Was Mieter wissen sollten: Gibt es Obergrenzen für die Miete?
In diesem Ratgeber:
- Mieterhöhungen – die grundsätzlichen Regelungen im Überblick
- Was passiert, wenn ich einer Mieterhöhung nicht zustimme?
- Mietpreisbremse – eine wichtige Obergrenze für Mieten
- Ausnahmen von der Mietpreisbremse
- Mietendeckel – das gescheiterte Mietenbegrenzungsgesetz
- Indexmiete – die Inflationsrate definiert für die Miete eine Obergrenze
In Deutschland wird es für Mieter aufgrund steigender Mieten immer schwieriger, erschwinglichen Wohnraum zu finden. Vor allem in den städtischen Ballungszentren hat sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren deutlich verschärft. Doch wie hoch darf die Miete maximal sein? Und welche Rolle spielt dabei das von Bundestag und Bundesrat verabschiedete Gesetz zur Mietpreisbremse?
Ob es bei der Miete eine Obergrenze gibt und wie Sie bei einer unberechtigten Mieterhöhung vorgehen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
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Mieterhöhungen – die grundsätzlichen Regelungen im Überblick
Eine wesentliche Norm, auf die sich viele Mieterhöhungen stützen, ist § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach können Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Diese Voraussetzung muss zum Zeitpunkt der geplanten Erhöhung erfüllt sein.
Allerdings sind der Häufigkeit und dem Umfang von Mieterhöhungen bestimmte Grenzen gesetzt. Nach § 558 Abs. 3 BGB kann der Vermieter die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Die Regelung besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf, die sogenannte Kappungsgrenze. In Gebieten mit besonders knappem Wohnraumangebot darf die Miete in diesem Zeitraum sogar nur um maximal 15 Prozent erhöht werden. Es obliegt den Landesregierungen, per Rechtsverordnung zu bestimmen, in welchen Gegenden ein Mangel an Wohnraum besteht.
Laut Gesetz ist es erforderlich, dass Sie als Mieter einer Mieterhöhung zustimmen. Allerdings steht Ihnen nicht die Möglichkeit offen, diese Zustimmung lediglich aufgrund der Tatsache zu verweigern, dass Ihnen die neue Miete zu hoch erscheint. Eine Ablehnung Ihrerseits ist nur dann gerechtfertigt, wenn Sie der Auffassung sind, dass die Mieterhöhung nicht rechtens ist. Ein solcher Fall kann beispielsweise vorliegen, wenn die Mieterhöhung mit einer überdurchschnittlichen Ausstattung der Wohnung begründet wird, diese in Wirklichkeit jedoch nur dem Standard entspricht.
Was passiert, wenn ich einer Mieterhöhung nicht zustimme?
Lehnen Sie die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab, kann der Vermieter die geforderte höhere Miete nur einfordern, indem er gerichtlich gegen Sie auf Zustimmung klagt. Dies muss innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten nach dem Ende der Frist für die Zustimmung erfolgen, wie in § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB festgelegt. Es besteht auch die Möglichkeit, dass Sie einer Mieterhöhung nur teilweise zustimmen, beispielsweise wenn die vom Vermieter vorgesehene Mieterhöhung die gesetzliche Kappungsgrenze überschreitet.
Sobald Sie einer Mieterhöhung zugestimmt haben, ist es nicht mehr möglich, diese Zustimmung zurückzunehmen. Ein Widerrufsrecht ist in diesem Fall nicht vorgesehen, da die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung einen ausreichenden Schutz bieten, wie der Bundesgerichtshof am 17. Oktober 2018 (Az. VIII ZR 94/17) entschieden hat. Bei einer Mieterhöhung haben Sie als Mieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht. Innerhalb der Frist zur Zustimmung zur Mieterhöhung haben Sie die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von nur zwei Monaten zu beenden.
Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bedarf keiner besonderen Form. Sie kann also mündlich, schriftlich oder sogar durch konkludentes Handeln erfolgen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter definitiv zustimmen, wenn sie wiederholt die erhöhte Miete ohne Vorbehalte überweisen (Urteil vom 30. Januar 2018, Az. VIII ZB 74/16).
Mietpreisbremse – eine wichtige Obergrenze für Mieten
Im Sommer 2015 führte die Bundesregierung die Mietpreisbremse ein, um der zunehmenden Verschärfung der Wohnsituation in städtischen Ballungszentren entgegenzuwirken. Rechtsgrundlage ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), mit dem die §§ 556d bis 556g neu in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt wurden. Die §§ 557a und b BGB wurden um zusätzliche Bestimmungen erweitert.
Es liegt im Ermessen der einzelnen Bundesländer, ob und in welchen Bereichen die Regelungen zur Mietpreisbremse Anwendung finden. Diese haben die Befugnis, bestimmte Gegenden mit einem knappen Wohnungsangebot für einen Zeitraum von fünf Jahren durch eine Rechtsverordnung festzulegen. Ein Wohnungsmarkt gilt als angespannt, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum in einer Kommune oder in Teilen davon als besonders kritisch einzustufen ist.
Gemäß § 556d BGB ist bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen in solchen Gebieten eine Mietpreisobergrenze definiert: Die geforderte Miete darf die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 Prozent übertreffen.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Falls ein Vermieter belegen kann, dass die Miete des vorherigen Mieters bereits mehr als 10 Prozent über der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete lag, wird diese frühere Miete zur maximal zulässigen Obergrenze. Des Weiteren findet die Mietpreisbremse ausschließlich bei Bestandswohnungen Anwendung. Eine Wohnung zählt dann dazu, wenn sie vor dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal bezogen und vermietet wurde. Mit dieser Vorgabe wollte der Gesetzgeber Neubauten von der Regelung ausnehmen.
Auch Modernisierungen, die innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn eines neuen Mietverhältnisses durchgeführt wurden, können zu einer Mieterhöhung über die Grenzen der Mietpreisbremse hinaus führen. In diesem Zusammenhang sind die Regelungen der §§ 559 Abs. 1 bis 3 und 559a Abs. 1 bis 4 relevant, die sich mit Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen befassen. Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert, findet die Mietpreisbremse keine Anwendung. Die Wohnung wird dann wie ein Neubau behandelt.
Mietendeckel – das gescheiterte Mietenbegrenzungsgesetz
Im Februar 2020 trat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in Kraft, auch bekannt als Berliner Mietendeckel. Ein zentrales Element dieses Gesetzes war, dass die Mieten für Gebäude, die vor 2014 errichtet wurden, für einen Zeitraum von fünf Jahren ab Inkrafttreten nicht erhöht werden durften. Außerdem wurde der Mietzins auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Durch die rückwirkende Geltung waren Vermieter verpflichtet, überhöhte Mieten zu senken. Ein weiterer wichtiger Aspekt war die Einführung von Mietobergrenzen für nicht preisgebundene Mietwohnungen, wobei Mieterhöhungen auf maximal 1,3 Prozent begrenzt wurden. Diese Regelungen galten jedoch nicht für Neubauwohnungen sowie für geförderte und preisgebundene Wohnungen.
Zuvor geäußerte Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieser spezifischen Berliner Regelung hatte das Bundesverfassungsgericht am 15. April 2021 (Az.: 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20) bestätigt, indem es den Mietendeckel für verfassungswidrig und damit nichtig erklärt hatte. Dabei wurde nicht die Mietpreisbremse an sich beanstandet, sondern die Tatsache, dass das Land Berlin mit dieser Regelung seine Kompetenzen überschritten hatte. Die Richter sahen im MietenWoG Bln eine Überschneidung mit der bereits bestehenden bundesweiten Mietpreisbremse, für die die Länder keine Gesetzgebungskompetenz haben.
Indexmiete – die Inflationsrate definiert für die Miete eine Obergrenze
Es besteht die Möglichkeit, die Miete an die Entwicklung der Verbraucherpreise zu koppeln. Sodann kann der Vermieter die Miete entsprechend der allgemeinen Teuerungsrate anpassen. Die gesetzliche Grundlage für solche Indexmieten findet sich in § 557b BGB. Bei diesen vertraglich vereinbarten Mietanpassungen ist zwingend der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland als Maßstab heranzuziehen. Verzichtet ein Vermieter bei einem Indexmietvertrag in einem bestimmten Jahr auf eine Anpassung der Miete, so kann er diese zu einem späteren Zeitpunkt nachholen. Dies kann auch über einen längeren Zeitraum geschehen.
Die Vereinbarung einer Indexmiete bringt für Mieter mehrere Vorteile mit sich. Ein wesentlicher Punkt ist, dass gemäß § 557b Abs. 2 BGB Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter veranlasst hat, nicht zulässig sind. Allerdings kann eine Indexmiete auch Nachteile für Mieter mit sich bringen, insbesondere wenn die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn bereits auf einem hohen Niveau angesetzt war. In solchen Fällen sind normalerweise Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB für eine gewisse Zeit ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete jedoch kann sich die Miete schon ein Jahr nach Einzug wieder erhöhen.
Wenn in einem Mietvertrag über Wohnraum eine Indexmiete festgelegt wird, kommen die Regelungen zur Mietpreisbremse ausschließlich bei der Festlegung der Ausgangsmiete zur Anwendung. Sofern diese Ausgangsmiete den Bestimmungen hinsichtlich der erlaubten Miethöhe entspricht, sind darauf basierende Mietanpassungen gemäß der Indexvereinbarung auch dann zulässig, wenn sie über die durch die Mietpreisbremse vorgegebene Miethöhe hinausgehen. Dies wurde durch ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte am 2. November 2022 bestätigt (Aktenzeichen 123 C 77/22).
MieterEngel – Ihre Anlaufstelle bei mietrechtlichen Fragen
Ihr Vermieter kündigt Ihnen eine Mieterhöhung an, die Ihrer Meinung nach die zulässige Obergrenze für Ihr Mietverhältnis überschreitet? Hat sich Ihr Vermieter möglicherweise über die Mietpreisbremse hinweggesetzt? In solchen und vergleichbaren Fällen ist es wichtig, sich frühzeitig von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen, um rechtzeitig die richtigen Gegenmaßnahmen ergreifen zu können. Wenn Sie sich für eine Mitgliedschaft bei MieterEngel entscheiden, profitieren Sie vom Zugang zu erfahrenen Fachanwälten, die Ihnen mit Fachwissen und Erfahrung zur Seite stehen.