Mieterhöhung nach § 558 BGB

Bei einem Mietvertrag ist die Miethöhe meist frei verhandelbar. Mieterhöhungen erfolgen oft über Staffelmiete, Indexmiete, Vergleichsmiete oder nach Modernisierung. Wie sollten Mieter auf Mieterhöhungen reagieren und wann ist nach § 558 BGB eine Erhöhung ungültig?

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Was ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
• Begründung der Mieterhöhung durch Bezugnahme auf den Mietspiegel
• Was bedeuten Kappungsgrenze und Sperrfrist?
• Was für Reaktionsmöglichkeiten hat der Mieter?
• Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung
• Fehler, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unwirksam machen

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist im BGB geregelt. Der Vermieter kann die Miete dem Markt anpassen, aber nicht beliebig erhöhen. Eine einjährige Sperrfrist und Kappungsgrenze schützen Mieter. Die Erhöhung muss in Textform erklärt werden; mündlich ist nicht möglich. Zur Begründung der Mieterhöhung kann der Vermieter insbesondere Bezug nehmen auf:

• Einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel
• Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
• Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
• Entsprechende Entgelte für mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen

Mieterhöhungen müssen vom Vermieter begründet werden oft mit Verweis auf den Mietspiegel und gestiegene Preise vergleichbarer Wohnungen. Ab 2023 müssen Städte über 50.000 Einwohner einen Mietspiegel erstellen. Wird das Erhöhungsverlangen von dem Vermieter mit dem Mietspiegel begründet, muss er ein Mietspiegelfeld benennen. Die formalen Voraussetzungen werden erfüllt, wenn er sich auf einen Wert bezieht, der innerhalb der Spanne des Mietspiegelfelds liegt.

Die gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze und Sperrfrist (Jahresfrist) schützen Mieter vor übermäßig hohen beziehungsweise häufigen Mieterhöhungen, im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter den Mietzins innerhalb von drei Jahren insgesamt um höchstens 20% erhöhen darf. Das gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Mietsteigerung rechtfertigen würde. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden dabei jedoch nicht berücksichtigt. In angespannten Wohngebieten kann das Bundesland die Kappungsgrenze auf 15% senken. Überschreitet die Mieterhöhung diese Grenze, akzeptiert der Mieter nur bis dahin. Nach einer Erhöhung ist die nächste frühestens in 12 Monaten möglich.

Zuallererst sollte die Mieterhöhung von einem Experten geprüft werden. Wenn das Erhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist, ist es ratsam, unbedingt die Zustimmungserklärung abzugeben und den neuen Mietbetrag zu zahlen. Die Miete erhöht sich nämlich nicht von selbst. Selbst wenn das Mieterhöhungsschreiben alle formalen Voraussetzungen erfüllt und die Erhöhung gerechtfertigt ist, muss der Mieter der Anhebung der Miete ausdrücklich zustimmen. Kann der Mieter die höhere Miete nicht zahlen oder will er das nicht, kann er außerordentlich kündigen. Er hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens Zeit dafür.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann schriftlich, in Textform (ohne eigenhändige Unterschrift) oder mündlich erfolgen. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens Zeit, um seine Zustimmung zu erteilen. Stimmt der Mieter nicht innerhalb dieser Zustimmungsfrist zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Jedoch muss die Klage innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. Bei Wohnungsmängeln darf der Mieter zwar die erhöhte Miete mindern, aber nicht die Zustimmung verweigern. Zustimmungen können unter Vorbehalt oder Bedingungen erfolgen, z.B. dass Mängel behoben werden. Ein Anwalt kann helfen, eine rechtlich sichere Formulierung zu finden. Wenn der Mieter nur einem Teil der Mieterhöhung zustimmt, gilt diese teilweise Erhöhung als vereinbart. Der Vermieter kann die Forderung nicht zurückziehen, aber die Differenz einklagen.

• Vollmacht fehlt (z.B. Vollmacht des Vermieters an Verwalter, wenn der Verwalter die Mieterhöhung im Namen des Vermieters ausspricht)
• Die Mieterhöhung ist im Mietvertrag oder wegen Sperrfrist ausgeschlossen
• Die Mieterhöhung lässt den Aussteller nicht klar erkennen
• Nicht sämtliche Vermieter sind als Absender angegeben
• Die Textform ist nicht eingehalten
• Nicht sämtliche Mieter werden angeschrieben
• Der Ausgangsmietbetrag und der Erhöhungsbetrag/bzw. der neue Mietbetrag werden nicht genannt
• Es ist kein zulässiges Begründungsmittel angegeben
• Die Mieterhöhung beinhaltet auch eine Umstellung von Brutto- auf Nettokaltmiete
• Die Aufforderung zur Zustimmung fehlt