Renovieren bei Auszug – Besteht eine Renovierungspflicht für Mieter?

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber finden Sie:

• Ist Renovieren bei Auszug eine Mieterpflicht?
• Was sind Schönheitsreparaturen?
• In welchen Fällen müssen Mieter beim Auszug renovieren?
• Wie muss die Wohnung bei Auszug hinterlassen werden?
• Welche Folgen hat es die Renovierungspflicht zu missachten?
• Müssen Mieter während der Mietzeit renovieren?

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Renovieren beim Auszug gehört für die meisten Mieter fest zum Umzug. Streichen, Spachteln, Tapezieren in der alten Mietwohnung müssen genauso erledigt werden, wie Regale aufbauen und einräumen in der neuen Bleibe. Tatsächlich gibt es jedoch keine gesetzliche Renovierungspflicht für Mieter. Doch woher kommt dann der Glaube, dass das Renovieren beim Auszug Sache des Mieters ist? Ob Sie bei Auszug renovieren müssen, können Sie über MieterEngel innerhalb von nur 48 Stunden von spezialisierten Anwälten prüfen lassen.

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1. Ist Renovieren bei Auszug eine Mieterpflicht?

Im Mietrecht gibt es keine Regelung, die besagt, dass die Mieterin oder der Mieter die Wohnung bei Auszug renovieren muss. Ganz im Gegenteil: die Instandhaltung der Mietwohnung ist Sache des Vermieters. Der Vermieter kann jedoch die Instandhaltungspflicht – zumindest teilweise – auf den Mieter übertragen. Das gilt nicht für aufwändige Instandhaltungsmaßnahmen, wie das Abschleifen von Böden oder große Sanierung, sondern nur für kleinere Maleraufgaben, die sogenannten Schönheitsreparaturen. Ob Sie letztendlich renovieren müssen oder nicht, hängt meistens von den Klauseln in Ihrem Mietvertrag ab.

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2. Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind einfache Renovierungsarbeiten, die sich mit Pinsel und Spachtel ausführen lassen. Mittels Schönheitsreparaturen lassen sich die normalen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren entfernen, die im Laufe der Jahre in der Mietwohnung entstehen. Ziel der Schönheitsreparaturen ist es, der Wohnung – im wahrsten Sinne des Wortes – einen frischen Anstrich zu verleihen, sodass sie direkt an den nächsten Mieter weitervermietet werden kann.

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3. In welchen Fällen müssen Mieter beim Auszug renovieren?

Die Frage, in welchen Fällen Mieter bei Auszug renovieren müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt kein neues Gesetz zum Thema Renovierung bei Auszug. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch in den letzten Jahren viele Grundsatzurteile gefällt, die zur Folge haben, dass Mieter bei Auszug nicht renovieren müssen, obwohl es in einer Klausel im Mietvertrag steht. Beziehungsweise, dass Mieter ausziehen können, ohne die Mietwohnung so umfassend renovieren zu müssen, wie im Mietvertrag vereinbart wurde.

Für viele Mieter lohnt es sich dementsprechend erst einen spezialisierten Anwalt aufzusuchen, statt sofort zu Pinsel und Tapetenkleister zu greifen. Bei Auszug renoviert werden muss nämlich nur, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam ist. Darüber hinaus ist entscheidend, ob der Mieter die Wohnung renoviert, teilrenoviert oder unrenoviert übernommen hat.

Wer trotz ungültiger Schönheitsreparaturklausel Renovierungsarbeiten durchgeführt hat, kann die Kosten von der Renovierung, innerhalb von sechs Monaten, vom Vermieter zurückfordern. Anwalt Steffan Schwerin rät dazu, vor allem ältere Mietverträge auf Klauseln prüfen zu lassen: „Gerade bei älteren Mietverträgen findet man auch oft eine Renovierungsklausel, die mittlerweile ungültig ist. Leider wissen das viele Mietende nicht. Hier liest man dann verschiedenes und ist verwirrt, was denn zu tun ist.“

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4. Wie muss die Wohnung bei Auszug hinterlassen werden?

Wie die Wohnung bei Auszug hinterlassen werden muss, hängt davon ab, ob die Renovierungsklausel wirksam ist, oder nicht. Wer jedoch einzelne Wände oder ganze Räume in auffälligen Farben gestrichen oder mit bunten Tapeten tapeziert hat, wird zumindest um das Weißen der Wände oder das Entfernen der Tapete bei Auszug nicht herumkommen.

Unabhängig von der Endrenovierung muss der Mieter sein gesamtes Eigentum aus der Wohnung entfernen. Das gilt nicht nur für Möbel, Kleider und Küchenrat, sondern auch für Einbauten. Insofern mit dem Vermieter nicht vereinbart wurde, dass sie übernommen werden, müssen Einbauküche, Einbauschränke, Hochbetten oder vom Mieter nachträglich eingebaute Wände entfernt werden.

In den meisten Mietverträgen gibt es eine Klausel die festlegt, dass die Mietwohnung besenrein zurückgegeben werden muss. Das bedeutet, dass der Mieter grobe Verschmutzungen und Abfall entfernen muss. Manche Mietverträge verlangen jedoch auch, dass die Wohnung vor Rückgabe auf Hochglanz poliert wird – hier lohnt sich vor Auszug ein Blick in den Mietvertrag und gegebenenfalls die Rücksprache mit einem Mietrechtsexperten um entscheiden zu können was für eine Renovierung nötig ist.

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5. Welche Folgen hat es die Renovierungspflicht zu missachten?

Wer eine gültige Renovierungsklausel im Mietvertrag hat und auszieht, ohne zu renovieren, muss mit teuren Folgen rechnen. Der Vermieter hat in dem Fall, dass der Mieter seine Renovierungspflicht missachtet, das Recht, sich die anfallenden Renovierungskosten vom Mieter zurückzuholen. In den meisten Fällen geschieht das durch die Kaution. Die Kaution sichert den Vermieter für alle Fälle ab, in denen der Mieter am Ende des Mietverhältnisses, Geld schuldig bleibt. Zieht der Mieter ohne zu renovieren aus, kann der Vermieter die Kosten für die Renovierung von der Kaution abziehen.

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6. Müssen Mieter während der Mietzeit renovieren?

Viele Mieter haben Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag, die vorschreiben, wann die einzelnen Räume der Wohnung renoviert werden sollen. Meistens soll ein Turnus von 3, 5 und 7 Jahren eingehalten werden. Neuere Mietverträge dehnen die Fristen je nach Raum häufig auf 5, 8 und 10 Jahre aus.

Renovierungsklauseln, die eine Frist enthalten sind nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) jedoch nur dann gültig, wenn die Fristen dem Mieter flexibel vorgegeben sind. Das bedeutet, dass die Fristen als Orientierungshilfe gelten sollen und die Renovierung nur dann ausgeführt werden muss, wenn es wirklich notwendig ist, weil ein Raum unansehnlich geworden ist. „Da kann man also Konflikten einfach vorbeugen, indem man den Mietvertrag liest, und sich dann auch gerne beraten lässt, wenn man eine Klausel nicht versteht. Denn die sind natürlich in Vertragsdeutsch verfasst.“ – berät dazu Daniela Weise, Partneranwältin von MieterEngel.

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7. Was muss ich beim Auszug renovieren, wenn mir die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übergeben wurde?

Wurde dem Mieter die Mietwohnung bereits nicht-renoviert übergeben, kann die Renovierungsklausel im Mietvertrag ebenfalls ungültig sein. Dies gilt besonders bei kurzer Mietdauer, denn Sie als Mieter können nicht verpflichtet werden, die Wohnung in besserem Zustand zurückzugeben, als Sie es übernommen haben. Das ist ja einfach der gesunde Menschenverstand. Wenn der Vermieter Sie trotzdem zu Renovierung zwingen will, sollen Sie sich auf jeden Fall dagegen wehren und beraten lassen, bevor Sie renovieren.

Bereits im Jahr 2015 entschied der BGH, dass der Vermieter den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung nicht ohne angemessenen Ausgleich mit der Renovierung beim Auszug betrauen darf. Zudem haben Gerichte bereits diverse in Mietverträgen festgehaltene Klauseln, die sich auf Schönheitsreparaturen beziehen, für unwirksam erklärt, da diese den Mieter unangemessen benachteiligt haben. Das heißt: Der Mieter muss die Wohnung nicht schöner oder hochwertiger hinterlassen, als er sie übernommen hat.

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