Vorkaufsrecht Mieter – die Wohnung selbst erwerben
Vorkaufsrecht
Unter bestimmten Bedingungen haben Mieter beim Verkauf ihrer Wohnung das Recht, diese selbst zu kaufen, bevor sie an jemand anderen verkauft wird. Und was ist kürzlich in Berlin passiert, das die Sache komplizierter macht?
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Vorkaufsrecht – was das ist
Gemäß dem Vorkaufsrecht ist es erforderlich, die zum Verkauf stehende Wohnung zunächst den Mietern anzubieten. Sobald ein rechtskräftiger Kaufvertrag vorliegt, steht es Ihnen frei, die Entscheidung zu treffen, ob Sie die Wohnung selbst erwerben möchten. Sie haben dabei die Möglichkeit, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen und zum gleichen Preis zu erwerben. Sofern ein notarieller Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer vorliegt, haben Sie zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben möchten. Es empfiehlt sich, diesen Sachverhalt in Schriftform festzuhalten, wobei die Konditionen des ursprünglichen Vertrags, einschließlich des vereinbarten Preises, unverändert Gültigkeit besitzen.
Vorkaufsrecht – was sich letztlich geändert hat
Leider haben wir nicht ganz so gute Neuigkeiten, vor allem für Mieter in Berlin. Im November 2021 hat das Bundesverwaltungsgericht die übliche Vorkaufsrechtspraxis von Grundstücken in Berlin teilweise aufgehoben, die aus Gründen des Milieuschutzes angewendet wurde. Dieses Vorkaufsrecht darf nicht einfach auf der Annahme basieren, dass der potenzielle Käufer Mieter in Zukunft möglicherweise verdrängen könnte. Dies kann jetzt zu Problemen führen, wenn es einen potentiellen Käufer gibt und das Vorkaufsrecht ausgeübt werden könnte. Die Argumentation “Entweder erfüllt ihr bestimmte Bedingungen, oder wir üben unser Vorkaufsrecht aus” ist nicht mehr gültig. Wenn Verkäufer und Käufer sich einig sind, kann der Bezirk nicht mehr eingreifen.
Was, wenn ich als Mieter nicht informiert wurde?
Falls der Vermieter den Mieter nicht über das Vorkaufsrecht informiert, könnte der Mieter Schadensersatz fordern. Um dies zu tun, müsste der Mieter jedoch nachweisen, dass er die Wohnung tatsächlich kaufen wollte und auch in der Lage gewesen wäre, dies finanziell zu stemmen – entweder durch eigenes Kapital oder mithilfe eines Kredits.
Wann gilt das Vorkaufsrecht nicht?
Wie immer, gibt es auch hier ein paar Ausnahmen: Falls der Vermieter die Wohnung an ein Familienmitglied verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht mehr. Das gilt auch, wenn der Eigentümer die Wohnung verschenkt oder wenn sie schon umgewandelt wurde, bevor der Mieter eingezogen ist. Ebenso, wenn das gesamte Haus verkauft wird – sogar wenn mehrere Käufer das Objekt danach untereinander aufteilen. Es gilt übrigens nur, wenn die umgewandelte Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Wenn der neue Eigentümer sie später weiterverkauft, kann der Mieter das Vorkaufsrecht nicht mehr beanspruchen. Wichtig: Der Vermieter darf das Vorkaufsrecht nicht im Mietvertrag durch eine Klausel ausschließen.
