Vermieterkündigung – Wann kann der Vermieter kündigen?

Im deutschen Mietrecht kann der Mieter relativ leicht den Mietvertrag kündigen. Für die Vermieterkündigung hingegen sieht es anders aus. Wann kann der Vermieter kündigen und welche Gründe kann der Vermieter bei einer ordentlichen Kündigung haben?

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Formale Anforderungen einer Vermieterkündigung
• Kündigungsfristen für Vermieter
• Kündigungsausschluss
• Zeitmietverträge
• Gründe für die ordentliche Kündigung des Vermieters
• Vertragsverletzung
• Eigenbedarf
• Wirtschaftliche Gründe
• Gründe für die fristlose Kündigung des Vermieters
• Sonderkündigungsrecht des Vermieters
• Kündigungswiderspruch
• Widerspruch bei fristloser Kündigung?
• Formale Anforderungen an den Widerspruch

Ob ordentliche, fristlose oder Sonderkündigung – der Vermieter muss bei der Kündigung des Mietvertrages formale Vorgaben einhalten:

• Kündigung schriftlich als Brief E-Mail, Fax, SMS oder Anruf genügen nicht
• Kündigung muss vom Vermieter unterschrieben sein. Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben oder eine Originalvollmacht beilegen
• Bei mehreren Mietern muss die Kündigung an alle im Vertrag stehen
• Kündigung muss klar angeben, auf welche Wohnung oder Vertrag sie sich bezieht
• Kündigungsgrund muss im Schreiben stehen für ordentliche oder fristlose Kündigung
• Fristlose Kündigung erfordert meist eine vorherige Abmahnung
• Kündigungsfrist muss angegeben werden: Vermieter informiert Mieter, wann die Wohnung geräumt sein soll

Bei unbefristeten Mietverträgen richten sich die gestaffelten Kündigungsfristen nach der Wohndauer. Die Vermieterkündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats zugestellt werden und gilt dann bei einer dreimonatigen Frist bis zum Ende des übernächsten Monats. Erhält der Mieter z.B. am 3. Januar die Kündigung endet das Mietverhältnis am 31. März. Erfolgt die Zustellung später verschiebt sich das Auszugsdatum um einen Monat.

Mietdauer < 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer 5-8 Jahre – 6 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer > 8 Jahre – 9 Monate Kündigungsfrist

Neben angepassten Kündigungsfristen können Mietparteien einen Kündigungsausschluss vereinbaren, was bedeutet, dass eine Kündigung frühestens nach einer bestimmten Zeit erfolgen darf, maximal vier Jahre. Eine außerordentliche Kündigung bleibt unter bestimmten Bedingungen möglich, ebenso das Sonderkündigungsrecht.

Anstelle eines unbefristeten Vertrages können Vermieter und Mieter auch einen Zeitmietvertrag abschließen. Seit 2001 sind zeitlich befristete Mietverträge jedoch nur noch möglich, wenn der Grund der Befristung im Mietvertrag angegeben wird. Gründe für die Befristung solcher sogenannten qualifizierten Zeitmietverträge können beispielsweise Eigenbedarf oder umfassende Umbau- oder Abrissmaßnahmen sein. Eine Kündigung Zeitmietverträgen ist für beide Seiten nur in Ausnahmefällen möglich.

Vermieter können den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Mögliche Gründe für eine ordentliche Kündigung sind:

• Vertragsverletzung
• Eigenbedarf
• wirtschaftliche Gründe

Je nach Pflichtverletzung kann eine ordentliche oder fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Zahlt der Mieter ständig zu spät oder unvollständig, darf der Vermieter kündigen. Bei mehr als zwei Monatsmieten Rückstand, ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Fristlose Kündigungen können Mieter durch nachträgliche Zahlung abwehren, bei ordentlichen Kündigungen mit Frist bleibt diese hingegen wirksam.

Mögliche berechtigte Kündigungsgründe:

• unerlaubte Untervermietung
• verspätete Mietzahlungen
• Beleidigungen des Vermieters
• Verstöße gegen die Hausordnung
• Überbelegung der Wohnung

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst nach einer Sperrfrist von mind. drei Jahren möglich, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Bei angespanntem Wohnungsmarkt kann die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre erhöht werden. Die Dauer wird vom Bundesland festgelegt, besonders in Großstädten greift oft eine mehrjährige Sperrfrist.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn der Vermieter oder folgende nahe Verwandte die Wohnung benötigen:

• Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
• Kinder
• Enkel
• Eltern
• Großeltern
• Geschwister
• Leibliche Nichten und Neffen
• Schwiegereltern

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn folgende Haushaltsangehörige des Vermieters die Wohnung benötigen:

• Lebensgefährte
• Kinder des Lebensgefährten
• Pflegekinder
• Haushaltsangestellte

Ein Vermieter kann kündigen, wenn das Mietverhältnis die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks erheblich behindert. Dies gilt oft bei Sanierung, Abriss oder Verkauf des Wohnhauses. Wird ein leerstehendes Wohnhaus für den doppelten Preis im Vergleich zu einem vermieteten Zustand verkauft, könnte die Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung zulässig sein.

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist nur bei schwerwiegender Vertragsverletzung des Mieters möglich oft nach einer Abmahnung.

Mögliche wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter sind:

• Hohe Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten
• Beleidigungen oder körperliche Angriffe des Vermieters durch den Mieter
• Schwere Verstöße des Mieters gegen die Hausordnung
• Fahrlässiges oder absichtliches Verhalten, durch das die Wohnung beschädigt oder in Gefahr gebracht wird
• Unerlaubte Um-, Aus- oder Einbauten der Wohnung durch den Mieter
• Stören des Hausfriedens durch illegale Aktivitäten des Mieters
• Unerlaubte Untervermietung der Wohnung

In besonderen Fällen kann der Vermieter sein Sonderkündigungsrecht nutzen und mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Stirbt der letzte Mieter, hat er ein Sonderkündigungsrecht gegenüber den Erben. Auch bei Erwerb durch Zwangsversteigerung kann er den Mietern kündigen. Ein Sonderfall liegt vor, wenn Mieter und Vermieter dasselbe Haus bewohnen. Wohnt der Vermieter im selben Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, kann er ohne Kündigungsgrund kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate, und der Mieter muss nach sechs, neun oder zwölf Monaten ausziehen.

Mit dem Mietaufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis jederzeit vorzeitig und einvernehmlich beendet werden. Der Termin zu dem das Mietverhältnis enden soll, kann von Mieter und Vermieter frei festgesetzt werden. Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann das Abwarten langer Kündigungsfristen vermieden und Klauseln zum Kündigungsausschluss oder Zeitmietverträge umgangen werden.

Mieter haben das Recht sich auf die sogenannte Sozialklausel zu berufen und Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen.

Mögliche Härtegründe für Mieter

• Schwere Krankheit
• Gebrechlichkeit
• Invalidität
• Hohes Alter
• Schwangerschaft
• Kinder
• Schwierigkeiten bei Kindergartenwechsel oder Umschulung
• Bevorstehende Abschlussprüfung
• Niedriges Einkommen
• Schwierigkeiten eine angemessene Ersatzwohnung zu finden

Im Gegensatz zur berechtigten ordentlichen Kündigung können Mieter bei einer fristlosen Kündigung keinen Widerspruch aus Härtegründen einlegen. Bei Zeitmietverträgen nach der Mietrechtsreform 2001 gilt auch die Sozialklausel nicht. Bei ordentlichen und fristlosen Kündigungen wirkt die Kündigung erst, wenn das Schreiben beim Mieter eintrifft. Entscheidend ist, wann Sie Kenntnis davon haben. Wenn der Brief nicht ankommt, liegt die Verantwortung beim Vermieter. Bei mehreren Mietparteien sollte der Vermieter alle anschreiben, damit er den Kündigungsprozess nachweisen kann, wenn wenigstens ein Brief ankommt. Auch bei Kündigung per Einschreiben kann das Schreiben als “nicht angekommen” gelten, wenn der Mieter es nicht abholt. Das schützt jedoch nicht immer vor Kündigung. Erhält man eine Abmahnung, die auf Kündigung hinweist, sollte man mit einer Kündigung rechnen. Oft reicht eine Benachrichtigung im Briefkasten für das Gerichtsverfahren aus.

Der Mieter muss schriftlich und fristgemäß der Vermieterkündigung widersprechen. Der Vermieter muss den Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erhalten. In einem Untermietverhältnis hat der Untermieter weniger Pflichten als der Hauptmieter, muss jedoch pünktlich zahlen und die Hausordnung einhalten. Bei Vertragsverletzungen kann eine Kündigung erfolgen, die sowohl der Untermieter als auch der Hauptmieter aussprechen können. Die Kündigungsfrist hängt ab davon, ob die gesamte Wohnung oder nur ein Zimmer vermietet ist und ob die Mietsache vermietet ist. Will der Untermieter kündigen, gilt eine Frist von 3 Monaten. Bei möblierten Zimmern endet der Vertrag zum Monatsende, wenn bis zum 15. gekündigt wird. Eine fristlose Kündigung ist bei wichtigen Gründen, z.B. Gesundheitsgefährdung durch Schimmel, möglich. In solchen Fällen besteht ein Sonderkündigungsrecht.