Mietsicherheit – das sollten Sie über das Thema wissen
In diesem Ratgeber:
- Was ist der Unterschied zwischen Mietsicherheit und Kaution?
- Welche Arten von Mietsicherheit gibt es?
- Wie hoch darf die Mietsicherheit sein?
- Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und ist sie vorgeschrieben?
- Wann und in welcher Höhe darf der Vermieter die Mietsicherheit einbehalten?
Die meisten Mietverträge sehen vor, dass der Mieter eine sogenannte Mietsicherheit zu leisten hat. Für viele Mieter stellt sich beim Lesen des Begriffs im Mietvertrag die Frage, ob die Mietsicherheit mit der Mietkaution gleichzusetzen ist oder ob bestimmte Besonderheiten zu beachten sind. In diesem Ratgeber gehen wir auf diesen wichtigen Aspekt und auf viele weitere Fragen ein, die sich im Zusammenhang mit der Mietsicherheit stellen.
Was ist der Unterschied zwischen Mietsicherheit und Kaution?
Mietsicherheit ist der im Gesetz verwendete Oberbegriff. So trägt unter anderem die maßgebliche Norm § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Überschrift „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“. Die Mietsicherheit wird umgangssprachlich auch Mietkaution genannt und dient dazu, den Vermieter abzusichern, falls der Mieter die Miete nicht zahlt oder sonstige mietvertragliche Verpflichtungen nicht erfüllt. Bei der Vereinbarung der Art der Sicherheitsleistung sind die Vertragsparteien grundsätzlich frei. Obwohl der Mieter gesetzlich nicht verpflichtet ist, eine Mietsicherheit zu leisten, wird eine solche in der Regel vereinbart.
Zahlt der Mieter die Mietsicherheit trotz bestehender Verpflichtung nicht, riskiert er die Kündigung des Mietverhältnisses. Seit dem 01.01.2013 stellt die Nichtzahlung der Kaution oder der Verzug mit der Zahlung der Mietsicherheit einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses (außerordentliche Kündigung) berechtigt. Dieses Recht des Vermieters ergibt sich aus § 569 Abs. 2a BGB. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietsicherheit mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug ist. Einer Abmahnung bedarf es nicht. Der Mieter kann die fristlose Kündigung jedoch noch „heilen“, das heißt unwirksam werden lassen, indem er die Mietkaution nachträglich in voller Höhe zahlt.
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Welche Arten von Mietsicherheit gibt es?
Die „klassische“ Sicherheitsleistung ist die Mietkaution, auch Barkaution genannt. Sie wird entweder durch Barzahlung oder durch Überweisung auf ein Konto des Vermieters geleistet. Bei der Barkaution handelt es sich um die in der Praxis am häufigsten anzutreffende Form der Sicherheitsleistung. Es ist die Pflicht des Vermieters, die vom Mieter geleistete Kaution kostenfrei auf einem sogenannten Kautionskonto zu deponieren, getrennt von seinem persönlichen Vermögen. Der Mieter hat ein Recht darauf, einen Beleg über die Einzahlung der Kaution zu erhalten. Zum einen soll verhindert werden, dass der Vermieter frei über das Geld aus der gesonderten Anlage verfügen kann, zum anderen darf das Vermietervermögen nicht mit der Kaution vermischt werden. Dies ist insbesondere im Falle der Insolvenz des Vermieters von Bedeutung.
Die Kaution kann auch durch die Verpfändung eines Sparkontos geleistet werden. Dazu wird von dem Mieter bei einer Bank ein gesondertes Sparkonto eröffnet, auf das er die Kaution einzahlt. Zugunsten des Vermieters wird das Sparkonto dann verpfändet. In diesem Fall stellt die Bank eine Verpfändungserklärung aus, die dem Vermieter ausgehändigt wird.
Die Einzahlung der Mietkaution auf ein Sparbuch mit Sperrvermerk ist eine weitere Möglichkeit. Das Sparbuch wird zwar auf den Namen des Mieters ausgestellt, aber sowohl der Mieter als auch der Vermieter können über das Guthaben auf dem Sparbuch nur mit Zustimmung des jeweils anderen verfügen. Auch bei dieser Konstellation wird das Sparbuch dem Vermieter ausgehändigt.
Die Mietkaution kann zudem in Form einer Bürgschaft geleistet werden. Kreditinstitute stellen beispielsweise sogenannte Bankbürgschaften aus. Diese spielen bei Wohnungen in der Regel aber nur eine untergeordnete Rolle. Häufiger verlangen Vermieter von Mietern eine Bürgschaft der Eltern. Dies ist zumeist bei Auszubildenden oder Studierenden der Fall.
Grundsätzlich sind noch andere Anlageformen wie zum Beispiel Wertpapiere möglich. Den Vertragsparteien wird somit ein hohes Maß an Verhandlungsfreiheit eingeräumt.
Wie hoch darf die Mietsicherheit sein?
Die Höhe der Mietsicherheit ist gesetzlich geregelt: maximal drei Nettokaltmieten. Im Mietvertrag muss angegeben werden, wie hoch die Mietkaution ist. Verlangt der Vermieter eine Kaution, die das Dreifache der Nettokaltmiete übersteigt, hat der Mieter keine Verpflichtung zur Zahlung des übersteigenden Betrages. Hat der Mieter bereits einen zu hohen Betrag gezahlt, liegt eine sogenannte Übersicherung vor und er hat das Recht, den zu viel gezahlten Betrag zurückzufordern. Eine Bürgschaft ist unwirksam, wenn der in der Bürgschaftsurkunde angegebene Betrag die zulässige Grenze von drei Nettokaltmieten überschreitet. Die Wirksamkeit einer Bürgschaft ist auf die zulässige Höhe von drei Nettokaltmieten beschränkt.
Nach § 551 BGB ist der Mieter berechtigt, die Mietsicherheit in drei gleichen Monatsraten ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen.
Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und ist sie vorgeschrieben?
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein Dokument, in welchem der derzeitige Vermieter bestätigt, dass sein Mieter die Miete stets zuverlässig und vollumfänglich beglichen hat, und somit keine ausstehenden Mietschulden bestehen. Diesen Beleg verlangen private Hausbesitzer und Wohnungsbaugesellschaften häufig von potenziellen Mietern, um sich gegen Mietprellung und unregelmäßige Mietzahlungen abzusichern. Zusammen mit der Schufa-Auskunft und der Mieterselbstauskunft gehört die Bestätigung der Mietzahlung zu den Dokumenten, die vor dem Abschluss eines Mietvertrages von den Vermietern eingefordert werden. Der Vermieter hat grundsätzlich die Möglichkeit, den Abschluss des Mietvertrages von der Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder einer geeigneten Alternative abhängig zu machen.
Zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist der bisherige Vermieter nicht verpflichtet. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 30. September 2009 (BGH VIII ZR 238/08) entschieden. Mieter haben lediglich Anspruch auf Erteilung einer Quittung des Vermieters über die eingegangenen Mietzahlungen. Diese kostet in der Regel zwischen 20 und 50 Euro. Alternativ können auch Kontoauszüge vorgelegt werden, aus denen die pünktliche und vollständige Mietzahlung hervorgeht.
Bei Problemen mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann es ratsam sein, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Kooperationsbereitschaft mancher Vermieter kann durch ein Anwaltsschreiben erhöht werden.
Wann und in welcher Höhe darf der Vermieter die Mietsicherheit einbehalten?
Bei Beendigung des Mietverhältnisses haben Sie Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution durch den Vermieter. Im Falle der Hinterlegung von Bargeld haben Sie darüber hinaus Anspruch auf Auszahlung der aufgelaufenen Zinsen.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass der Vermieter die Kaution einbehält, wenn noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen. Dabei kann es sich zum Beispiel um vom Mieter pflichtwidrig nicht durchgeführte Reparaturen, ausstehende Mietzahlungen oder noch nicht beglichene Nebenkostenabrechnungen handeln. Schäden an der Wohnung können manchmal strittig sein. Es kommt vor, dass Vermieter normale Abnutzungen unzulässigerweise als Schäden einstufen und von der Kaution abziehen. In diesem Fall empfiehlt es sich, anwaltlichen Rat einzuholen. Die Beratung durch erfahrene Fachanwälte ist in der MieterEngel-Mitgliedschaft enthalten.
Wichtig beim Kautionseinbehalt ist die Zweckbindung. Die Kaution darf nur zur Begleichung von tatsächlich aus dem Mietverhältnis entstandenen Ansprüchen verwendet werden. Für jede andere Verwendung der Kaution muss im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden sein. Dies stellte der Bundesgerichtshof in einem Urteil von 2012 klar (BGH, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12).
Wie lange die Mietsicherheit einbehalten werden darf, hängt davon ab, wie lange die Forderung besteht. Grundsätzlich ist es dem Vermieter möglich, die Mietkaution bis zur Fälligkeit einzubehalten und anschließend mit der Forderung zu verrechnen. So ist es zum Beispiel denkbar, dass der Vermieter die Kaution so lange einbehält, bis die Nebenkostenabrechnung erstellt ist. Dies kann bis zu zwölf Monate in Anspruch nehmen. Für die Prüfung und Geltendmachung der Ansprüche steht dem Vermieter jedoch keine unbegrenzte Frist zur Verfügung. Als angemessen gilt in der Regel eine Frist von sechs Monaten. Dabei kommt es aber auf die Umstände des Einzelfalls an.
Stehen dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zu, ist die Kaution in voller Höhe zurückzuzahlen. Andernfalls ist er berechtigt, seine Forderungen mit der Kaution zu verrechnen, bevor er sie ausbezahlt.
Mietsicherheit – mit rechtlicher Beratung sind Sie auf der sicheren Seite
Auch wenn es für die Mietsicherheit gesetzliche Regelungen gibt, die den Rahmen relativ klar vorgeben, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. Während die Höhe der Kaution eher selten Anlass zu Unstimmigkeiten gibt, ist die Art, wie der Vermieter die Kaution einbehält, konfliktträchtig. Oftmals wird die Mietsicherheit für eine zu lange Dauer einbehalten oder der Vermieter behält einen Betrag wegen angeblicher Forderungen ungerechtfertigt ein. Es ist nicht unüblich, dass der Vermieter einen Schaden geltend macht, von dem er glaubt, dass der Mieter ihn verursacht hat, obwohl es sich tatsächlich um reguläre Abnutzung handelt.
Guter Rat muss in einem solchen Fall – und auch bei anderen mietrechtlichen Fragen – nicht teuer sein. Wer sich für eine Mitgliedschaft bei MieterEngel entscheidet, kann sich von erfahrenen Rechtsanwälten beraten lassen und ist damit immer auf der rechtlich sicheren Seite. Ihr persönlicher Partneranwalt klärt Sie über Ihre Rechte auf und gibt Ihnen klare Handlungsempfehlungen für Ihren ganz individuellen Fall. Auch Fragen und Beratung zu anderen Problemen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis sind Bestandteil Ihrer Mitgliedschaft.