Kündigung Mietvertrag – Wenn der Mieter ausziehen will

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber finden Sie:

• Ordentliche Kündigung des Mietvertrag
• Fristlose Kündigung des Mietvertrags
• Kündigung und Zeitvertrag
• Kündigung des Untermietvertrags
• Kündigungsausschluss
• Sonderkündigungsrecht
• Mietaufhebungsvertrag
• Kündigungsfrist von Mietverträgen
• Kündigungsform

Familienzuwachs, ein neuer Job, oder Lust auf einen Tapetenwechsel – manchmal muss es einfach eine neue Wohnung sein! Das deutsche Mietrecht macht Mietern die Kündigung des Mietvertrages verhältnismäßig leicht. Im Ratgeber erklären wir, was Sie bei der Kündigung Ihrer Wohnung beachten müssen. Lesen Sie nach, welche Kündigungsfrist Sie bei der Wohnungskündigung einhalten müssen, welche formale Bedingungen für das Kündigungsschreiben gelten und nutzen Sie unsere kostenlosen Vorlagen zur Kündigung Ihres Mietvertrages.

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Ordentliche Kündigung des Mietvertrags

Das Mietrecht unterscheidet zwischen der ordentlichen, fristgemäßen und der außerordentlichen, fristlosen Kündigung von Mietverträgen. Bei einem unbefristeten, sprich bei einem Mietvertrag, der nicht auf eine bestimmte Zeitspanne beschränkt ist, haben Mieter das Recht den Vertrag jederzeit, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist zu beenden. Das gilt nicht, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde.

In der Regel gilt für die ordentliche Wohnungskündigung die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Eine kürzere und damit für den Mieter günstigere Frist, kann im Mietvertrag vereinbart werden. Will die Mieterin oder der Mieter ausziehen, muss sie oder er den Vermieter rechtzeitig schriftlich informieren und kann nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen.

Gibt es Möglichkeiten, die 3-Monats-Frist zu umgehen?

Weit verbreitet ist der Irrtum, dass der Hauptmieter drei geeignete Nachmieter präsentieren muss und dann früher aus dem Mietvertragsverhältnis herauskommt. Vermieter sind üblicherweise nicht verpflichtet, Mietern in irgendeiner Art und Weise entgegenzukommen. Einigen Sie sich jedoch mit Ihrem Vermieter einvernehmlich, dürfte auch einer früheren Beendigung des Mietvertrages nichts im Wege stehen.

Besteht für Mieter ein Kündigungsschutz?

Gesetzlich ist vorgesehen, dass Sie als Mieter einen besonderen Kündigungsschutz genießen. Somit darf Ihr Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag nur dann beenden, wenn er dafür triftige Gründe vorweisen kann. Ein triftiger Grund wäre beispielsweise, wenn Ihr Vermieter Eigenbedarf anmeldet. Sämtliche Fristen im Überblick finden Sie in unserem Kündigungsfrist-Ratgeber.

Kann der Vermieter mich zum Auszug zwingen?

Gesetz dem Fall, Ihr Vermieter hat Eigenbedarf angemeldet und Sie weigern sich aus der Mietwohnung auszuziehen, kann Ihr Vermieter sein Anliegen mittels einer Räumungsklage durchsetzen.

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Sind Mietende verpflichtet, dem Vermieter nach Auszug die neue Wohnanschrift mitzuteilen?

Kein Gesetz sieht vor, dass Mietende verpflichtet sind, Ihre neue Wohnadresse mitzuteilen. Allerdings empfehlen wir Mietern, dies trotzdem zu tun. Ihr Vermieter kann noch einige Gründe vorweisen, um Sie auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu kontaktieren. Gründe hierfür können unter anderem sein:

• Übersendung der letzten Nebenkostenabrechnung,

• Mietrückstände beziehungsweise noch offene Mietzahlungen oder

• Ihr Vermieter hat noch anderweitige Fragen,

• beispielsweise bezüglich der Rückerstattung der Kaution.

Teilen Sie Ihrem Vermieter Ihre neue Anschrift nicht mit, hat er die Möglichkeit, beim Einwohnermeldeamt Ihre neue Adresse zu erfragen. Ist es Ihrem Vermieter nicht möglich, die neue Adresse zu ermitteln, droht Ihnen sogar ein Versäumnisurteil, das Ihr Vermieter mit einer öffentlichen Zustellung einer Klage erwirken kann. Deshalb ist es Mietern angeraten, die neue Anschrift bekannt zu geben.

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Fristlose Kündigung des Mietvertrags

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags ist für Mieter und Vermieter nur in Ausnahmefällen möglich. Wer eine fristlose Kündigung erhält, sollte nicht in Panik ausbrechen, sondern das Schreiben zuerst von einem Anwalt auf Wirksamkeit prüfen lassen: „Die Möglichkeiten für eine außerordentliche Kündigung sind ebenfalls begrenzt.“ – erklärt MieterEngel Partneranwältin Meryem Buz. „Das wird oft unterschätzt.“

Eine fristlose Kündigung ermöglicht es demjenigen, der kündigt, schneller aus dem Mietvertrag auszusteigen, insofern ein schwerwiegender Grund vorliegt, der es für den Kündigend unzumutbar macht, den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten. In der Regel muss einer fristlosen Kündigung mindestens eine Abmahnung vorausgehen.

Wichtige Gründe, bei denen der Mieter die Wohnung fristlos kündigen kann sind zum Beispiel:

• Gesundheitsgefährdung
• Schwerwiegende Mängel
• Vertragsvereinbarungen werden nicht eingehalten
• Vermieter betritt die Wohnung ohne Erlaubnis
• Vermieter bedroht oder beleidigt Mieter
• Vermieter stört Hausfrieden

Eine Krankheit berechtigt nicht zur außerordentlichen Kündigung

Es gibt viele denkbare Lebenslagen, welche ein Leben in der bestehenden Mietsache unmöglich machen. Insbesondere kommen hier plötzliche, schwerwiegende Erkrankungen oder ein Unfall infrage. Müssen Sie gegebenenfalls in ein Pflegeheim ziehen, haben Sie kein Interesse mehr daran, die Wohndauer fortzusetzen. Doch wie schnell kommen Sie als Mieter aus dem Vertrag heraus, ohne eine Vertragsverletzung zu begehen?

Leider kann diese Frage nicht pauschal beantwortet werden, denn das Gesetz sieht mit den §§ 543, 569 BGB eine Regelung vor, dass Mietenden zwar eine außerordentliche Kündigung zusteht, diese jedoch mit einem wichtigen Grund behaftet sein muss. Natürlich geht man in erster Linie davon aus, dass ein Umzug in ein Pflegeheim wohl ein triftiger Grund ist. Das allein reicht jedoch leider nicht aus, denn es müssen sowohl die berechtigten Interessen des Mieters als auch des Vermieters berücksichtigt werden. Trotzdem könnte Mietenden ein kleines Schlupfloch gewährt werden, auch wenn sie kein besonderes Kündigungsrecht besitzen. Vermieter und Vermieterinnen sind oftmals keine Unmenschen, deshalb sollten Sie als Mieter das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen. Können Sie ihm Ihre missliche Situation deutlich darlegen, haben Sie die Möglichkeit, eine einvernehmliche Regelung zu treffen. Diese kann in zweierlei Hinsicht erfolgen.

Zum einen können Sie mit Ihrem Vermieter einen Aufhebungsvertrag aufsetzen. Hierin können Sie sich beide auf einen bestimmten Beendigungszeitpunkt der Mietdauer einigen und diesen schriftlich fixieren. Die andere Möglichkeit besteht darin, dass Sie sich mit Ihrem Vermieter auf eine gekürzte Kündigungsfrist einigen und diese Vereinbarung Bestandteil des bisherigen Mietvertrags wird. Das Mietverhältnis wird dann zwar immer noch durch die einseitige Kündigung des Mieters herbeigeführt, allerdings unter der Bedingung der vertraglich festgehaltenen, abgekürzten Kündigungsfrist.

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Kündigung und Zeitvertrag

Seit der Reform des Mietrechts von 2001, können Mietverträge, die auf eine festgesetzte Zeitspanne begrenzt sind, nur unter der Voraussetzung abgeschlossen werden, dass der Vermieter einen Grund für die Befristung angibt. Plant der Vermieter beispielsweise eine Sanierung des Wohngebäudes, oder möchte in Zukunft selbst in die Wohnung einziehen, kann er dies als Grund für die Befristung des Zeitvertrags angeben. Zeitverträge müssen nicht gekündigt werden, sondern enden zum vereinbarten Datum von alleine. Eine vorzeitige Kündigung des befristeten Mietvertrags ist nur in Ausnahmefällen möglich.

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Kündigung des Untermietvertrags

Wenn der Vermieter seinem Mieter gestattet einzelne Zimmer oder die gesamte Wohnung an einen Untermieter zu vermieten, wird ein zusätzlicher Mietvertrag zwischen Mieter und Untermieter geschlossen. Der Untermieter steht jedoch in keinem direkten Vertragsverhältnis mit dem eigentlichen Vermieter. Das bedeutet, dass das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Untermieter nicht automatisch endet, wenn auch der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter beendet wird.

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Kündigungsausschluss

Mieter und Vermieter können sich beim Abschluss des Mietvertrags darauf einigen, dass entweder eine oder beide Mietparteien, für einen Zeitraum von maximal vier Jahren auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses verzichten. Enthält der Mietvertrag eine Klausel zum beidseitigen Kündigungsausschluss von vier Jahren, kann der Mieter frühestens 4 Jahre nach Vertragsabschluss ausziehen. Die gesetzliche Kündigungsfrist muss nicht zusätzlich abgewartet werden. MieterEngel-Partneranwälte können Sie dabei unterstützen, das richtige Datum für Ihre Kündigung festzulegen.

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Sonderkündigungsrecht

In wenigen Ausnahmefällen, kann Mietern auch ein Sonderkündigungsrecht zustehen, das die Kündigung selbst bei Kündigungsausschluss oder Zeitverträgen möglich macht. Die zwei häufigsten Gründe für ein Sonderkündigungsrecht auf Mieterseite sind Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhungen. Weitere Sonderkündigungsrechte für Mieter bestehen zum Beispiel bei:

• Vermieter lehnt Untervermietung ab
• Tod des Mieters

Modernisierung

Kündigt der Vermieter umfassende Modernisierungsmaßnahmen an, können Mieter bis zum Ende des darauffolgenden Monats den Mietvertrag kündigen und dann zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Erhält der Mieter die Modernisierungsankündigung beispielsweise am 20. Januar 2022, kann er bis zum 28. Februar 2022 kündigen und dann am 31. März 2022 ausziehen.

Mieterhöhung

Auch im Falle einer Mieterhöhung kann der Mieter bis zum Ende des Folgemonats den Mietvertrag kündigen und dann zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Wird der Mieter am 20. Januar 2022 über die Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt, hat er bis zum 28. Februar 2022 Zeit zu kündigen und kann dann zum 31. Mai 2022 ausziehen.

Vermieter lehnt Untervermietung ab

Mieter haben das Recht mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen, wenn der Vermieter der Untervermietung der Wohnung nicht zustimmt. Das Sonderkündigungsrecht gilt, wenn der Vermieter ablehnt, dass die komplette oder auch nur Teile der Wohnung untervermietet werden.

Oft gewinnen Mieterinnen und Mieter in solchen Fällen, aber eine Klage auszuweichen ist immer ratsam: „Eine Klage ist immer auch belastend und mit Stress verbunden.“ – sagt Anwältin Meryem Buz. „Wohne ich gerne in meiner aktuellen Wohnung, so sollte ich mir dreimal überlegen, ob ich wirklich mit meinem Vermieter einen Rechtsstreit führen möchte. Selbst wenn die Einschätzung ist, dass man eindeutig im Recht ist, bedeutet das noch lange keine schnelle Lösung. Ein Gerichtsverfahren kann gut und gerne zwei Jahre dauern und das Verhältnis zum Vermieter weiter erschüttern. Gerade hier hilft das Konzept MieterEngel auch, da 97% aller Fälle außergerichtlich gelöst werden können.“

Tod des Mieters

Kommt es zum Tod eines Mieters eines Mietvertrages, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Sind noch andere Mieter im Vertrag eingetragen, können sie entweder alleine das Mietverhältnis weiterführen oder haben das Recht, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Steht kein anderer Mieter im Vertrag, können Ehepartner, Kinder oder Erben das Mietverhältnis weiterführen oder unter Einhaltung der Dreimonatsfrist kündigen.

Gut zu wissen:

Werden Sie von Ihrem Vermieter darüber informiert, dass er die Miete an das ortsübliche Niveau anpassen möchte, haben Sie als Mieter zwei Monate Bedenkzeit. Stimmen Sie der Mieterhöhung zu, gibt es kein Zurück mehr. Sind Sie damit nicht einverstanden, können Sie während der zwei Monate schriftlich kündigen.
Bei Modernisierungsmaßnahmen oder Sanierungen müssen Vermieter ihre Mieter drei Monate vor Baubeginn über die geplanten Maßnahmen und die daraus resultierende Mieterhöhung informieren. Mieter haben danach ab Ende des Monats, in dem die Information bekannt gegeben wurde, einen Monat Zeit zu kündigen. Wird diese Frist verpasst, können Mietende zwei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens kündigen.

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Mietaufhebungsvertrag

Anstelle einer Kündigung, können sich Mieter und Vermieter auch darauf einigen, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Mit dem Aufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis jederzeit vorzeitig, zu einem Termin, auf den sich die Mietparteien geeinigt haben, beendet werden. Der Mietaufhebungsvertrag sollte aus Beweisgründen schriftlich geschlossen werden und von beiden Vertragspartnern eigenhändig unterzeichnet werden. Eine kostenlose Vorlage für einen Mietaufhebungsvertrag können Sie im MieterEngel-Portal downloaden.

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Kündigungsfrist von Mietverträgen

Für Mieter gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Will der Mieter kündigen, muss der Vermieter die Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats erhalten. Sie gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Möchte der Mieter beispielsweise zum 31. März 2022 ausziehen, muss der Vermieter die schriftliche Kündigung bis am 4. Januar 2022 erhalten, insofern der nicht auf einen Sonntag fällt (der 1. Januar ist ein gesetzlicher Feiertag). Kommt die Kündigung später beim Vermieter an, verschiebt sich die Frist um einen Monat und der Mieter kann erst zum 30. April 2022 ausziehen. Für Vermieter gelten andere Kündigungsfristen, als für Mieter. Genaueres zur Vermieterkündigung können Sie in unserem Ratgeber zur Vermieterkündigung nachlesen.

Eine längere Kündigungsfrist für den Mieter kann nicht vereinbart werden. Die Vertragsparteien können sich jedoch auf eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter einigen. Mietverträge die vor der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 geschlossen worden, enthalten teilweise längere Kündigungsfristen, die dennoch gültig sein können. Unsere spezialisierten Partneranwälte prüfen innerhalb kürzester Zeit, ob die Vereinbarungen zur Kündigungsfrist in deinem Mietvertrag wirksam sind.

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Kündigungsform

Mieter müssen ihren Vermieter schriftlich über die Kündigung des Mietvertrags informieren. Die Kündigung muss eigenhändig von allen Mietern unterschrieben werden. Eine Kündigung per Fax, E-Mail oder sogar Telefon ist dementsprechend nicht möglich. Die Wohnung kann auch von einem Bevollmächtigten gekündigt werden. In diesem Fall muss dem Kündigungsschreiben eine unterschriebene Vollmacht beiliegen. Genauso wie die Kündigung von allen Mietern unterschrieben sein muss, muss sie auch an alle Vermieter gerichtet sein. Im Gegensatz zum Vermieter, müssen Mieter bei der Kündigung der Wohnung keinen Kündigungsgrund angeben.

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Kündigung Mietvertrag Vorlage

Für die Kündigung deines Mietvertrags können Sie unsere kostenlosen Muster verwenden. Wir haben eine Vorlage für eine fristlose Kündigung und eine Vorlage für eine ordentliche Kündigung der Mietwohnung für Sie vorbereitet. Die Musterschreiben können Sie im Word-Format downloaden, am PC mit Ihren persönlichen Angaben ausfüllen, ausdrucken und an Ihren Vermieter senden.

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