Was ist der Nießbrauch und wann kann es sich lohnen

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von Daria Krauzowicz

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Nießbrauch oder sogenanntes wirtschaftliches Eigentum ist eine interessante Sache: Jemand, der kein Eigentümer der Immobilie ist, kann aber drin wohnen oder diese sogar vermieten. Der Begriff selbst kommt aus dem Lateinischen und bedeutet einfach “Fruchtgenuss”. ie Früchte, die man durch Nießbrauchrecht genießen kann, sind ein Haus oder eine Wohnung. Hört sich verrückt an? Wir erklären das Ganze in diesem Ratgeber.



Was ist der Nießbrauch?

Der Nießbrauch stellt eine gängige Methode dar, um einer anderen Person eine eigentümerähnliche Stellung zu geben, ohne dass sie selbst Eigentümer sein muss. Der Berechtigte eines Nießbrauchs wird als “wirtschaftlicher” Eigentümer bezeichnet, da er die Sache wie ein Eigentümer nutzen darf. Er schließt den juristischen Eigentümer von der Nutzung aus. Anders als der juristische Eigentümer kann der Nießbraucher jedoch nicht über die Sache oder Immobilie verfügen (etwa durch Verkauf oder Schenkung). Wer Inhaber eines Nießbrauchs an einer Immobilie ist, darf in dieser selbst wohnen und/oder sie vermieten oder verpachten. Die Immobilie selbst gehört jedoch einer anderen Person.

Ein häufiges Beispiel ist, dass die Eltern ihr eigenes Haus den Kindern verschenken wollen, selbst aber durch Nießbrauch das Recht behalten in dem Haus lebenslang zu wohnen. Falls die Eltern ins Pflegeheim einziehen müssten, können sie das Haus auch vermieten und die Miete behalten.


Nießbrauchsrecht ist ein höchstpersönliches Recht

Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht und das bedeutet, dass es nicht übertragbar ist und auch nicht vererbt werden kann. Höchstpersönliche Rechte haben zum Inhalt, dass sie immer nur für eine ganz bestimmte Person gelten und eng mit dieser Person verbunden sind. Beispiele für andere höchstpersönliche Rechte sind Vereinsmitgliedschaft oder Testamentserrichtung.


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Warum soll das überhaupt Sinn machen?

Vielleicht fragst du dich gerade warum jemand so kompliziert vorgehen würde. Hier ist die Antwort ganz klar: der Nießbrauch hat steuerliche Vorteile. Die übliche Anwendung ist wenn die Eltern ihren Kindern zu Lebzeiten ein Haus verschenken. Zur Absicherung der Eltern vereinbart die Familie, dass die Eltern das Nießbrauchsrecht an dem Haus haben. Wegen der Schenkung und Eigentumsübertragung wird Schenkungssteuer fällig. Dabei muss das Finanzamt aber den Wert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Schenkungswert abziehen. Das mindert also direkt den steuerlichen Wert.


Was ist das Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist rechtlich weniger wert als der Nießbrauch und es beinhaltet nur, dass die Person lebenslang in der Immobilie wohnen darf. Man kann die Immobilie zwar selbst bewohnen, aber nicht vermieten. Das ist beim Nießbrauch anders: Selbst wenn man nicht mehr in der Wohnung lebt, kann man sie vermieten.


Zusammenfassung: Rechte und Pflichten bei einem Nießbrauch

  • Durch den Nießbrauchsrecht erhält man das Wohnrecht und die Nutzungsrechte für die Immobilie.
  • Der Nießbrauch an der Immobilie wird in das Grundbuch eingetragen.
  • Falls die Person mit dem Nießbrauchrecht nicht mehr in der Immobilie selbst wohnen kann, kann sie immer noch von den Mieteinnahmen profitieren.
  • Der Nießbraucher behält den wirtschaftlichen Besitz: Er darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die erzielte Miete behalten. Da er nicht mehr Eigentümer ist, kann er die Immobilie jedoch nicht mehr vererben oder verkaufen.

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Falls du selbst überlegst den Nießbrauch zu benutzen, ist folgendes zu beachten: Du musst ein Schenkungsvertrag aufsetzen und die Schenkung muss von einem Notar bestätigt sein. Den neuen Eigentümer muss auch in das Grundbuch eingetragen werden. Falls du nicht weißt, wie du genau mit einem Fall von Nießbrauch umgehst, lohnt sich die MieterEngel Mitgliedschaft für dich. Unsere spezialisierten Partneranwälte unterstützen dich zuverlässig bei allen Fragen rund um das Thema Nießbrauch und helfen dir auch alle nötigen Dokumente vorzubereiten.




Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Frag jetzt unsere Partneranwälte um Rat.