Mieterhöhung von der LEG? Warum Sie jetzt genau hinsehen sollten

Ein Schreiben zur Mieterhöhung wirkt auf den ersten Blick oft wie eine bloße Formalie, gegen die sich kaum etwas ausrichten lässt. Besonders bei großen Wohnungsunternehmen lohnt es sich jedoch, den Inhalt genau zu prüfen. Hintergrund sind aktuelle Berichte über LEG-Schreiben in NRW, bei denen Mieter zu einer „freiwilligen“ Mietanpassung bewegt werden sollten. Für Betroffene ist wichtig: Nicht jede Mieterhöhung ist automatisch wirksam. Entscheidend kann sein, ob Sie der Erhöhung tatsächlich zustimmen müssen, lediglich freiwillig zustimmen können oder die Forderung zunächst fachkundig prüfen lassen sollten.

In diesem Ratgeber erklären wir, worauf es bei den aktuellen LEG-Schreiben ankommt und welche Punkte Mieter bei einer Mieterhöhung besonders beachten sollten.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Was hinter den aktuellen LEG-Schreiben steckt
• Welche rechtlichen Grenzen bei Mieterhöhungen gelten 
• Wann eine Mieterhöhung fragwürdig sein kann
• So sollten Mieter jetzt vorgehen

Viele Mieter erschrecken, wenn der Vermieter eine höhere Miete verlangt. Entscheidend ist aber nicht nur die geforderte Summe, sondern auch die rechtliche Grundlage des Schreibens.

Was ist die LEG?

Die LEG Immobilien SE ist ein großes börsennotiertes Wohnungsunternehmen mit Sitz in Düsseldorf. Sie vermietet nach eigenen Angaben rund 171.000 Wohnungen und zählt damit zu den großen privaten Wohnungsanbietern in Deutschland. Etwa 500.000 Menschen wohnen in LEG-Wohnungen. Der Schwerpunkt liegt traditionell in Nordrhein-Westfalen, auch wenn das Unternehmen inzwischen ebenfalls an ausgewählten Standorten in weiteren westdeutschen Bundesländern vertreten ist.

Nicht jedes Schreiben ist eine verbindliche Mieterhöhung

Nach aktueller WDR-Berichterstattung betreffen die umstrittenen LEG-Schreiben Mieterhöhungen in mehreren Städten in NRW. Dabei soll die LEG versucht haben, bestehende Mietspiegel durch eine besondere Form der Mietanpassung zu umgehen.

Berichtet wird, dass die Schreiben teilweise als „freiwillige“ Anpassung ausgestaltet waren: Demnach verwies die LEG auf angeblich höhere Vergleichsmieten und bot zugleich eine niedrigere, einvernehmliche Erhöhung an. Wer nicht zustimme, müsse später mit einem gesetzlichen Mieterhöhungsverlangen oder sogar mit einer Zustimmungsklage rechnen.

Ein solches Schreiben sollten Sie nicht wie eine gewöhnliche Rechnung behandeln. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis wird nicht automatisch fällig, nur weil der Vermieter sie ankündigt. In vielen Fällen braucht der Vermieter Ihre Zustimmung.

Besonders sensibel ist die Lage bei einer freiwilligen Vereinbarung. Dann geht es nicht nur um die Prüfung einer Forderung, sondern um eine Änderung des bestehenden Mietvertrags. Wer unterschreibt, erklärt sich grundsätzlich mit der neuen Miethöhe einverstanden.

Der Unterschied zwischen § 557 und § 558 BGB

Im Mietrecht gibt es mehrere Wege zu einer höheren Miete. § 557 BGB erlaubt es Mietern und Vermietern, während des Mietverhältnisses eine höhere Miete zu vereinbaren. Das klingt harmlos, bedeutet aber: Es geht um eine Einigung. Sie sollen also aktiv zustimmen. Ohne Ihre Zustimmung kommt eine solche Vereinbarung grundsätzlich nicht zustande. 

Anders funktioniert die klassische Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dort kann der Vermieter die Zustimmung verlangen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete, Fristen, die Kappungsgrenze und eine nachvollziehbare Begründung. 

Genau hier liegt das Problem: Ein Schreiben, das wie ein freundliches Angebot wirkt, kann für Mieter wirtschaftlich ähnlich bedeutsam sein wie ein gesetzliches Mieterhöhungsverlangen. Trotzdem gelten je nach Gestaltung unterschiedliche Prüfungsmaßstäbe.

Deshalb sollten Sie zuerst klären: Soll ich freiwillig etwas vereinbaren, oder verlangt der Vermieter meine Zustimmung nach § 558 BGB?

Mieterhöhungen sind im laufenden Mietverhältnis nicht beliebig möglich. Das Gesetz schützt Mieter vor zu häufigen und zu hohen Erhöhungen, verlangt aber auch, dass Mieter berechtigte Erhöhungen nicht grundlos blockieren.

Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete einfach erklärt

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Maßstab bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Sie beschreibt vereinfacht gesagt, welche Miete vor Ort für vergleichbare Wohnungen üblich ist. Dabei zählen nicht nur Lage und Größe, sondern auch Art, Ausstattung, Beschaffenheit und energetischer Zustand der Wohnung. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird auf Mieten abgestellt, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Ein Mietspiegel hilft dabei, diese Vergleichsmiete einzuordnen. Er ist aber kein Freibrief für jede Erhöhung. Der Vermieter muss das Erhöhungsverlangen so begründen, dass Mieter die Berechtigung der Forderung nachvollziehen und prüfen können. Je nach Mietspiegel kann dafür bereits die Angabe des einschlägigen Mietspiegelfelds oder der maßgeblichen Werte genügen. Eine ausführliche juristische Begründung ist nicht immer erforderlich. Der Bundesgerichtshof verlangt keine übertriebenen Formalien, aber das Schreiben muss dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Erhöhung nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07).

Kappungsgrenze: Warum selbst eine „ortsübliche“ Miete nicht sofort verlangt werden darf

Selbst wenn Ihre bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter nicht unbegrenzt erhöhen. Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg innerhalb von drei Jahren. Bundesweit liegt diese Grenze grundsätzlich bei 20 Prozent. In angespannten Wohnungsmärkten kann sie auf 15 Prozent abgesenkt werden. 

In NRW gilt die abgesenkte Kappungsgrenze nach der Mieterschutzverordnung in 57 Städten und Gemeinden. Bestandsmieten dürfen dort bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nur um maximal 15 Prozent steigen. Diese Regelung gilt bis zum 28. Februar 2030.

Wichtig ist: Die Kappungsgrenze ist keine Erlaubnis, alle drei Jahre automatisch um 15 oder 20 Prozent zu erhöhen. Sie ist nur eine Obergrenze. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete nur fünf Prozent über Ihrer aktuellen Miete, darf der Vermieter nicht 15 Prozent verlangen. Liegt sie deutlich höher, kann die Kappungsgrenze die Erhöhung trotzdem begrenzen.

Fristen: Sie müssen nicht sofort reagieren

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB haben Sie Zeit. Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden. Textform bedeutet nicht zwingend ein unterschriebenes Original; auch eine E-Mail kann genügen, wenn der Absender erkennbar ist. Nach Zugang läuft eine Überlegungsfrist: Sie haben bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Erhalt Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Erst danach kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Ein Beispiel: Geht Ihnen das Schreiben am 10. Mai zu, müssen Sie nicht am 11. Mai entscheiden. Die Frist läuft bis Ende Juli. Die erhöhte Miete wird bei wirksamer Zustimmung grundsätzlich ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang geschuldet. 

Diese Zeit sollten Sie nutzen. Lesen Sie das Schreiben vollständig. Vergleichen Sie die verlangte Nettokaltmiete mit dem Mietspiegel. Prüfen Sie frühere Mieterhöhungen der letzten drei Jahre. Unterschreiben Sie nichts, nur weil eine kurze Rücksendefrist im Schreiben steht.

Fragwürdig heißt nicht automatisch unwirksam. Es bedeutet zunächst: Es gibt Punkte, die Sie prüfen sollten, bevor Sie zahlen oder unterschreiben.

Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand

Ein Vermieter darf ein Mieterhöhungsverlangen unter bestimmten Voraussetzungen auch mit Vergleichswohnungen begründen. § 558a BGB nennt neben dem Mietspiegel, einer Mietdatenbank und einem Sachverständigengutachten auch Vergleichswohnungen als mögliches Begründungsmittel. Problematisch wird es, wenn die Vergleichswohnungen für Sie nicht nachvollziehbar sind oder tatsächlich nicht gut vergleichbar erscheinen. Wohnungen in anderer Lage, mit anderer Ausstattung, anderer Größe oder deutlich anderem Bauzustand sagen über Ihre Wohnung nur begrenzt etwas aus.

Bei den aktuellen Berichten zur LEG wird beschrieben, dass als Vergleichsobjekte auch Wohnungen aus dem eigenen Bestand herangezogen worden sein sollen. Die LEG begründet dies laut Berichterstattung damit, dort verlässliche Daten zu haben. Kritiker sehen darin die Gefahr, dass höhere Mieten aus demselben Bestand die Vergleichsbasis nach oben verschieben. Für Mieter zählt vor allem die praktische Frage: Kann ich die Vergleichswohnungen erkennen, prüfen und mit meiner Wohnung vergleichen? Wenn nicht, sollten Sie die Begründung nicht ungeprüft akzeptieren.

Wenn die Wohnfläche nicht stimmt

Die Wohnfläche beeinflusst die Miete erheblich. Deshalb sollten Sie prüfen, mit welcher Quadratmeterzahl der Vermieter rechnet. Weicht diese Zahl von Ihrem Mietvertrag, Ihren Unterlagen oder der tatsächlichen Wohnfläche ab, kann das die Mieterhöhung verändern. Gerade bei Balkonen, Dachschrägen, Abstellräumen oder älteren Mietverträgen entstehen häufig Unsicherheiten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es bei einer Mieterhöhung grundsätzlich auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, nicht einfach auf eine möglicherweise abweichende Angabe im Mietvertrag. Zugleich bleibt die Kappungsgrenze zu beachten (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). 

Für Sie heißt das: Eine größere tatsächliche Wohnfläche kann eine Rolle spielen, aber sie rechtfertigt nicht jede Erhöhung. Umgekehrt kann eine zu hoch angesetzte Wohnfläche dazu führen, dass die verlangte Miete überhöht ist. Wer Zweifel hat, sollte nicht selbst schätzen, sondern die Berechnung fachkundig prüfen lassen.

„Freiwillig“ ist nicht immer gefühlt freiwillig

Eine freiwillige Mieterhöhung nach § 557 BGB setzt eine Vereinbarung voraus. Juristisch klingt das klar: Beide Seiten einigen sich. Im Alltag fühlt es sich für viele Mieter aber nicht immer frei an, wenn im selben Schreiben mögliche spätere Schritte, höhere Forderungen oder eine Klage erwähnt werden. Genau deshalb sollten Sie zwischen rechtlicher Freiwilligkeit und praktischem Entscheidungsdruck unterscheiden.

Nach Medienberichten stellt die LEG ihre Schreiben als freiwillige Option dar und verweist darauf, dass Mieter selbst entscheiden könnten, ob sie das Angebot annehmen. Zugleich wird berichtet, dass bei Ablehnung eine spätere Anpassung oder rechtliche Durchsetzung vorbehalten werde. Das ist nicht automatisch unzulässig. Vermieter dürfen ihre Rechtsposition erklären. Für Mieter kann es aber schwer sein, die Folgen einzuschätzen. 

Entscheidend ist daher: Eine Unterschrift unter eine freiwillige Vereinbarung sollten Sie nur leisten, wenn Sie die neue Miethöhe, den Zeitraum, mögliche Mietstopps und spätere Erhöhungsmöglichkeiten verstanden haben.

Eine Mieterhöhung ist kein Grund zur Panik. Sie ist aber ein guter Grund, systematisch zu prüfen und Fristen im Blick zu behalten.

Nicht vorschnell unterschreiben oder einfach zahlen

Der wichtigste Schritt lautet: Ruhe bewahren. Legen Sie das Schreiben nicht weg, aber unterschreiben Sie auch nicht sofort. Wenn eine Rückantwort beigefügt ist, lesen Sie genau, ob Sie damit nur den Erhalt bestätigen oder bereits einer höheren Miete zustimmen. Viele Mieter übersehen diesen Unterschied.

Zahlen Sie die erhöhte Miete nicht einfach dauerhaft, wenn Sie sie für zweifelhaft halten. Eine vorbehaltlose Zahlung kann im Streitfall als Zustimmung gewertet werden, zumindest kann sie die Lage unübersichtlich machen. Notieren Sie stattdessen das Zugangsdatum des Schreibens. Sammeln Sie Ihren Mietvertrag, frühere Mieterhöhungen, Angaben zur Wohnfläche, Modernisierungsschreiben und die aktuelle Nettokaltmiete. 

Prüfen Sie dann: Geht es um § 557 oder § 558 BGB? Wird ein Mietspiegel genannt? Sind Vergleichswohnungen angegeben? Wird die Kappungsgrenze eingehalten? Handelt es sich vielleicht um eine Staffelmiete, Indexmiete, Modernisierungsmieterhöhung oder preisgebundenen Wohnraum? Je klarer Sie diese Punkte sortieren, desto besser können Sie entscheiden.

Warum ein Fachanwalt für Mietrecht wichtig sein kann

Gerade bei größeren Wohnungsunternehmen sind Mieterhöhungsschreiben in der Regel professionell formuliert. Das bedeutet nicht, dass sie immer richtig sind. Es bedeutet aber, dass Fehler nicht immer auf den ersten Blick erkennbar sind. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann prüfen, ob das Schreiben formell wirksam ist, ob die Begründung trägt und ob die verlangte Miethöhe materiell berechtigt ist. Er kann außerdem einschätzen, ob eine teilweise Zustimmung sinnvoll ist oder ob Sie die Zustimmung insgesamt verweigern sollten.

Das ist wichtig, weil Mietrecht stark vom Einzelfall abhängt. Ein Mietspiegelfeld kann falsch ausgewählt sein. Eine Vergleichswohnung kann unpassend sein. Eine Frist kann nicht eingehalten sein. Ein freiwilliges Angebot kann wirtschaftlich ungünstiger sein, als es zunächst wirkt. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach zu formellen Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen entschieden, etwa zur Bezugnahme auf Mietspiegel (BGH, Urteil vom 7.7.2021, VIII ZR 167/20) und zu veralteten Mietspiegeln (BGH, Urteil vom 16.10.2019, VIII ZR 340/18). Ein Fachanwalt erkennt, welche Rechtsprechung zu Ihrem Fall passt.

Welche Unterlagen Sie für die Prüfung bereithalten sollten

Für eine sinnvolle Prüfung brauchen Sie nicht sofort ein juristisches Gutachten. Hilfreich sind zunächst vollständige Unterlagen. Dazu gehören das Mieterhöhungsschreiben mit allen Anlagen, Ihr Mietvertrag, Nachträge, die letzte Mieterhöhung, die aktuelle Betriebskostenabrechnung und Nachweise über die bisherige Nettokaltmiete. Wichtig sind auch Angaben zur Wohnfläche und zur Ausstattung: Balkon, Aufzug, energetischer Zustand, Modernisierungen, Bad, Heizung, Bodenbeläge und Lage im Haus.

Am Ende geht es nicht darum, jede Erhöhung abzuwehren. Es geht darum, nur einer Miete zuzustimmen, die rechtlich und tatsächlich nachvollziehbar ist.