Möblierte Wohnung – das sollten Mieter wissen
In diesem Ratgeber:
- Wann wird von einer möblierten Wohnung gesprochen?
- Mietvertrag – die Grundlage für den Umfang der Möblierung
- Vermieter dürfen einen Möblierungszuschlag fordern
- Möblierungszuschlag – das Berliner Modell und das Hamburger Modell gegenübergestellt
- Gebrauchsgewährungspflicht – die Rechte von Mietern
- Schäden an der Möblierung – wann Mieter haften
Üblicherweise werden Wohnungen ohne Möbel und besenrein vermietet, manchmal gehört eine Einbauküche zur Ausstattung. Es gibt aber auch möblierte Wohnangebote. Vor allem in Ballungsräumen und Städten mit vielen Studierenden besteht eine hohe Nachfrage nach bereits möblierten Wohngemeinschaften. Grundsätzlich kann es für Mieter sehr praktisch sein, wenn die Wohnung teilweise möbliert ist und die Suche nach passenden Möbeln entfällt. Für Mieter stellen sich dabei verschiedene Fragen: Ab wann gilt eine Wohnung als möbliert? Gibt es spezielle Regelungen im Mietrecht und worauf müssen Mieter achten? Auf diese und weitere Fragen gehen wir in unserem Ratgeber ausführlich ein.
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Wann wird von einer möblierten Wohnung gesprochen?
Wann eine Wohnung als möbliert gilt, ist gesetzlich nicht genau definiert. Allerdings wird im Allgemeinen von einer möblierten Wohnung gesprochen, sobald wesentliche Einrichtungsgegenstände vorhanden sind, die über die Grundausstattung einer Wohnung hinausgehen. Zur Grundausstattung, die Mieter in der Regel erwarten können, gehören Türen, WC-Becken und Heizkörper. Diese Ausstattung setzt keine besondere Vereinbarung voraus und kann durchaus als Mindeststandard bezeichnet werden. Eine komplette Kücheneinrichtung mit Hängeschränken, Spüle und Herd fällt nicht unter diese Kategorie. Die notwendigen Versorgungsanschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom können dagegen im Küchenbereich vorausgesetzt werden.
Möbel und weitere Einrichtungen, die vom Vermieter zusätzlich bereitgestellt werden – wie Betten, Sofas, Schränke, Tische, Stühle, Garderoben, Wohnzimmersets, Beleuchtungseinrichtungen und Waschmaschinen – sind wesentliche Einrichtungsgegenstände, die eine möblierte Wohnung auszeichnen.
Mietvertrag – die Grundlage für den Umfang der Möblierung
Der Umfang der Möblierung einer Wohnung richtet sich nach den Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag. Bei einer als teilmöbliert deklarierten Wohnung ist weniger Mobiliar zu erwarten als bei einer als vollmöbliert bezeichneten Wohnung. Mehr als ein Einrichtungsgegenstand muss aber in jedem Fall vorhanden sein, wenn die Wohnung als möbliert angeboten wird. Wo die Grenze zwischen teilmöbliert und vollmöbliert verläuft, hängt vom Einzelfall ab.
Die bequemste Lösung ist, wenn eine detaillierte Auflistung der Möblierung Teil des Mietvertrages ist. Fehlt eine solche Liste, muss die Vereinbarung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben, den Interessen beider Parteien und den Umständen interpretiert werden. Bei Unklarheiten entscheidet, was der Mieter basierend auf dem Mietvertrag, der Höhe der Miete, eventuellen Wohnungsbesichtigungen und den Aussagen des Vermieters vernünftigerweise erwarten konnte. Wird in einem Mietvertrag eine Wohnung als vollmöbliert beschrieben, kann im Allgemeinen angenommen werden, dass der Mieter dort alle notwendigen Möbel und Ausstattungen für ein modernes Wohnen vorfindet.
Mieter sollten jedoch bei keiner Form der Möblierung davon ausgehen, dass sie eine komplette Haushaltsausstattung mit persönlichen Haushaltsgegenständen vorfinden. Persönliche Haushaltsgegenstände wie Teller, Besteck, Töpfe, Haartrockner, Handtücher und Ähnliches zählen nicht zu den wesentlichen Einrichtungsgegenständen. Das bedeutet, dass selbst in einer vollmöblierten Wohnung solche Gegenstände in der Regel von den Mietern selbst eingebracht werden müssen.
Vermieter dürfen einen Möblierungszuschlag fordern
Die Möblierung einer Wohnung und deren Umfang sind vor allem für den Wohnkomfort des Mieters von großer Bedeutung. Es gibt aber noch einen weiteren Faktor: Der Grad der Möblierung gibt den Rahmen für einen Möblierungszuschlag vor, den der Vermieter zusätzlich zur Miete verlangen kann. Ein solcher Zuschlag ist allerdings nur zulässig, wenn er ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei der Höhe wird dem Vermieter ein gewisser Spielraum eingeräumt.
Aktuell gibt es keine gesetzlich festgelegte Methode zur Berechnung des Möblierungszuschlags. Vielmehr wird auf verschiedene Modelle zurückgegriffen, um diesen zu ermitteln. Die bekanntesten Ansätze sind das Hamburger Modell und das Berliner Modell. Beide Verfahren bestimmen den monatlichen Zuschlag für die Möblierung basierend auf dem ursprünglichen Anschaffungspreis der Möbel und resultieren meist in vergleichbaren Zuschlagshöhen. Die Regel ist einfach: Je höher die Qualität und je neuer die Möbelstücke, desto größer fällt der Möblierungszuschlag aus.
Möblierungszuschlag – das Berliner Modell und das Hamburger Modell gegenübergestellt
Das Hamburger Modell berechnet den Möblierungszuschlag durch Berücksichtigung des Wertverlusts und der Verzinsung der Anschaffungskosten der Möbelstücke. Die Formel für den Möblierungszuschlag lautet dabei: Wert der Möbel multipliziert mit der Summe aus Verzinsung plus Abschreibung. Es ist zu beachten, dass Möbel maximal über einen Zeitraum von sieben Jahren abgeschrieben werden dürfen, wobei die Abschreibung nicht über 15 % hinausgehen darf. Zusätzlich muss ab dem zweiten Jahr der Abschreibung ein jährlicher Wertverlust von 10 % in die Kalkulation mit einbezogen werden. Generell führt das Hamburger Modell oft zu einem höheren Möblierungszuschlag im Vergleich zum Berliner Modell, was es für Mieter weniger vorteilhaft macht.
Das Berliner Modell, basierend auf einem Urteil des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 2003 (Az.: 63 S 365/01), vereinfacht die Berechnung des Möblierungszuschlags im Vergleich zum Hamburger Modell. Hier wird der Zuschlag auf Grundlage einer linearen Abschreibung berechnet, die jährlich 2 % des Zeitwerts der Möbel beträgt. Dieses Vorgehen setzt voraus, dass der Wert der Möbel jedes Jahr um 2 % sinkt. Der Abschreibungsprozentsatz sowie die Dauer der Abschreibung sind dabei festgelegt und nicht veränderbar, wobei die Abschreibungsdauer beim Berliner Modell stets auf zehn Jahre angesetzt wird.
Für Möbel mit einem Anschaffungswert von 10.000 Euro bedeutet dies nach dem Berliner Modell, dass monatlich 200 Euro als Möblierungszuschlag zum Mietpreis hinzugerechnet werden können.
Gebrauchsgewährungspflicht – die Rechte von Mietern
Die Pflicht zur Gebrauchsgewährung bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist, während der Mietzeit die Nutzung der Wohnung in der vertraglich vereinbarten Form sicherzustellen. Er muss gewährleisten, dass der Mieter die Wohnung mit der zugesicherten Ausstattung in der zu erwartenden Weise bewohnen kann.
Sobald im Mietvertrag festgehalten ist, dass eine Wohnung möbliert vermietet wird, erwächst daraus für den Mieter das Recht, die entsprechende Möblierung auch tatsächlich vorzufinden und zu nutzen: Die Ausstattung der Wohnung mit Möbeln und Einrichtungsgegenständen wird somit zu einem Bestandteil der Pflicht des Vermieters, die Nutzung wie vereinbart zu ermöglichen.
Fehlen also Möbelstücke oder sind diese beschädigt, und zählen diese zur vereinbarten Möblierung, ist der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. In einem solchen Fall hat der Mieter das Recht, seine Ansprüche aufgrund von Mängeln geltend zu machen, was bis zu einer Mietminderung führen kann.
Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter von Wohnraum dazu verpflichten, Reparaturen am Mobiliar vorzunehmen, werden gemäß der gängigen Rechtsprechung als unwirksam betrachtet. Dies ist nachvollziehbar, da im Gegensatz zu Schönheitsreparaturen die Reparatur von Möbeln normalerweise nicht vom Mieter selbst kostengünstig durchgeführt werden kann.
Schäden an der Möblierung – wann Mieter haften
Mieter sind nur dann zur Übernahme von Kosten für Reparaturen oder Ersatz verpflichtet, wenn sie die gemieteten Gegenstände vorsätzlich oder durch Fahrlässigkeit beschädigt haben. Des Weiteren kann der Hauptmieter für Schäden haftbar gemacht werden, die von Mitbewohnern verursacht wurden. Im Falle von Beschädigungen durch minderjährige Bewohner spielen deren Alter und Entwicklungsstand eine Rolle. Klauseln, die die Haftung für Schäden, die von Besuchern verursacht wurden, dem Mieter auferlegen, sind rechtlich nicht haltbar. Weiterhin sind Mieter dazu verpflichtet, dem Vermieter entstandene Mängel zu melden. Die Beweislast für ein Verschulden des Mieters liegt beim Vermieter.
Für Schäden, die bereits vor dem Einzug des Mieters vorhanden waren, kann der Vermieter keinen Ersatz fordern. Der Nachweis, dass solche Schäden schon bei der Übernahme vorhanden waren, obliegt dem Mieter. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass bei der Übergabe ein Protokoll angefertigt wird, das den Zustand der Möbel und Einrichtungsgegenstände genau dokumentiert. Dieses sollte von beiden Parteien unterschrieben werden. Zur weiteren Dokumentation empfiehlt sich die Anfertigung von Fotos durch den Mieter, auch Zeugenaussagen können hilfreich sein.
Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet, ist ungültig.
MieterEngel – Ihr Ansprechpartner bei allen Mietrechtsfragen
Ganz gleich, ob Sie eine möblierte oder eine unmöblierte Wohnung gemietet haben – MieterEngel steht Ihnen mit erfahrenen Fachanwälten für Mietrecht zur Seite. Die Feinheiten des Mietvertrages spielen im Mietrecht eine zentrale Rolle, und es kommt häufig vor, dass Vermieter Klauseln hinzufügen, die dem Mieter zum Nachteil gereichen. Solche potenziell kostspieligen Klauseln sind für Menschen ohne juristische Vorkenntnisse oft schwer zu erkennen. Eine Mitgliedschaft bei MieterEngel beinhaltet deshalb unter anderem eine Mietvertragsprüfung. Unsere Fachanwälte sorgen für einen umfassenden Mieterschutz und unterstützen Sie zuverlässig bei allen Fragen rund um das Mietrecht.