Markise auf dem Balkon – Zustimmung des Vermieters erforderlich?

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Anbringen einer Markise – in der Regel genehmigungspflichtig

Das Installieren einer Markise wird normalerweise als genehmigungspflichtige bauliche Veränderung angesehen, weil es nicht nur das optische Erscheinungsbild verändert, sondern auch einen Eingriff in die Bausubstanz durch die Befestigung erforderlich macht. Ein Beispiel hierfür ist die Montage einer Markise, die mit der Decke des darüberliegenden Balkons verschraubt werden muss, wie das Amtsgericht München im Endurteil vom 07.06.2013 (411 C 4836/13) feststellte.

Obwohl Klemmmarkisen keine Verschraubungen oder Ähnliches benötigen, sehen Experten in der Regel eine Genehmigungspflicht. Sie begründen dies damit, dass sich das optische Erscheinungsbild verändert.

Letztendlich muss in jedem Einzelfall auf Basis der spezifischen Gegebenheiten und der oben genannten Kriterien beurteilt werden, ob eine bauliche oder optische Veränderung vorliegt, die eine Genehmigung des Vermieters erfordert.

Vermieter dürfen Genehmigung nicht pauschal verweigern

Obwohl die Erlaubnis des Vermieters notwendig ist, um eine Markise anzubringen, hat der Vermieter nicht das uneingeschränkte Recht, diese Genehmigung nach Belieben zu erteilen oder zu verweigern. In vielen Fällen hat der Mieter einen rechtlichen Anspruch auf die Erteilung dieser Erlaubnis.

Die Entscheidung darüber, ob der Vermieter zur Genehmigung verpflichtet ist, erfordert eine sorgfältige Abwägung der gegensätzlichen Interessen von Mieter und Vermieter. Ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 30.11.2012 (820 C 79/11) unterstützt diese Sichtweise. Dabei sind sowohl das Eigentumsrecht des Vermieters, das ihn vor Eingriffen in die Substanz und vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen schützt, als auch das Recht des Mieters auf Sonnen- und Sichtschutz zu berücksichtigen.

Letztlich darf der Vermieter Einrichtungen, die das Wohnen angenehmer machen und ihn nur unerheblich beeinträchtigen, nicht ohne stichhaltigen, sachbezogenen Grund verweigern.

Sonnenschirm ersetzt keine Markise – das sagt die Rechtsprechung

Das Amtsgericht München musste in einem Fall entscheiden, bei dem ein Mieter im dritten Obergeschoss darum bat, eine Markise als Sonnenschutz anbringen zu dürfen, was der Vermieter ablehnte. Der Vermieter argumentierte, dass der Balkon bereits überdacht sei und der Sonnenschutz alternativ durch Sonnenschirme gewährleistet werden könne. Er befürchtete zudem, dass das Anbringen von Markisen bei allen Mietern zu einem uneinheitlichen und unschönen Erscheinungsbild des Gebäudes führen könnte.

Das Gericht gab jedoch dem Mieter Recht. Es urteilte, dass der Schutz vor Sonne auf dem Balkon ein Teil des sozial üblichen Wohngebrauchs sei und mit Sonnenschirmen allein nicht ausreichend gewährleistet werden kann. Folglich bestehe ein Anspruch auf das Anbringen einer Markise. Das Gericht fand auch, dass das Aufstellen mehrerer Sonnenschirme auf einem kleinen Balkon unzumutbar sei und das äußere Erscheinungsbild der Anlage durch viele Sonnenschirme stärker beeinträchtigt werden würde als durch das Anbringen von Markisen.

Rechte und Pflichten nach Installation – das sieht das Mietrecht vor

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist es Aufgabe des Vermieters, die Mietsache und etwaige mitvermietete Einrichtungen während des Mietverhältnisses instand zu halten. Wenn jedoch der Mieter die Mietsache um eine Einrichtung wie eine Markise ergänzt, übernimmt er die Verantwortung für deren Erhaltung. Demnach muss der Mieter, falls nötig, den Sonnen- oder Sichtschutz auf eigene Kosten reparieren und warten lassen.

Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter gemäß den §§ 559 ff. BGB durchführen könnte, ist in diesem Fall jedoch ausgeschlossen, da nicht er, sondern der Mieter die Kosten für die Montage und die Erhaltung des Sonnen- oder Sichtschutzes übernimmt.

Vertragswidrige Montage – das sind die Konsequenzen

Wenn ein Mieter eine Markise oder einen anderen Sonnenschutz ohne die erforderliche Genehmigung des Vermieters installiert und dadurch eine genehmigungspflichtige Maßnahme umsetzt, erzeugt er einen vertragswidrigen Zustand. Der Vermieter kann grundsätzlich die Entfernung dieser Einrichtungen fordern. Der Mieter ist demnach in der Regel verpflichtet, den Rückbau durchzuführen, wie aus einem Urteil des AG Köln vom 15.07.2011 (220 C 27/11) hervorgeht.

Auch wenn die Montage ungenehmigt erfolgt, obwohl der Vermieter eigentlich zur Genehmigung verpflichtet gewesen wäre, bleibt sie eine Vertragsverletzung. In solchen Fällen kann der Mieter allerdings häufig erfolgreich den Einwand des Rechtsmissbrauchs geltend machen. Es ist nämlich in der Regel rechtsmissbräuchlich, die Beseitigung einer Einrichtung zu fordern, zu deren erneuter Montage der Mieter nach erteilter (und einklagbarer) Genehmigung berechtigt wäre, wie das LG Nürnberg-Fürth in seinem Urteil vom 06.07.1990 (7 S 1401/90) entschieden hat.

Rückbau am Ende des Mietverhältnisses

Während eines Mietverhältnisses installierte Sonnen- oder Sichtschutzanlagen muss der Mieter am Ende des Mietverhältnisses in der Regel auf eigene Kosten entfernen. Eine Ausnahme ist der ausdrückliche Verzicht des Vermieters. Die Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter zuvor seine Zustimmung zur Montage gegeben hat, wie ein Beschluss des OLG Düsseldorf vom 05.10.2009 (24 U 17/09) bestätigt. Diese Verpflichtung ergibt sich aus der gesetzlichen Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 Abs. 1 BGB.

Wenn ein Nachmieter bereit ist, die Markise oder den Sichtschutz zu übernehmen und sich verpflichtet, diese nach Ende seiner Mietzeit zu entfernen, hat der Vermieter in der Regel keinen Anspruch mehr auf Rückbau. Die Durchsetzung eines solchen Anspruchs wäre unter diesen Umständen als rechtsmissbräuchlich anzusehen.