieuschutzes in Teilen gekippt. Ein solches Vorkaufsrecht dürfe nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der andere Käufer Mieter in der Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen könnte, entschied das Gericht. Das Berliner Oberverwaltungsgericht hob das Urteil von 2019 auf und gab einer klagenden Immobiliengesellschaft recht.

Worum ging es genau? Die klagende Immobiliengesellschaft hatte ein Grundstück mit 20 Mietwohnungen und 2 Gewerbeeinheiten im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erworben. Da sich das Grundstück in einem Milieuschutzgebiet befand, übte der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Damit hätte die Gefahr begegnet werden sollen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung durch Mieterhöhungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen verdrängt werden können. Die Gesellschaft klagte dagegen und hat gewonnen.

Was bedeutet das für Mieter? Für Situationen, wo es einen potentiellen Käufer gibt und wo ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden könnte, kann das jetzt problematisch werden. Die Argumentation “Entweder macht ihr das zu bestimmten Bedingungen oder wir üben unser Vorkaufsrecht aus” funktioniert nicht mehr. Wenn Verkäufer und Käufer beide einverstanden sind, wird der Bezirk nicht mehr eingreifen können.


Was, wenn ich als Mieter nicht informiert wurde?

Informiert der Vermieter die Mieterin oder den Mieter über ds Vorkaufsrecht nicht, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Um den Schadensersatz geltend zu machen, müsste der Mieter allerdings beweisen, dass er die Wohnung kaufen wollte und, dass er auch finanziell dazu in der Lage gewesen wäre – sei es durch eigenes Kapital oder durch einen Kredit.

Im vorliegenden Fall (Az.: VIII ZR 51/14) war die klagende Mieterin nicht über ihr Vorkaufsrecht berichtet worden. Ein halbes Jahr später bot ihr der neue Eigentümer die Wohnung für gut 266.000 Euro zum Kauf an, er selbst hatte nur 186.000 Euro bezahlt. Die Differenz in Höhe von 80.000 Euro stehe der Mieterin als Schadensersatz zu, urteilte der BGH. Der Mieter hat aber nur einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn er die Wohnung später tatsächlich vom neuen Eigentümer kauft. Reine Spekulationen über mögliche Käufe reichen nicht aus.


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Wann gilt das Vorkaufsrecht nicht?

Wie immer gibt es auch hier Ausnahmen: Verkauft der Vermieter die Wohnung an einen Angehörigen, entfällt das Vorkaufsrecht des Mieters. Es kommt ebenfalls nicht zum Tragen, wenn der Eigentümer die Wohnung verschenkt, wenn die Wohnung bereits umgewandelt wurde, bevor der Mieter eingezogen ist oder, wenn das gesamte Haus verkauft wird – selbst wenn mehrere Erwerber das Objekt nach dem Kauf unter sich aufteilen. Außerdem gilt es nur, wenn die umgewandelte Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann sich der Mieter nicht mehr auf das Vorkaufsrecht berufen. Der Vermieter darf das Vorkaufsrecht aber nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausschließen.


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