Untermietzuschlag – was Mieter als Untervermieter wissen sollten

Viele Mieter möchten ein Zimmer oder vorübergehend die ganze Wohnung untervermieten – etwa bei Auslandsaufenthalt, Trennung oder zur Entlastung der Miete. Dabei taucht schnell die Frage nach dem „Untermietzuschlag“ auf: Darf der Vermieter für seine Zustimmung mehr Miete verlangen, und wenn ja, wie viel? Dieser Ratgeber erklärt in klarer Sprache, was Untervermietung rechtlich bedeutet, wann ein Zuschlag überhaupt im Raum steht, wie Gerichte entscheiden und wie Sie als Mieter Schritt für Schritt vorgehen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Untervermietung verstehen: Rollen, Rechte, Pflichten
• Der Untermietzuschlag: Grundlagen
• Der Untermietzuschlag: Grundlagen
• Praxisfälle, Urteile und Stolpersteine

Untervermietung klingt einfach, hat aber klare rechtliche Leitplanken. Wichtig sind die Rollen: Hauptmieter, Vermieter und – falls erlaubt – der Untermieter. Auch das Verhältnis zwischen Haupt- und Untermietvertrag spielt eine Rolle. In den folgenden Abschnitten klären wir die Grundlagen und zeigen, wann Sie eine Erlaubnis brauchen.

Definition und Rollenverteilung

Bei der Untervermietung überlassen Sie als Hauptmieter einem Dritten (Untermieter) den Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise. Es entstehen zwei Verträge: Ihr Hauptmietvertrag mit dem Vermieter und ein eigener Untermietvertrag zwischen Ihnen und dem Untermieter. Gegenüber dem Vermieter bleiben allein Sie verantwortlich. Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat der Vermieter allerdings einen unmittelbaren Herausgabe-/Räumungsanspruch gegen den Untermieter (§ 546 Abs. 2 BGB).

Juristisch ist wichtig: Sie brauchen grundsätzlich eine Erlaubnis für die Gebrauchsüberlassung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass ein „berechtigtes Interesse“ an Teiluntervermietung genügt und nicht einmal der Lebensmittelpunkt in der Wohnung liegen muss (BGH, 11.06.2014, VIII ZR 349/13; 23.11.2005, VIII ZR 4/05).

Erlaubnis des Vermieters: Wann besteht ein Anspruch?

Für die Teiluntervermietung haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung, wenn nach Vertragsabschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist – zum Beispiel zur Kostenteilung oder wegen persönlicher Veränderungen. Der Vermieter darf nur ausnahmsweise verweigern, etwa bei Überbelegung, wichtigen Gründen in der Person des Untermieters oder Unzumutbarkeit. Verweigert er pflichtwidrig, kann sogar Schadensersatz fällig werden. Das hat der BGH und die Instanzrechtsprechung mehrfach betont. 

Wichtig: Die volle Untervermietung der gesamten Wohnung bleibt eine Frage der Erlaubnis. Ein Anspruch wie bei der Teiluntervermietung besteht dort nicht.

Teiluntervermietung vs. „nur Besuch“ – und Partner-Einzug

Nicht jeder Aufenthalt Dritter ist Untervermietung. Kurzfristiger Besuch ist erlaubt. Als „keine Dritten“ im Sinne des § 540 BGB gelten regelmäßig Ehegatten/eingetragene Lebenspartner, Kinder und häufig auch Eltern – hier genügt in der Praxis meist die Mitteilung. Zieht der nichteheliche Lebenspartner ein, ist regelmäßig eine Zustimmung einzuholen. Darauf besteht aber typischerweise ein Anspruch, den der Vermieter nur aus gewichtigen Gründen verweigern darf (BGH, VIII ZR 371/02). 

Geschwister, weitere Verwandte oder Freunde werden demgegenüber in der Regel als „Dritte“ eingestuft – hier ist die Zustimmung üblich erforderlich. Das ist wichtig, weil in solchen Konstellationen pauschale Zuschläge besonders kritisch sind. Halten Sie in jedem Fall die Mitteilung bzw. Zustimmung schriftlich fest.

Ein Untermietzuschlag ist kein Automatismus. Das Gesetz kennt ihn nur als Ausnahme: Der Vermieter darf seine Zustimmung von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen – aber nur, wenn ihm die Untervermietung ohne Zuschlag unzumutbar wäre. Was „unzumutbar“ ist, entscheiden die Gerichte anhand des Einzelfalls.

Wann darf ein Zuschlag verlangt werden?

Voraussetzung ist eine konkrete Mehrbelastung des Vermieters. Typische Beispiele sind spürbar steigende Betriebskosten bei Inklusivmiete oder besondere Abnutzungsrisiken. Reine „Partizipation“ an der von Ihnen verlangten Untermiete reicht nicht. Das Landgericht (LG) Berlin hat mehrfach entschieden, dass eine stärkere oder gleichbleibende Belegung allein keinen Zuschlag rechtfertigt; der Vermieter muss die Unzumutbarkeit substantiiert darlegen. 

Auch eine vertragliche Klausel „Untermiete nur gegen Untermietzuschlag“ ist zum Nachteil des Mieters unwirksam, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen fehlen (LG Berlin, 11.02.2019, 64 S 104/18; 12.01.2018, 65 S 427/16).

Wie hoch ist ein angemessener Untermietzuschlag?

Es gibt keine starre Prozentzahl im Gesetz. In der Praxis kursieren Orientierungswerte: teils pauschal wenige Euro im Monat, teils 20–25 % der vereinbarten Untermiete – insbesondere in älteren Entscheidungen oder Beschlüssen. Zuletzt betonen Gerichte aber stärker die konkrete Mehrbelastung. Ein pauschaler „Abschöpfungsanspruch“ an der Untermiete besteht nicht. Der BGH verneinte schon 1995 einen Anspruch des Vermieters auf Beteiligung an Untermieterlösen, selbst bei unberechtigter Untervermietung (BGH, 13.12.1995, XII ZR 194/93). Nehmen Sie Prozentsätze deshalb nur als grobe Richtschnur, nicht als Anspruchsgrundlage.

Ab wann und wie lange ist zu zahlen?

Ein Zuschlag wirkt – wenn überhaupt – grundsätzlich nur für die Zukunft und nur, solange die unzumutbare Mehrbelastung andauert. Nachträgliche Forderungen sind heikel: Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg lehnte eine nachträgliche Geltendmachung ab. Der Mieter müsse bei der Erlaubnis wissen, ob der Vermieter einen Zuschlag verlangt (AG Tempelhof-Kreuzberg, 12.04.2013, 11 C 378/12). 

Praktisch heißt das: Der Vermieter muss den Zuschlag rechtzeitig und begründet verlangen und ihn an konkrete Umstände knüpfen. Steigen etwa Betriebskosten, greift in aller Regel die Nebenkostenabrechnung – nicht ein pauschaler Zuschlag. 

Die Rechtsprechung ist einzelfallbezogen. Dennoch lassen sich klare Linien erkennen. Die folgenden Beispiele helfen Ihnen bei der Einordnung – gerade in Städten mit angespannter Lage.

Untermietzuschlag in Berlin und anderen Großstädten

Die Berliner Gerichte haben in mehreren Entscheidungen die Hürden für Zuschläge hoch gesetzt. So verneinte das LG Berlin einen Zuschlag trotz gewünschter 20 % Beteiligung, weil der Vermieter keine vermehrte Belastung belegen konnte. Auch der Versuch, die Zustimmung pauschal von 25,56 € monatlich abhängig zu machen, scheiterte: Die bloße – auch stärkere – Belegung rechtfertigt keinen Zuschlag. Entscheidend sind konkrete, messbare Nachteile. 

Diese Linie schützt Mieter vor pauschalen „Mitverdienst“-Modellen und zwingt Vermieter zu sauberer Begründung – etwa bei Inklusivmieten oder besonderen Nutzungslagen. Prüfen Sie daher, ob Ihr Vermieter echte Mehrkosten darlegt oder nur „abschöpfen“ will.

Keine automatische Erhöhung: Der Vermieter muss aktiv werden

Ein Zuschlag fällt nicht „von selbst“ an. Er muss verlangt, begründet und – im Zweifel – vereinbart werden. Rückwirkende Forderungen sind regelmäßig unzulässig. Das zeigt das Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg: Der Vermieter kann nicht Monate später pauschal 10 € pro Untermieter nachfordern. Für Sie heißt das: Dokumentieren Sie die Erlaubnis, die Personenzahl und die Kostenstruktur (Vorauszahlungen, Pauschalen). So lassen sich rückwirkende Zuschlagsforderungen abwehren.

Untermiete ohne Erlaubnis: Kündigungsrisiko statt Zuschlag

Wer ohne erforderliche Erlaubnis untervermietet, riskiert Ärger – bis hin zur Kündigung. Einen „Strafzuschlag“ darf der Vermieter allerdings nicht verlangen. Der BGH stellte klar: Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf Untermietzuschlag oder Gewinnabschöpfung bei unberechtigter Untervermietung. Der Vermieter muss auf mietrechtliche Mittel wie Abmahnung und ggf. Kündigung zurückgreifen (BGH, 13.12.1995, XII ZR 194/93). 

Holen Sie daher immer vorab die Zustimmung ein. Das schützt vor Kündigungsstreit – und verhindert, dass Sie in Verhandlungen über unberechtigte Zuschläge geraten.

Mit guter Vorbereitung vermeiden Sie Konflikte. Orientieren Sie sich an diesen Schritten. So bleiben Sie rechts- und nervensicher.

Anfrage an den Vermieter: So klappt die Erlaubnis

Schreiben Sie kurz, sachlich und schriftlich. Nennen Sie Ihr berechtigtes Interesse (z. B. Kostenreduzierung wegen Sabbatical oder Elternzeit). Beschreiben Sie die geplante Teiluntervermietung: Name, Geburtsdatum und Beruf des Untermieters, Zahl der Bewohner, Zeitraum, der überlassene Raum und die gemeinschaftlich genutzten Flächen. Fügen Sie hinzu, dass Sie weiterhin in der Wohnung wohnen und ein Zimmer zurückbehalten. Setzen Sie eine angemessene Frist und bitten Sie um Begründung bei Ablehnung. Weisen Sie freundlich auf § 553 BGB und die BGH-Linie hin, wonach wirtschaftliche Gründe genügen. 

Bleiben Sie offen für Rückfragen – etwa zu Schufa-Auskunft oder Mietdauer. So zeigen Sie Kooperationsbereitschaft und stärken Ihre Rechtsposition. 

Umgang mit dem Zuschlagsverlangen: Prüfen, verhandeln, dokumentieren

Verlangt der Vermieter einen Zuschlag, bitten Sie um Begründung: Worin liegt die Unzumutbarkeit ohne Zuschlag? Gibt es Inklusivmiete oder konkrete Mehrkosten? Fordern Sie – wenn nötig – Nachweise (z. B. Abrechnungen). Prüfen Sie, ob der Vorschlag angemessen und zukunftsbezogen ist. Verweisen Sie auf Entscheidungen, die pauschale Prozentsätze ohne Mehrbelastung ablehnen. Schlagen Sie Alternativen vor: etwa keine Grundmiet-Erhöhung, aber klare Regelung, dass gestiegene Betriebskosten über die Abrechnung getragen werden. Halten Sie jede Einigung schriftlich fest – mit Startdatum, Dauer, Anpassungsregeln und Kappung, falls die Belastung entfällt. 

Lehnt der Vermieter ohne triftige Gründe ab, lassen Sie sich beraten. Grundsätzlich ist es in jeder Phase sinnvoll, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren. So können viele Probleme von vornherein ausgeschlossen werden.