Mietaufhebungsvertrag – Der Aufhebungsvertrag als Alternative zur Kündigung

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• Wann lohnt sich ein Mietaufhebungsvertrag?
• Was muss beim Abschluss eines Aufhebungsvertrags beachtet werden?
• Kann ein Mietaufhebungsvertrag nach Kündigung verfasst werden?
• Können Mieter eine Abfindung aushandeln?
• Wann ist ein Aufhebungsvertrag des Mietvertrags ungültig?
• Können Mietende den Mietaufhebungsvertrag widerrufen?

Die meisten Mietverträge werden in Deutschland auf unbestimmte Zeit geschlossen. Um den Mietvertrag zu beenden, müssen sich Mieter und Vermieter an die gesetzlichen, bzw. die im Mietvertrag vereinbarten, Kündigungsfristen halten. Manchmal fordern es jedoch äußere Umstände, dass der Mietvertrag früher aufgelöst wird.

In diesem Fall kann ein Aufhebungsvertrag vereinbart werden, in dem sich beide Mietparteien auf ein früheres Auszugsdatum einigen. Im Gegensatz zur Kündigung, die von einer Mietpartei ausgesprochen wird, handelt es sich beim Mietaufhebungsvertrag um eine gemeinsame Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter.

Ein Aufhebungsvertrag kann auch für Mietverhältnissen vereinbart werden, die für einen festen Zeitraum oder mit einer Mindestmietdauer geschlossen wurden und bei denen eine Kündigung vor Ablauf der (Mindest-)Mietzeit nicht möglich ist.

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Wann lohnt sich ein Mietaufhebungsvertrag?

Egal ob ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, ob mittels Kündigungsausschluss eine Mindestmietdauer vereinbart wurde, oder ob ein Zeitmietvertrag vorliegt – um einen Mietvertrag frühzeitig zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden, können Mieter und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren.

Die häufigsten Gründe dafür, dass eine der Mietparteien einen Aufhebungsvertrag vorschlägt, sind:

• Der Vermieter hat keinen berechtigten Kündigungsgrund
• Der Vermieter will die Sperrfrist bei Kündigung wegen Eigenbedarf nicht abwarten
• Der Mieter hat (schneller als erwartet) eine neue Wohnung gefunden
• Die Lebensumstände des Mieters haben sich geändert
• Nur einer von mehreren Hauptmietern will ausziehen
• Vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages
• Beendigung des Mietvertrages trotz Mindestmietdauer

Der Vermieter hat keinen berechtigten Kündigungsgrund
Vermieter können das Mietverhältnis nur beenden, wenn sie einen berechtigten Grund an der Kündigung haben. Dazu zählen Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf und wirtschaftliche Gründe. Kann der Vermieter jedoch keinen dieser Gründe für eine Kündigung aufführen, bleibt ihm nur, dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag schmackhaft zu machen. Ein schneller Auszug des Mieters kann für den Vermieter relevant sein, wenn er die Wohnung sanieren oder leer verkaufen möchte. Häufig bieten Vermieter in solchen Fällen finanzielle Anreize, damit der Mieter auszieht.

Der Vermieter will die Sperrfrist bei Kündigung wegen Eigenbedarf nicht abwarten
Mit einer Auszugsprämie versuchen Vermieter häufig auch Mieter zum Auszug zu überreden, wenn sie selbst in die Eigentumswohnung ziehen wollen, eine Eigenbedarfskündigung des Mieters auf Grund der Kündigungssperrfrist jedoch zeitnah nicht möglich ist. Die gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren schützt Mieter vor einer schnellen Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn die Wohnung in der sie leben, in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann die Sperrfrist auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Der Mieter hat (schneller als erwartet) eine neue Wohnung gefunden
Für Mieter gilt in Deutschland eine relativ kurze Kündigungsfrist von drei Monaten. Führt die Suche nach einer neuen Wohnung jedoch schneller als erwartet zum Erfolg, kann es im Interesse des Mieters liegen einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, um möglichst schnell und ohne doppelt Miete bezahlen zu müssen, in die neue Wohnung einziehen zu können. Um den Vermieter zu einer entsprechenden Vereinbarung zu bewegen, kann der Mieter einen geeigneten Nachmieter vorschlagen. Der Vermieter ist jedoch ebenso wenig dazu verpflichtet den Nachmieter zu akzeptieren, wie der Mieter, sich aus der Wohnung „herauskaufen“ zu lassen.

Die Lebensumstände des Mieters haben sich geändert
Unerwartete Veränderungen der Lebensumstände, wie Scheidung, Trennung, Versetzung in eine andre Stadt oder der Tod eines Mieters, können eine Kündigung der Wohnung notwendig machen. Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann der Mieter bzw. dessen Nachkommen verhindern, in finanzielle Schwierigkeiten wegen doppelter Mietzahlungen zu geraten.

Nur einer von mehreren Hauptmietern will ausziehen
Bei Lebens- oder Wohngemeinschaften treten häufig alle Bewohner als Hauptmieter im Mietvertrag auf. Der Mietvertrag kann dementsprechend nur von allen Bewohnern gemeinsam gekündigt werden. Kommt es jedoch zu einer Beziehungskrise oder will ein Mitbewohner ausziehen, um in einer anderen Stadt weiterzustudieren, kann die Situation mit einem Mietaufhebungsvertrag gelöst werden.

Vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages
Zeitmietverträge werden, wie der Name schon sagt für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Sie brauchen nicht gekündigt werden, sondern laufen mit Ende des vertraglich vereinbarten Zeitraumes aus. Eine ordentliche Kündigung von Zeitmietverträgen ist nicht möglich. Will eine der Mietparteien früher aus dem Mietverhältnis ausscheiden, kann ein Mietaufhebungsvertrag vereinbart werden.

Beendigung des Mietvertrages trotz Mindestmietdauer
Bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages können die Mietparteien einen Kündigungsausschluss für eine Dauer von bis zu vier Jahren vereinbaren. Der Kündigungsverzicht schützt Mieter und Vermieter gleichermaßen vor einer unerwarteten Kündigung. Soll der Mietvertrag jedoch vor Ablauf der Mindestmietdauer beendet werden, muss ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden.

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Was muss beim Abschluss eines Aufhebungsvertrags beachtet werden?

Mindestanforderungen an den Mietaufhebungsvertrag
Der Mietaufhebungsvertrag kann – genau wie der Mietvertrag – zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden. Keine der Mietparteien hat jedoch Anspruch darauf, dass ein Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen wird. Nur wenn sich die Vertragspartner einig werden, kann es zum Abschluss kommen.

Mieter sollten vor Abschluss bedenken, dass Sie mit ihrer Unterschrift unter den Aufhebungsvertrag auf ihren gesetzlichen Kündigungsschutz verzichten. Im Gegensatz zur Vermieterkündigung, kann sich der Mieter beim Mietaufhebungsvertrag nicht auf die Sozialklausel berufen und einen nachträglichen Widerspruch einlegen.

Ein Aufhebungsvertrag kann sogar mündlich geschlossen werden. Ein schriftlicher Mietaufhebungsvertrag beugt jedoch Streitereien vor.

Im Aufhebungsvertrag sollte mindestens festgehalten werden:

• Namen aller Mietparteien
• Mietobjekt mit Anschrift
• Zu welchem Datum der Mietvertrag aufgelöst werden soll (i.d.R. Auszugsdatum)
• Der Aufhebungsvertrag muss von allen Mietparteien unterschrieben werden

Weitere Vereinbarungen im Mietaufhebungsvertrag
Neben den grundlegenden Informationen können im Mietaufhebungsvertrag auch weitere Vereinbarungen getroffen werden, die die Regelungen des eigentlichen Mietvertrages ändern oder ergänzen.

Alle Fragen hinsichtlich Schönheitsreparaturen, Kaution, Nebenkostenabrechnung können im Aufhebungsvertrag geklärt werden. Auch kann vereinbart werden, was mit baulichen Veränderungen und Möbeln geschehen soll: Muss der Mieter sie vollständig entfernen, oder ist der Vermieter bereit sie gegen eine Abstandszahlung zu übernehmen.

Soll der Mieter eine Auszugsprämie erhalten, sollte im Mietaufhebungsvertrag festgeschrieben werden, wie hoch die Prämie ist und zu welchem Datum der Mieter sie erhalten soll. Selbiges gilt für mögliche Entschädigungszahlungen des Mieters an den Vermieter. Soll hingegen ein Nachmieter die Wohnung übernehmen, können die Details der Vereinbarung im Aufhebungsvertrag getroffen werden.

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Kann ein Mietaufhebungsvertrag nach Kündigung verfasst werden?

Ja, solch eine Konstellation kann tatsächlich vorkommen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in aller Regel drei Monate. Sollten Sie als Mieter einen geeigneten Nachmieter finden, der noch vor Ablauf der Kündigungsfrist in die Wohnung einziehen kann, können Sie mit Ihrem Vermieter nachträglich einen Mietaufhebungsvertrag aufsetzen. Als Mieter kommen Sie demnach frühzeitig aus Ihrem Mietvertrag heraus.

Denken Sie über die Gestaltung eines Vertrags zur Aufhebung des Mietverhältnisses nach, sollten folgende Punkte mit einfließen:

– genaue Bezeichnung der Mietsache,
– die Vertragspartner müssen identisch zum Mietvertrag sein,
– detaillierte Ausführung finanzieller Ansprüche sowie deren Ausgleiche,
– das Datum des Auszugs,
– Bestimmungen zu Nebenkostenabrechnungen sowie deren Begleichung beziehungsweise Auszahlung,
– eventuelle Abfindungen und Zahlungsziel hierfür,
– Hinweise zur Rückzahlung der Mietkaution.

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Können Mieter eine Abfindung aushandeln?

Mit dem Mietaufhebungsvertrag wird ein Mietverhältnis einvernehmlich aufgelöst. Im formulierten Mietaufhebungsvertrag können die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigt werden. Demnach können in einem solchen Vertrag bestimmte Abmachungen hinsichtlich Zahlungen von Nebenkosten, Schönheitsreparaturen oder auch eine Abfindung vorkommen. Wie hoch eine Abfindung ausfällt, ist frei verhandelbar. Wenn der Wunsch des Mietaufhebungsvertrages von Vermieterseite ausgeht, sollten Sie als Mieter mehrere Nettomieten als Abfindung aushandeln.

Was hat es mit dem Mietendeckel auf sich?
Eigentlich war der Mietendeckel zur Beruhigung der Wohnungsmarktsituation in Berlin gedacht. Nur ein Jahr nach Einführung wurde der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht wieder gekippt.

Einige Vermieter haben aufgrund des Mietendeckels in ihren Mietverträgen schon zwei Miethöhen vereinbart: Eine mit Mietendeckel und eine ohne. Durch die Kippung des Mietendeckels können Vermieterinnen und Vermieter nun von ihren Mietern die höhere Miete verlangen. Achten Sie als Mieter jedoch darauf, dass die erhöhte Miete nicht über den gesetzlichen Mietpreisgrenzen (beispielsweise Mietpreisbremse) liegt.

Selbst wenn keine Vereinbarung zu einer höheren Miete im Mietvertrag getroffen wurde, können Vermieter trotzdem die ihnen bislang durch den Mietendeckel verwehrte Miete beanspruchen. Ihr Vermieter sollte Ihnen hierzu eine angemessene Frist zur Nachzahlung einräumen.

Kommen Mieter der Zahlung von Mietrückständen nicht nach, kann der Vermieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gemäß § 543 BGB kündigen.

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Wann ist ein Aufhebungsvertrag des Mietvertrags ungültig?

Gültig ist eine Vertragsaufhebung nur dann, wenn dieser von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Zudem sollten Mietende darauf achten, dass der Vermieter auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Sittenwidrige Klauseln sind ebenso nicht erlaubt und können den Mietaufhebungsvertrag zumindest in Teilen unwirksam machen.

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Können Mietende den Mietaufhebungsvertrag widerrufen?

Sind alle gesetzlichen Vorschriften für einen Widerruf gegeben, haben Mietende das Recht, gemäß § 312g BGB und § 355 BGB den Mietaufhebungsvertrag zu widerrufen. Hat Ihr Vermieter auf ein Widerspruchsrecht hingewiesen, gilt die allgemeine Widerrufsfrist von 14 Tagen. Unterlässt der Vermieter diesen Hinweis, haben Sie als Mieter die Möglichkeit, innerhalb eines Jahres und 14 Tagen den Vertrag zu widerrufen.

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