Nebenkosten online prüfen – so können Sie Geld sparen
In diesem Ratgeber:
- Mietrecht – die Regelungen zur Nebenkostenabrechnung im Überblick
- Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen?
- Die häufigsten Fehler in Nebenkostenabrechnungen
- Wo kann man die Nebenkostenabrechnung kostenlos prüfen lassen?
- Anwaltliche Nebenkostenprüfung – ein Service von MieterEngel
Jährlich erhalten Mieter in Deutschland ihre Nebenkostenabrechnung, üblicherweise kurz vor dem Jahreswechsel. Dies ist meist darauf zurückzuführen, dass die Frist für die Abrechnung gegen Jahresende endet. Nicht selten schleichen sich Fehler ein, die für den Mieter nachteilig sind. Die Nebenkostenabrechnung sollte deshalb genauer unter die Lupe genommen werden. Heutzutage gibt es die Möglichkeit, die Nebenkosten online prüfen zu lassen und damit wertvolle Zeit zu sparen. Ein Nebenkostencheck hat nicht selten erhebliche Kosteneinsparungen zur Folge.
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Mietrecht – die Regelungen zur Nebenkostenabrechnung im Überblick
Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, einmal pro Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter neben der Miete auch monatliche Nebenkostenvorauszahlungen tätigt. Dies ist in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, wird durch § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bestimmt.
Für die Ausstellung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter ein Jahr Zeit, beginnend mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Zum Beispiel muss die Abrechnung für das Kalenderjahr 2022 spätestens am 31. Dezember 2023 vorliegen.
Versäumt der Vermieter diese Frist, verliert er den Anspruch auf eventuelle Nachforderungen. Dies gilt jedoch nicht umgekehrt: Ein vorhandenes Guthaben aus den Nebenkosten muss an den Mieter ausgezahlt werden, auch wenn die Abrechnung verspätet erfolgt.
Entdeckt der Mieter nach Prüfung der Nebenkostenabrechnung Fehler, hat er ein Jahr Zeit ab Erhalt der Abrechnung, um Widerspruch einzulegen. Verpasst der Mieter diese Frist, kann er gegen die Nebenkostenabrechnung keine Einwände mehr erheben, außer die Versäumung der Frist ist nicht ihm zuzuschreiben.
Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert Nebenkosten als die Kosten, die dem Eigentümer durch den Besitz und die bestimmungsgemäße Nutzung des Grundstücks, Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen regelmäßig entstehen.
Es wird dabei zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Warme Betriebskosten umfassen Heizung und Warmwasser, einschließlich ihrer Reinigung und Wartung. Diese Kosten müssen mindestens zu 50 %, aber nicht mehr als zu 70 %, nach Verbrauch abgerechnet werden. Alle anderen Kosten zählen zu den kalten Betriebskosten.
Gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung umfassen umlagefähige Betriebskosten unter anderem:
– Grundsteuer
– Wasserversorgung
– Heizung
– Warmwasser
– Entwässerung
– Betrieb und Wartung der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
– Betrieb und Wartung der zentralen Heizungs- und Abgasanlage
– Betrieb und Wartung des Personen- und Lastenaufzugs
– Müllbeseitigung und Straßenreinigung
– Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
– Beleuchtung
– Schornsteinreinigung
– Gartenpflege
– Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude bzw. die Wohnung
– Gemeinschafts-Antennenanlage oder Verteileranlage
– Hausmeister oder Hauswart
– Einrichtungen für die Wäschepflege
– Sonstige Betriebskosten
Die häufigsten Fehler in Nebenkostenabrechnungen
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt fest, dass grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat. Allerdings erlaubt das Gesetz auch, dass der Vermieter diese Kosten auf den Mieter umlegen kann. Dafür muss eine entsprechende Vereinbarung schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Ohne eine solche Klausel im Mietvertrag ist der Mieter nicht verpflichtet, Betriebskosten zu bezahlen. Es genügt jedoch die Formulierung im Mietvertrag, dass der Mieter für die Betriebskosten aufkommt. Ein spezifischer Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist dafür nicht notwendig.
Überprüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung im Vergleich zu den Angaben in Ihrem Mietvertrag. Sollten bestimmte Kostengruppen im Vertrag fehlen, sind Sie nicht verpflichtet, diese zu bezahlen. Sind Sie erst kürzlich eingezogen, darf Ihr Vermieter die Nebenkosten nur für die Monate berechnen, in denen Sie tatsächlich in der Wohnung gelebt haben, nicht für das ganze Jahr.
Laut Betriebskostenverordnung dürfen Wartungskosten und Stromkosten für Heizanlagen auf den Mieter umgelegt werden. Allerdings sind Reparaturkosten für Aufzüge oder Heizanlagen nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter getragen werden. Es kommt vor, dass Vermieter versuchen, Reparaturkosten als Wartungskosten oder bestimmte Stromkosten als Allgemeinstrom abzurechnen, der eigentlich nur bestimmten Mietern, wie den Nutzern einer Tiefgarage, zusteht. Es ist ratsam, auf ungewöhnlich hohe Beträge in Ihrer Abrechnung zu achten und gegebenenfalls entsprechende Nachweise beim Vermieter anzufordern.
Sie haben das Recht, der Abrechnung zu widersprechen, wenn Ihr Vermieter Kosten umgelegt hat, die eigentlich ihm obliegen, wie Reparaturkosten, Mietkosten für Rauchmelder oder Feuerlöscher, Bankgebühren, eine einmalige Dachrinnenreinigung oder Beiträge für Versicherungen.
Existieren in Ihrem Wohnhaus auch Gewerberäume, sollte dies bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Verursacht das Gewerbe höhere Nebenkosten und wurden diese nicht herausgerechnet, sondern auf alle Mieter umgelegt, können Sie der Abrechnung widersprechen.
Die Verteilerschlüssel in der Abrechnung müssen korrekt sein und mit den Angaben in Ihrem Mietvertrag übereinstimmen. Es ist empfehlenswert, Ihre Wohnfläche nachzumessen, denn Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, müssen sich an den tatsächlichen Quadratmetern orientieren.
Wo kann man die Nebenkostenabrechnung kostenlos prüfen lassen?
Statistiken offenbaren, dass fast 90 % der Nebenkostenabrechnungen um rund 300 € überhöht sind. Daher wird empfohlen, dass Mieter ihre Nebenkostenabrechnung immer kontrollieren. Für viele Mieter stellt sich die Frage, ob man die die Nebenkostenabrechnung kostenlos prüfen lassen kann. Grundsätzlich gibt es mehrere Wege, um eine wertvolle Einschätzung zu der Richtigkeit der Abrechnung zu erhalten.
MieterEngel bietet eine automatische Analyse mit KI an, die für Mieter eine entlastende Hilfe darstellt. Ein speziell entwickelter Algorithmus analysiert die Tabellen in Ihrer Abrechnung und entnimmt wichtige Informationen wie das Datum, geleistete Vorauszahlungen und einzelne Kostenpunkte. Anschließend erfolgt eine automatische Auswertung. Der Algorithmus prüft auf gängige Fehler in den Abrechnungsposten, wie beispielsweise unerlaubte Gebühren. Auch formale Aspekte, wie die Einhaltung von Fristen und die Berücksichtigung der Vorauszahlungen, werden auf mögliche Fehler hin untersucht. Dieser Check erfolgt schnell und ist zu 100% kostenfrei. Sollten danach noch Fragen offen sein, bietet eine Mitgliedschaft die Möglichkeit, umfassende und fallbezogene Beratung von unseren Partneranwälten in Anspruch zu nehmen.
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Anwaltliche Nebenkostenprüfung – ein Service von MieterEngel
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