Quotenabgeltungsklausel – das sollten Mieter wissen
In diesem Ratgeber:
- Was ist eine Quotenabgeltungsklausel?
- Wann ist eine Quotenabgeltungsklausel wirksam?
- Individualvereinbarung – das sind die Anforderungen
- Wann Renovierungsklauseln wirksam sind – und wann nicht
- Wirksame Schönheitsreparaturklausel – die Folgen für Mieter
- Wann muss der Mieter renovieren trotz unwirksamer Klausel?
In zahlreichen Mietverträgen ist festgelegt, dass Mieter die Verantwortung für Schönheitsreparaturen tragen müssen. Zusätzlich enthalten manche Verträge sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Diese besagen, dass Mieter anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen müssen, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Gebrauchsspuren vorhanden sind. Und zwar auch dann, wenn nach dem Fristenplan der Renovierungsklausel eigentlich noch keine Reparaturen erforderlich wären.
Doch wann ist eine solche Quotenabgeltungsklausel zulässig? Welche Folgen hat es für den Mieter, wenn die Klausel unwirksam ist? Auf diese und viele weitere Fragen gehen wir in diesem Ratgeber näher ein.
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Was ist eine Quotenabgeltungsklausel?
Laut § 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, Schönheitsreparaturen durchzuführen, die durch den vertragsgerechten Gebrauch der Mietsache notwendig werden. Jedoch können durch Renovierungsklauseln im Mietvertrag diese Pflichten auf den Mieter übertragen werden, allerdings nur unter gewissen Bedingungen.
So kann der Vermieter die Verantwortung für Schönheitsreparaturen auf den Mieter dann übertragen, wenn dieser eine bereits renovierte Wohnung bezogen hat. Eine Übertragung ist ebenfalls möglich, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung erhält, ihm jedoch ein finanzieller Ausgleich für die notwendigen Schönheitsreparaturen bei Einzug gewährt wird. Dies erfolgt üblicherweise durch einen erlassenen Mietzins für einen festgelegten Zeitraum.
Eine Quotenabgeltungsklausel verpflichtet den Mieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kosten für Schönheitsreparaturen, die bis dahin nicht erforderlich waren, nach einer festgelegten Quote zu übernehmen.
Wann ist eine Quotenabgeltungsklausel wirksam?
Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind, wenn sie als allgemeine Geschäftsbedingungen formuliert sind. Die Urteile dazu sind unter den Aktenzeichen VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 zu finden. Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB gelten diese Klauseln als unangemessen, da sie von den Mietern verlangen, auf Basis von Annahmen die möglichen Kosten zu berechnen, was keine genaue Vorhersage der tatsächlichen Belastung erlaubt. Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind somit unwirksam.
Eine Quotenabgeltungsklausel ist erst dann gültig, wenn sie speziell zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde. Dies bestätigte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 6. März 2024 (Aktenzeichen VIII ZR 79/22). Eine solche Art der Vereinbarung widerspricht nicht § 556 Abs. 4 BGB, der die Umlage von nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten auf den Mieter ausschließt. Hintergrund ist, dass Schönheitsreparaturen nicht als Betriebskosten gelten. Doch was muss bei einer Individualvereinbarung zur Quotenabgeltung beachtet werden?
Individualvereinbarung – das sind die Anforderungen
Eine Individualvereinbarung erfordert, dass die Vertragsparteien die Klausel tatsächlich aushandeln. Das bedeutet, dass derjenige, der die Klausel vorschlägt, sie ernsthaft zur Diskussion stellen und offen für Änderungen sein muss. Ein bloßes Anbieten verschiedener vorformulierter Optionen reicht nicht aus, um eine solche Vereinbarung zu erzielen.
Damit eine Vereinbarung als individuell gilt, muss die andere Vertragspartei also die Möglichkeit haben, eigene Formulierungsvorschläge einzubringen und auch durchzusetzen. Nur wenn beide Seiten die Chance haben, den Vertragstext aktiv zu gestalten und zu beeinflussen, liegt eine echte Individualvereinbarung vor.
Wann Renovierungsklauseln wirksam sind – und wann nicht
Häufig wird in Mietverträgen vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen den Mietern obliegen. Sie sollten jedoch wissen, dass die gesetzlichen Bestimmungen klarstellen, unter welchen Umständen Mieter renovieren müssen und wann nicht.
Diese Renovierungsklauseln sind unwirksam
Feste Renovierungsfristen, die den Mieter zur Renovierung zwingen, auch wenn kein tatsächlicher Bedarf besteht, sind rechtlich nicht haltbar. Typischerweise erkennt man solche ungültigen Klauseln an Formulierungen wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“. Ein Beispiel dafür ist eine Klausel, die besagt: „Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, in Küche, Bad und Schlafzimmer spätestens alle drei Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre vornehmen.“
Auch sind Klauseln ungültig, wenn die festgelegten Fristen zu kurz sind. Gerichte sehen heute Fristen zwischen fünf und zehn Jahren als angemessen an, es sei denn, der Verschleiß ist deutlich schneller sichtbar.
Darüber hinaus sind Vorgaben zur Farbwahl bei Renovierungen, die über neutrale Farben hinausgehen, nicht zulässig. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter nur neutrale Farben vorschreiben dürfen (AZ: VIII ZR 416/12).
Zudem sind Klauseln, die eine Renovierung beim Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung fordern, ebenfalls ungültig (BGH, AZ: VIII ZR 316/06).
Beispiele für wirksame Renovierungsklauseln
Nach Angaben des Bundesgerichtshofs sind flexible Renovierungsklauseln gültig, wenn sie, wie der Name schon andeutet, einen flexiblen Zeitplan für die Ausführung der Reparaturen vorsehen. Solche Klauseln sind in der Regel an Formulierungen wie:
– „im Allgemeinen“,
– „nach Bedarf“ oder
– „falls erforderlich“
erkennbar.
Ein Beispiel für eine solche Klausel lautet: „Im Allgemeinen sind Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche und Bad alle acht Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchzuführen.“
Wirksame Schönheitsreparaturklausel – die Folgen für Mieter
Wenn ein Mieter im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat und kein spezifischer Fristenplan festgelegt wurde, wird der Anspruch des Vermieters auf Durchführung dieser Arbeiten fällig, sobald objektiv gesehen ein Renovierungsbedarf erkennbar ist. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Substanz der Wohnung bereits gefährdet ist. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach und verzögert sich die Durchführung der Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der erwarteten Renovierungskosten fordern. Dies wurde vom Bundesgerichtshof am 6. April 2005 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 192/04 entschieden.
Nach §§ 280 und 281 BGB hat ein Vermieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses seine vertraglich vereinbarte Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht erfüllt. Damit dieser Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden kann, muss der Vermieter dem Mieter jedoch zunächst eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Zudem muss die Aufforderung zur Nachbesserung detaillierte Angaben zu den notwendigen Arbeiten enthalten.
Wann muss der Mieter renovieren trotz unwirksamer Klausel?
Auch wenn Renovierungsklauseln ungültig sind, muss die Wohnung in einem Zustand zurückgegeben werden, der ihrem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Das bedeutet, dass der Mieter für extreme Abnutzungen oder Beschädigungen, die durch sein Verschulden entstanden sind, aufkommen muss.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 28. Februar 2018 (Aktenzeichen VIII ZR 157/17) entschieden, dass Schäden an der Wohnung, die durch Nichtbeachtung der Obhutspflichten des Mieters entstehen, ohne vorherige Fristsetzung durch den Vermieter behoben oder ersetzt werden müssen. Dies kann entweder durch die Wiederherstellung der Sache oder durch eine Zahlung erfolgen. Diese Regelung ist sowohl während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Ende gültig.
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