Photovoltaikanlage und Nebenkosten– das sollten Mieter wissen
In diesem Ratgeber:
- Welche Kosten einer PV-Anlage sind von Mietern als Nebenkosten zu tragen?
- Mieterstrom – was ist, wenn Vermieter den Strom an Mieter verkaufen?
- Allgemeinstrom aus PV-Anlagen – das sagt das Mietrecht
- Können Mieter in der Wohnung eine PV-Anlage haben?
- Solarenergie – auch ein Gewinn für Mieter?
In den modernen Wohngebieten unserer Zeit prägen Photovoltaikanlagen, kurz PV-Anlagen, immer mehr das Bild der Dachlandschaft. Sie versorgen Mehrfamilienhäuser nicht nur mit grüner Energie, sondern tragen auch zur Wärme- und Warmwasserversorgung bei. Doch wer trägt die Kosten für Anschaffung, Wartung und Reparatur dieser zukunftsweisenden Technik? Kann ein Mieter mit zusätzlichen Nebenkosten belastet werden? Und ist die Kostenposition „Solarstrom“ in der Nebenkostenabrechnung überhaupt rechtlich zulässig? In unserem Ratgeber gehen wir diesen Fragen auf den Grund und geben Ihnen einen klaren Überblick über die wichtigsten Aspekte.
Welche Kosten einer PV-Anlage sind von Mietern als Nebenkosten zu tragen?
Bevor ein Vermieter bestimmte Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter überträgt, muss geprüft werden, ob diese Ausgaben gemäß § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) umlagefähig sind. Es ist rechtlich nur dann zulässig, wenn eine entsprechende Umlagevereinbarung besteht und die betreffenden Kosten im Betriebskostenkatalog des § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) aufgeführt sind.
Laut Betriebskostenverordnung beziehen sich Nebenkosten grundsätzlich auf die fortlaufenden Kosten und Belastungen eines Mietobjekts, die durch dessen Eigentum oder vorgesehenen Gebrauch entstehen. Obwohl die Solarstromanlage und ihre Kosten nicht direkt im Katalog des § 2 BetrKV aufgeführt sind, können sie dennoch unter die Kategorie „sonstige Nebenkosten“ fallen. Dies ist der Fall, wenn sie konzeptionell als Nebenkosten betrachtet werden und eine entsprechende vertragliche Regelung im Mietvertrag vorliegt. Zu diesem Zweck müssen die einzelnen Kosten, wie zum Beispiel Anschaffungs-, Instandhaltungs-, Prüfungs- und Versicherungskosten, getrennt betrachtet werden.
Die Anschaffungskosten sowie die regelmäßigen Reparaturkosten einer PV-Anlage können nicht als Nebenkosten betrachtet werden, da sie gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausgenommen sind. Das Gleiche gilt für Ersatzarbeiten, beispielsweise den Austausch eines Solarmoduls, eines Wechselrichters oder ähnlicher Komponenten.
Die Wartungs- und Prüfungskosten einer PV-Anlage können unter bestimmten Voraussetzungen als Nebenkosten klassifiziert werden. Bei einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage sind die Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV umlagefähig. Ebenso können die Kosten für eine Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 2 Nr. 5 BetrKV auf den Mieter umgelegt werden. Bei den Nebenkosten einer zentralen Heizungsanlage gemäß § 2 Nr. 4 BetrKV sind diverse Kosten, wie Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung, Pflege, regelmäßige Prüfungen und Reinigungen, als Nebenkosten umlagefähig. Wenn ein Vermieter eine Solarstromanlage nutzt, können daher Kosten, die denen einer herkömmlichen Heizungs-, Warmwasser- oder hauseigenen Wasserversorgungsanlage entsprechen, ebenfalls umgelegt werden. Das heißt, bestimmte Wartungs- und Prüfmaßnahmen, wie Sicherheitskontrollen und Reinigungen, könnten umlagefähig sein, sofern sie im Mietvertrag ausdrücklich als sonstige Nebenkosten aufgeführt sind. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass nicht alle Wartungsmaßnahmen automatisch als Nebenkosten gelten.
Bei den Versicherungskosten, insbesondere einer Haftpflichtversicherung für Solarstromanlagen, die beispielsweise für den Ausfall und die Sicherung der Einspeisungsvergütung aufkommt, ist es unklar, ob diese unter die Nebenkostenkategorie fallen. Ob diese Kosten umgelegt werden können, hängt von der individuellen Situation ab. Wenn der Mieter beispielsweise von der Einspeisungsvergütung profitiert, könnte eine Umlage der Versicherungskosten gerechtfertigt sein.
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Mieterstrom – was ist, wenn Vermieter den Strom an Mieter verkaufen?
Als Mieterstrom wird Strom bezeichnet, der direkt von Immobilieneigentümern oder Vermietern in unmittelbarer Nähe zum Verbraucher erzeugt wird. Dieser Strom wird nicht in das öffentliche Stromnetz eingespeist, sondern direkt an den Endverbraucher geliefert und kann daher als Direktstrom bezeichnet werden. In den meisten Fällen sind die Abnehmer dieses Stroms die Bewohner des Gebäudes. Überschüssige Energie kann entweder gespeichert oder gegen Vergütung in das öffentliche Netz eingespeist werden. Der Vermieter nimmt die Position eines Betreibers und Stromlieferanten ein, der mit dem Mieter einen entsprechenden Vertrag abschließt. Mieter sind aber nicht verpflichtet, einen solchen Stromliefervertrag abzuschließen.
In den wenigsten Fällen reicht der Strom einer PV-Anlage aus, um den Stromverbrauch aller Mieter ganzjährig zu decken. Während einige Vermieter die Lücke mit Energie aus dem öffentlichen Netz schließen und sich um den notwendigen Stromliefervertrag kümmern, entscheiden sich andere Eigentümer für eine Teilversorgung der Mieter. Das bedeutet, Sie als Wohnungsnutzer können den Solarstrom, der direkt auf Ihrem Dach erzeugt wird, sofort verbrauchen. Sollte Ihr Bedarf darüber hinausgehen, wird der zusätzliche Strom von einem anderen Anbieter über das öffentliche Netz bereitgestellt. In diesem Fall haben Sie zwei verschiedene Anbieter und dementsprechend auch zwei separate Stromverträge: einen für den Mieterstrom und einen für den Strom aus dem Netz.
Gemäß dem Mieterstromgesetz wird einem Vermieter oder Betreiber einer Anlage, der den auf dem Dach erzeugten Solarstrom direkt an die Hausbewohner weiterverkauft, ein sogenannter Mieterstromzuschlag gewährt. Dieser Zuschlag wird vom zuständigen Netzbetreiber ausgezahlt. Zusätzlich zum Mieterstromzuschlag tragen weitere Faktoren zur Reduzierung der Stromkosten bei. So ist der Mieterstrom von bestimmten Umlagen und Steuern, einschließlich Netzentgelten und Konzessionsabgaben, ausgenommen.
WICHTIG: Wenn der Vermieter als Lieferant die gesetzliche Förderung beansprucht, hat er laut § 42a Abs. 2 Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) die Pflicht, Sie vollumfänglich mit elektrischer Energie zu versorgen. Sollte die Produktion des Solarstroms nicht ausreichen, um Ihren Bedarf zu decken, ist es die Verantwortung des Versorgers, zusätzlichen Strom bereitzustellen.
Für Verträge über Mieterstrom gelten dieselben gesetzlichen Bestimmungen wie für alle anderen Stromverträge. Das bedeutet, dass ein solcher Vertrag eine maximale Laufzeit von 24 Monaten haben darf. Nach Ablauf dieser Zeit kann er sich nur noch auf unbestimmte Dauer verlängern. Zudem darf die Kündigungsfrist nicht länger als einen Monat betragen. Nach dem Ende der ursprünglichen Vertragslaufzeit haben Sie die Möglichkeit, den Vertrag gemäß § 309 Nr. 9 BGB jederzeit mit einer maximalen Frist von einem Monat zu kündigen.
Die Aufwendungen für Wartung oder Instandsetzung der Photovoltaikanlage sind vom Versorger – somit dem Vermieter – zu tragen und sollten im Preis für den Mieterstrom berücksichtigt sein. Es ist nicht zulässig, Ihnen als Wohnungsnutzer zusätzliche Kosten für den Betrieb der Anlage entweder über die Miete oder die Nebenkosten in Rechnung zu stellen.
Allgemeinstrom aus PV-Anlagen – das sagt das Mietrecht
Neben der regulären Miete können Vermieter Betriebskosten als Nebenkosten nur dann in Rechnung stellen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt ist, gemäß § 556 BGB. Obwohl die Umlage von Nebenkosten, oft als „zweite Miete“ bezeichnet, in Mietverhältnissen weit verbreitet ist, darf der Vermieter gemäß den mietrechtlichen Bestimmungen nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelisteten Betriebskostenarten auf die Wohnungsmieter übertragen. Daher stellt sich die Frage, ob regenerativer Allgemeinstrom von den üblichen Mietvertragsklauseln zu Mietnebenkosten, die in der Regel auf die BetrKV verweisen, abgedeckt ist.
Unter Allgemeinstrom versteht man den Strom, der in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen einer Mietimmobilie verbraucht wird. Hierzu zählen beispielsweise der Strom für die Beleuchtung im Treppenhaus und im Außenbereich, der Betriebsstrom von Aufzugs- und Heizungsanlagen, insbesondere für Pumpen und Steuerungen, sowie der Strom für Antennenanlagen, Wasserfilter, Entwässerungspumpen, Müllpressen und dergleichen. Obwohl der Begriff „Allgemeinstrom“ in der BetrKV nicht explizit erwähnt wird, können typische Verbräuche von Allgemeinstrom dennoch verschiedenen Kategorien des Betriebskostenarten-Katalogs gemäß § 2 BetrKV zugeordnet werden.
Wenn ein Vermieter Solarenergie nutzt, sei es für den Allgemeinstrom, die Gebäudeheizung oder zur Warmwasseraufbereitung, ist er nicht berechtigt, diese Kosten auf den Wohnungsnutzer umzulegen. Der durch Solarenergie erzeugte Strom kann nicht an den Wohnungsnutzer „verkauft“ werden. Dies liegt daran, dass die Sonnenenergie eine kostenfreie Energiequelle darstellt und gemäß § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 1 BetrKV nur tatsächlich angefallene Kosten in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Zudem ist der Vermieter in der Regel nicht als offizieller Energieversorger lizenziert. In diesem Kontext resultiert für den Mieter eher eine Kosteneinsparung als eine zusätzliche Belastung. Ein solcher Kostenansatz in der Nebenkostenabrechnung wäre nicht rechtmäßig und könnte vom Mieter angefochten werden.
Können Mieter in der Wohnung eine PV-Anlage haben?
Für diejenigen, die keinen Zugang zu Mieterstrom haben und auch keine eigene Solaranlage auf dem Dach installieren können, gibt es dennoch solarbetriebene Alternativen. Eine dieser Optionen sind die sogenannten Mikro- oder Plugin-Photovoltaikanlagen, oft auch als „Balkonkraftwerke“ bezeichnet. Diese Solarsysteme, die für Balkone oder Gärten konzipiert sind, bieten eine erschwingliche Möglichkeit, selbst Strom zu erzeugen.
Wenn Sie eine Balkon-Solaranlage betreiben möchten, gibt es einige wichtige Aspekte zu berücksichtigen. Zunächst ist festzuhalten, dass der Einsatz einer einfachen Plug-&-Play-Anlage grundsätzlich nicht untersagt werden kann. Wenn Sie also ein paar Solarmodule auf Ihrem Balkon aufstellen und damit zum Beispiel ein tragbares Klimagerät betreiben, hat der Vermieter in der Regel keinen Grund zur Beanstandung.
Problematisch kann es werden, wenn Sie die Solaranlage außerhalb des Balkons, etwa am Geländer, anbringen möchten. In solchen Fällen können Vermieter oder Hausverwaltung den Betrieb der Anlage untersagen, da sie die äußere Erscheinung des Gebäudes beeinflusst. Es ist daher ratsam, vor einer solchen Installation die Zustimmung des Vermieters einzuholen, um potenzielle Konflikte und eine Belastung des Mietverhältnisses zu vermeiden.
Ein weiterer möglicher Konfliktpunkt mit dem Vermieter könnte entstehen, wenn Sie in die bestehende Elektroinstallation des Gebäudes eingreifen möchten. Das Hinzufügen einer neuen Steckdose oder das Austauschen des Stromzählers erfordert die Zustimmung des Vermieters, die Ihnen grundsätzlich verweigert werden kann.
Solarenergie – auch ein Gewinn für Mieter?
Fachleute schätzen, dass die Kosten für einen Mieterstromtarif 10 bis 20 Prozent unter dem Grundversorgertarif des lokalen Stromversorgers liegen. Bei Anlagen, die durch einen EEG-Mieterstromzuschlag unterstützt werden, bestimmt § 42 a des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) sogar, dass der Preis für Mieterstrom maximal 90 Prozent des lokalen Grundversorgungstarifs betragen darf.
Mieterstrom bietet aus verschiedenen Gründen Kostenvorteile: Erstens ist die Erzeugung von Strom direkt auf dem Dach in der Regel kostengünstiger als der Kauf von Elektrizität am Markt. Zweitens entfallen für den direkt gelieferten Strom, der nicht durch das öffentliche Netz geleitet wird, Gebühren für die Leitungs- und Wegnutzung. Darüber hinaus werden vier spezifische Umlagen auf den Strompreis sowie die Stromsteuer nicht erhoben.
Letztendlich ist Solarenergie für Mieter eine attraktive Option.
Photovoltaik und Nebenkosten – MieterEngel hilft bei Fragen zur Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung ist ein komplexes Thema, das viele Mieter vor Herausforderungen stellt. Aufgrund ihrer Komplexität können leicht Fehler auftreten, sei es durch einfache Rechenfehler, überhöhte Kostenansätze oder nicht zulässige Kostenpositionen. Solche Fehler können für Sie als Wohnungsnutzer finanzielle Nachteile bedeuten.
Wenn Ihnen bestimmte Beträge in der Abrechnung suspekt erscheinen, steht es Ihnen zu, die vom Vermieter zur Erstellung der Abrechnung verwendeten Belege einzusehen. Aber natürlich haben Sie möglicherweise weder die Zeit noch die Lust, sich intensiv damit auseinanderzusetzen. Hier kann ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt Abhilfe schaffen. Er kann die Nebenkostenabrechnung für Sie überprüfen und Ihnen so möglicherweise Geld und Ärger ersparen. Bei einer Mitgliedschaft bei MieterEngel ist die Überprüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung stets inbegriffen!