Vermieter ist pleite – das ist zu beachten
In diesem Ratgeber:
- Vermieterinsolvenz – die Auswirkungen auf das Mietverhältnis
- Mietkaution – sicher bei getrennter Anlage
- Nebenkostenguthaben – das sollten Mieter wissen
- Vermieter ist pleite – so ist die Lage beim Kündigungsrecht
- Insolvenz des Mieters – das gilt im umgekehrten Fall
Wird der Vermieter insolvent, geraten einige Mieter in erhebliche Schwierigkeiten. Es können unerwartete Probleme auftreten, wie zum Beispiel der Verlust der Mietkaution, ohne dass den Mieter ein Verschulden trifft. Doch welche konkreten Auswirkungen hat die Insolvenz des Vermieters auf das bestehende Mietverhältnis? Und kann der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis einfach kündigen? In diesem Ratgeber gehen wir auf die wichtigsten Fragen und Aspekte ein.
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Vermieterinsolvenz – die Auswirkungen auf das Mietverhältnis
Die Insolvenz des Vermieters hat zunächst keinen Einfluss auf bestehende Mietverträge. Laut § 108 Abs. 1 Satz 1 der Insolvenzordnung (InsO) werden alle Miet- und Pachtverhältnisse, die der Schuldner für Immobilien oder Räumlichkeiten abgeschlossen hat, auch im Falle einer Insolvenz fortgeführt.
Somit bleibt der Mietvertrag unverändert bestehen. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass der Insolvenzverwalter während der Insolvenz die Rechte des Vermieters übernimmt. Dies ändert jedoch nichts an den Rechten und Pflichten des Mieters, mit der Ausnahme, dass die Mietzahlungen direkt an den Insolvenzverwalter zu leisten sind. Mieter müssen über diese Änderung informiert werden und erhalten eine Anweisung, an wen und wohin die Miete zu zahlen ist.
Es ist aber entscheidend, dass der Mieter bereits in der Wohnung lebt, bevor das Insolvenzverfahren beginnt. Wenn der Mietvertrag nur unterschrieben wurde, die Wohnung jedoch noch nicht übergeben wurde, ist der Insolvenzverwalter nicht an diesen Vertrag gebunden, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 5. Juli 2007 (Az.: IX ZR 185/06) feststellt.
Mietkaution – sicher bei getrennter Anlage
Während des Mietverhältnisses kann der Mieter die Mietkaution weder zurückfordern noch damit gegen Mietforderungen aufrechnen, da der Rückzahlungsanspruch noch nicht fällig ist. Die Mietkaution wird im Insolvenzfall des Vermieters für den Mieter erst relevant, wenn es um deren Rückzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses geht. In diesem Fall wird der Mieter zum Gläubiger des Rückzahlungsanspruchs.
Der Insolvenzverwalter behandelt die Forderungen der Gläubiger in einem Insolvenzverfahren typischerweise nicht individuell, sondern im Rahmen der gesamten Insolvenzmasse, also dem Vermögen des Schuldners. Falls die Kaution im Privatvermögen des Vermieters enthalten ist und mit der Insolvenzmasse vermischt wurde, erfolgt keine gesonderte Auszahlung an den Mieter. Je nach Situation kann der Mieter möglicherweise einen Teil der Kaution zurückerhalten oder im schlimmsten Fall nichts.
Die gesetzlichen Vorschriften verlangen eigentlich, dass die Mietkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters und verzinslich bei einer Bank angelegt wird (§ 551 BGB). Wenn der Vermieter diese Vorgaben beachtet, ist die Kaution im Falle seiner Insolvenz geschützt. Der Mieter besitzt dann ein Aussonderungsrecht, durch das die Kaution nicht in die Insolvenzmasse fällt und somit vor Ansprüchen anderer Gläubiger geschützt ist. In diesem Fall erhält der Mieter die vollständige Kaution zurück.
Nebenkostenguthaben – das sollten Mieter wissen
Ein zentraler Konfliktpunkt bei der Insolvenz eines Vermieters ist die Auszahlung von Nebenkostenguthaben. In solchen Fällen müssen Mieter ihre Ansprüche als normale Gläubiger über eine sogenannte Insolvenztabelle anmelden, die vom Insolvenzverwalter geführt wird. Diese Liste bestimmt, wer am Ende des Verfahrens wie viel bekommt. Typischerweise erhalten die Mieter jedoch kaum etwas von ihren geleisteten Vorauszahlungen zurück.
Die Unterschiede zwischen Zwangsverwaltung und Insolvenzverwaltung sind hier besonders augenfällig. Während die Zwangsverwaltung eine Form der Zwangsvollstreckung zur Befriedigung der Gläubiger ist, dient das Insolvenzverfahren der geordneten Verteilung des vorhandenen Vermögens des Schuldners auf die Gläubiger. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist der Zwangsverwalter verpflichtet, Betriebskostenguthaben aus der Zeit vor seiner Bestellung auszuzahlen (BGH, VIII ZR 333/02 vom 26.03.2003). Anders entschied das Amtsgericht Mitte in Bezug auf die Insolvenzverwaltung: Betriebskostenguthaben aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gelten als Insolvenzforderung und können nur durch Anmeldung zur Tabelle geltend gemacht werden (AG Mitte, 16 C 401/03 vom 18. März 2004).
Vermieter ist pleite – so ist die Lage beim Kündigungsrecht
Weder der Insolvenzverwalter noch der Mieter haben im Falle der Insolvenz des Vermieters ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings kann ein Käufer, der das Mietobjekt aus der Insolvenzmasse erwirbt und gemäß § 566 BGB in den Mietvertrag eintritt, das Mietverhältnis nach § 111 InsO kündigen. Diese Kündigung kann unabhängig von festgelegten Laufzeiten oder vertraglichen Optionen zu den gesetzlichen Fristen erfolgen, sofern sie zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen wird. Da der Verkauf des Objekts durch den Insolvenzverwalter bei Insolvenzen von Immobiliengesellschaften oft vorkommt, stellt dieses Kündigungsrecht eine erhebliche Unsicherheit für die Mieter dar, insbesondere weil sie weder auf die Veräußerung noch auf die Auswahl des Käufers Einfluss nehmen können.
Ein Erwerber wird sich in der Regel nur dann für die Kündigung entscheiden, wenn er dadurch eine verbesserte wirtschaftliche Nutzung des Objekts erwartet, zum Beispiel durch das Erzielen einer höheren Miete. Dies bietet dem Mieter Spielraum für Verhandlungen.
Insolvenz des Mieters – das gilt im umgekehrten Fall
Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Mieters führt nicht automatisch zur Beendigung eines Mietvertrags, egal ob es sich um Wohnraum oder ein Ladenlokal handelt. Mieter können also beruhigt sein, dass sie nicht plötzlich ihre Wohnung oder Geschäftsräume verlieren. Der Vermieter ist weiterhin verpflichtet, die Mietsache zur Verfügung zu stellen.
Weder der Vermieter noch der Insolvenzverwalter dürfen die Mietwohnung aufgrund der Insolvenzeröffnung kündigen, da kein Sonderkündigungsrecht besteht. Die Regelung zur fristlosen Kündigung bei Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten findet keine Anwendung. Zum Schutz des Mieters greift eine Kündigungssperre nach § 112 InsO, wonach ein Miet- oder Pachtverhältnis nicht wegen Mietrückständen, die vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, oder wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners gekündigt werden darf.
Eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Mieter während des laufenden Insolvenzverfahrens mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug gerät. In diesem Fall sind die regulären mietrechtlichen Bestimmungen wieder anwendbar. Daher ist es für den Schuldner essentiell, auch im laufenden Insolvenzverfahren seine Mietzahlungen pünktlich zu leisten, um weiterhin in der Wohnung verbleiben zu können.
MieterEngel – die erste Anlaufstelle bei mietrechtlichen Fragen
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