Räumungsklage – das sollten Sie wissen
In diesem Ratgeber:
- Was sind die Gründe und Voraussetzungen für eine Räumungsklage?
- Wer muss die Räumungsklage bezahlen?
- Der übliche Ablauf einer Räumungsklage
- Wie lange dauert eine Räumungsklage?
- Was kann man gegen eine Räumungsklage machen?
- Was passiert, wenn der Mieter trotz Räumungsklage nicht auszieht?
- Was passiert, wenn man keine neue Wohnung findet?
In Fällen, in denen ein Mieter trotz vorheriger Kündigung die Wohnung nicht räumt, bleibt dem Vermieter häufig nur der Weg der Räumungsklage. Dieses Rechtsmittel dient dazu, den Mieter zur Räumung der Wohnung zu bewegen, da andere Maßnahmen wie das Auswechseln von Schlössern oder das eigenmächtige Ausräumen der Wohnung strafbar sind. Doch unter welchen Voraussetzungen ist eine Räumungsklage zulässig und welche Folgen hat es, wenn der Mieter die Wohnung auch danach nicht räumt? Außerdem stellt sich die Frage, wie sich Mieter gegen eine solche Klage wehren können.
In diesem Ratgeber gehen wir auf die wichtigsten Fragen und Aspekte ein, um Ihnen einen umfassenden Überblick zu geben.
Was sind die Gründe und Voraussetzungen für eine Räumungsklage?
Ein entscheidender Ausgangspunkt für eine Räumungsklage ist ein beendeter Mietvertrag. Das heißt, es muss entweder eine außerordentliche Kündigung vorliegen oder nach einer ordentlichen Kündigung muss die Kündigungsfrist abgelaufen sein. Bei einem befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit.
Der Vermieter kann jedoch nicht nach Belieben kündigen. Vielmehr benötigt er für die Kündigung ein „berechtigtes Interesse“. So kann er beispielsweise Eigenbedarf an der Wohnung geltend machen. Auch Zahlungsrückstände des Mieters können einen Kündigungsgrund darstellen.
Insbesondere bei der Verletzung mietvertraglicher Pflichten ist vor der Kündigung eine erfolglose Abmahnung erforderlich. Darin wird der Mieter aufgefordert, sein Verhalten zu korrigieren. Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, ist der Vermieter in der Regel verpflichtet, den Mieter erneut anzumahnen und ihm eine Räumungsfrist zu setzen. Zwei Wochen sind die Untergrenze, da ein sofortiger Auszug in der Regel nicht realistisch ist. Ist der Mieter nach Ablauf dieser Frist immer noch nicht ausgezogen, steht es dem Vermieter frei, eine Räumungsklage einzureichen.
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Wer muss die Räumungsklage bezahlen?
Die Kosten einer Räumungsklage können stark variieren und sind in erster Linie vom Streitwert abhängig, der sich wiederum an der Nettojahreskaltmiete orientiert. Ein höherer Streitwert führt dementsprechend zu höheren Kosten. Vermieter sind dazu verpflichtet, sämtliche Kosten im Voraus zu tragen. Erst nach Verfahrensabschluss besteht – im Falle eines Sieges – die Möglichkeit, diese Kosten vom Mieter zurückzufordern.
Um die Kosten erfolgreich vom Mieter einzufordern, ist es notwendig, einen Zahlungstitel zu erlangen. Dies erfordert eine separate, zusätzliche Klage durch den Vermieter. Nach Abschluss dieses Verfahrens liegt ein gültiger Zahlungstitel vor. Dieser Titel ermöglicht es, die Forderungen gegenüber dem Mieter für einen Zeitraum von dreißig Jahren aufrechtzuerhalten.
Der übliche Ablauf einer Räumungsklage
Um eine Räumungsklage anzustrengen, muss der Vermieter eine Klageschrift beim zuständigen Amtsgericht einreichen und die Räumung der Wohnung fordern. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung. In der Klageschrift muss der Vermieter darlegen, warum der Mieter die Wohnung räumen soll und den Kündigungsgrund angeben. Der Mietvertrag ist der Klageschrift beizufügen.
Für den Mieter beginnt das Räumungsverfahren mit der Zustellung der Klageschrift durch das Gericht. Ihm wird eine kurze Frist zur Stellungnahme eingeräumt. Hält er die Kündigung für rechtswidrig oder ungerechtfertigt, kann er nun seine Argumente vortragen. Es empfiehlt sich nun auch für den Mieter, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, der die Rechtmäßigkeit der Kündigung überprüft. Der Rechtsanwalt wird die Gegenargumente des Mieters schriftlich beim Gericht einreichen.
Kommt es zu einer mündlichen Verhandlung vor Gericht, ist es wichtig, dass auch der Mieter anwesend ist. Ignoriert er die Klageschrift und die Ladung zum Gerichtstermin, findet die Verhandlung ohne ihn statt. In diesem Fall ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Versäumnisurteil zugunsten des Vermieters ergeht.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
In der Regel dauert der gesamte Prozess von der Kündigung des Mietverhältnisses über die Einreichung der Räumungsklage durch den Vermieter bis zum Abschluss des Hauptverfahrens zwischen sechs und zwölf Monaten. Dies hängt immer von den Besonderheiten des Einzelfalls ab. Eine umfangreiche Hauptverhandlung kann den Prozess auf bis zu zwei Jahre ausdehnen, während ein Versäumnisurteil den Prozess bereits nach etwa zwei Monaten beenden kann.
Mit anwaltlicher Unterstützung können die Chancen auf eine erfolgreiche Abwehr der Klage erhöht werden. Alternativ kann oft zusätzliche Zeit gewonnen werden, um eine neue Wohnung zu finden.
Was kann man gegen eine Räumungsklage machen?
Die wirksamste Möglichkeit, eine Räumungsklage abzuwehren, besteht darin, bereits auf die Klageschrift zu reagieren, ihr zu widersprechen und die Rechtmäßigkeit der Kündigung zu bestreiten. Sind Mietrückstände der Grund für die Kündigung, kann zum Beispiel eine berechtigte Mietminderung wegen Mängeln in der Wohnung ein starkes Argument sein. Allerdings muss die Mietminderung tatsächlich vor der Kündigung erfolgt sein und die Mängel müssen nachweisbar sein. Bei Vorwürfen gegen den Mieter wie Lärmbelästigung oder Verstöße gegen die Hausordnung kann versucht werden, diese durch Zeugenaussagen zu entkräften. In jedem Fall ist die Unterstützung durch einen Rechtsanwalt von großem Vorteil.
Der Mieter hat die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch Zahlung des gesamten Mietrückstandes abzuwenden. Dazu hat er ab Zustellung der Räumungsklage durch das Gericht zwei Monate Zeit. Diese Möglichkeit besteht allerdings nur bei einer fristlosen Kündigung.
Was passiert, wenn der Mieter trotz Räumungsklage nicht auszieht?
Ist die Räumungsklage vor Gericht erfolgreich, erhält der Vermieter einen Räumungstitel und der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist, in der Regel drei bis vier Wochen, zu räumen. Geschieht dies nicht, kommt es zur Zwangsräumung.
In diesem Szenario wird ein Gerichtsvollzieher damit betraut, zusammen mit einem Umzugsunternehmen die Wohnung zu räumen und die Besitztümer des Mieters einzulagern. Auch bei der Räumung muss der Vermieter zunächst die Kosten tragen. Bei der Einlagerung ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über den Ort der Einlagerung zu informieren. Holt der Mieter sein Eigentum nicht innerhalb der gesetzten Frist ab, können die Gegenstände verkauft oder entsorgt werden.
Was passiert, wenn man keine neue Wohnung findet?
Hat ein Mieter bei einer bevorstehenden Zwangsräumung noch keine neue Wohnung gefunden, kann er beim Gericht eine angemessene Räumungsfrist beantragen. Dadurch erhält er in der Regel zwei bis drei Monate mehr Zeit für die Wohnungssuche.
Ist absehbar, dass der Mieter auch innerhalb dieser verlängerten Räumungsfrist keine neue Wohnung finden kann, hat er die Möglichkeit, eine Fristverlängerung zu beantragen. Dieser Antrag muss mindestens zwei Wochen vor Ablauf der ursprünglichen Frist gestellt werden und kann dem Mieter insgesamt bis zu einem Jahr zusätzliche Zeit für die Wohnungssuche einräumen. Nach Ablauf dieser Frist wird die Räumung wie ursprünglich geplant durchgeführt.
Räumungsklage – MieterEngel hilft mit anwaltlicher Expertise
Die Rechtsmaterie rund um eine Vermieterkündigung ist komplex und für Laien oft schwer zu durchschauen. Um eine Räumungsklage zu vermeiden, ist es wichtig, spätestens bei Erhalt der Kündigung entsprechend zu reagieren. Juristischer Beistand kann dabei entscheidend sein, denn das Mietrecht weist einige Besonderheiten auf.
Wer eine Kündigung vom Vermieter erhält, sollte zunächst Ruhe bewahren und sich umgehend anwaltlich beraten lassen. Nicht jede vom Vermieter ausgesprochene Kündigung ist rechtswirksam. Bei MieterEngel ist die Prüfung und Beratung über das weitere Vorgehen durch einen Partneranwalt Bestandteil der Mitgliedschaft. Darüber hinaus stehen Ihnen unsere Experten zur Verfügung, wenn Sie eine Räumungsklage erhalten haben und Unterstützung benötigen.