Gefährliche Dusche – Legionellenbefall durch Energiesparmaßnahmen
In diesem Ratgeber:
- Was sind Legionellen und wann werden sie zur Gefahr?
- Maßnahmen zur Bekämpfung und Vermeidung von Legionellen
- Legionellenprüfung – diese Pflichten haben Vermieter
- Legionellen im Wasser – das müssen Vermieter veranlassen
- Erhöhte Legionellenwerte – diese Rechte haben Mieter
- Klimapolitik – weitere Auswirkungen zu erwarten
Der drastische Anstieg der Energiepreise beschäftigt derzeit viele Menschen. Fast jeder spürt die finanziellen Auswirkungen direkt im eigenen Portemonnaie. Sowohl Vermieter als auch Mieter versuchen, durch verschiedene Energiesparmaßnahmen die Kosten so gering wie möglich zu halten. Bei der Warmwassertemperatur sollte jedoch nicht gespart werden. Denn eine Absenkung der Wassertemperatur kann die Gefahr einer Legionellenbildung erhöhen und damit zu gesundheitlichen Risiken führen.
Doch was sind Legionellen und ab wann führen Energiesparmaßnahmen zu einem Gesundheitsrisiko? Und wann spricht das Mietrecht bei einem Befall mit Legionellen von einem Mangel? In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Informationen zusammengefasst.
Was sind Legionellen und wann werden sie zur Gefahr?
Legionellen sind gramnegative, nicht sporenbildende, aerobe Bakterien der Familie Legionellaceae. Derzeit sind etwa 48 Arten bekannt, die wiederum 70 verschiedene Serogruppen umfassen. In Oberflächengewässern und im Grundwasser kommen sie natürlicherweise in geringen Mengen vor. Problematisch können sie laut Robert-Koch-Institut (RKI) werden, wenn sie sich massenhaft vermehren und kontaminierte Aerosole bilden.
Vor allem in künstlichen Wassersystemen, wie zum Beispiel Wasserleitungen in Gebäuden, finden sie bei den richtigen Temperaturen ideale Wachstumsbedingungen. Sie wachsen optimal bei Temperaturen zwischen 25 °C und 45 °C, während sie bei Temperaturen über 60 °C in der Regel abgetötet werden. Stark eingeschränkt ist ihr Wachstum bei Temperaturen unter 20 °C. Aus diesem Grund empfehlen sowohl das Umweltbundesamt (UBA) als auch der Deutsche Verein des Gas- und Wasserfaches (DVGW), die Warmwassertemperatur immer auf mindestens 60 °C zu halten.
Legionellen können beim Menschen unterschiedliche Krankheitsbilder verursachen. Die Legionärskrankheit, auch Legionärspneumonie genannt, ist eine besondere Form der Lungenentzündung. Symptome können Schüttelfrost, Kopfschmerzen, starkes Krankheitsgefühl, Husten und hohes Fieber sein. Auch Durchfall und Verwirrtheit können auftreten. Ohne geeignete Behandlung kann diese Lungenentzündung einen schweren Verlauf nehmen, bei rechtzeitiger und richtiger Behandlung sind die Heilungschancen jedoch gut. Das Pontiac-Fieber ist eine weitere durch Legionellen hervorgerufene Erkrankung, deren genaue Mechanismen noch nicht vollständig erforscht sind. Sie äußert sich durch grippeähnliche Symptome wie Fieber sowie Kopf- und Gliederschmerzen. Im Gegensatz zur Legionärskrankheit kommt es aber nicht zu einer Lungenentzündung. In der Regel klingt das Pontiac-Fieber innerhalb einer Woche von selbst wieder ab.
Das Vorkommen von Legionellen im Leitungswasser stellt für sich genommen noch keine Gefahr für die Gesundheit dar. Eine Infektionsgefahr besteht erst dann, wenn der Mensch bakterienbelastetes Wasser in Form von Aerosolen einatmet. Dies kann durch Geräte und Anlagen wie Klimaanlagen, Luftbefeuchter, Kühltürme, Whirlpools und Duschen geschehen.
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Maßnahmen zur Bekämpfung und Vermeidung von Legionellen
Das Erwärmen von Wasser und wasserführenden Anlagen ist ein bewährtes Mittel gegen Legionellen. Bei einer Temperatur von 70 °C werden die Bakterien innerhalb weniger Sekunden eliminiert. Es ist ratsam, den Warmwasserspeicher durch eine automatisierte Regelung wöchentlich auf mindestens 60 °C zu erhitzen. Übermäßig hohe Temperaturen sollten vermieden werden, da sie den Energieverbrauch in die Höhe treiben und zu Kalkablagerungen sowie einer Entzinkung der Rohre führen können.
Der Vermieter hat die folgenden grundlegenden Maßnahmen zu treffen: Totleitungen müssen entweder isoliert oder beseitigt werden. In Kaltwasserleitungen darf die Temperatur 20 °C nicht überschreiten. Die Isolierung der Kalt- und Warmwasserleitungen ist für die Einhaltung der richtigen Temperaturen von entscheidender Bedeutung.
Als Mieter ist es ratsam, das Wasser nach längerer Abwesenheit, zum Beispiel nach einem Urlaub, zunächst einige Zeit laufen zu lassen.
Legionellenprüfung – diese Pflichten haben Vermieter
Laut der Trinkwasserverordnung sind Vermieter dazu verpflichtet, ihre Wassersysteme regelmäßig auf das Vorhandensein von Legionellen testen zu lassen, sofern drei Bedingungen erfüllt sind:
– Es gibt einen Warmwasserspeicher im Gebäude, der über 400 Liter fasst, oder zumindest ein Rohrsystem, das mehr als drei Liter enthält.
– Das Gebäude verfügt über Duschen, in denen Wasser in Aerosolform freigesetzt wird.
– Das Wasser wird im Kontext einer geschäftlichen Tätigkeit, wie es bei Mietobjekten typischerweise der Fall ist, bereitgestellt.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser besteht diese Untersuchungspflicht nicht. Ebenso sind Gebäude ausgenommen, in denen es keinen zentralen Warmwasserspeicher gibt und beispielsweise jede Wohnung ihr warmes Wasser direkt aus einem Durchlauferhitzer bezieht. Die Kosten für solche Überprüfungen können Vermieter auf die Mieter umlegen, allerdings nur, wenn dies zuvor im Mietvertrag explizit festgehalten wurde.
Für kleinere Wassersysteme, wie beispielsweise Hausbrunnen, legt das Gesundheitsamt gemäß § 14 Abs. 2 der Trinkwasserverordnung (TrinkWV) fest, in welchen Intervallen Trinkwasseruntersuchungen stattfinden müssen. Dabei darf der Zeitraum zwischen den Prüfungen maximal fünf Jahre betragen. Dennoch ist es verpflichtend, bei solchen Brunnen jährlich zu kontrollieren, ob die Grenzwerte für E.-coli-Bakterien und Enterokokken eingehalten werden.
Legionellen im Wasser – das müssen Vermieter veranlassen
Sobald ein positiver Legionellenbefund im Trinkwasser festgestellt wird, informiert das Labor umgehend das zuständige Gesundheitsamt. Für den Vermieter bedeutet dies, unverzüglich Maßnahmen einzuleiten: Er muss nicht nur alle Mieter umgehend über den Befund informieren, sondern auch von sich aus, ohne die Anweisung des Gesundheitsamtes abzuwarten, weitergehende Untersuchungen und eine Gefährdungsanalyse veranlassen. Dabei werden in der Regel in jedem Stockwerk des Gebäudes Wasserproben entnommen, wobei die genaue Anzahl der Proben von der Größe und Struktur der Wasserinstallation im Gebäude abhängt.
Die dann zu ergreifenden Maßnahmen richten sich nach der Intensität des festgestellten Legionellenbefalls. Grundsätzlich wird zwischen einer mittleren, einer hohen und einer extrem hohen Legionellen-Kontamination differenziert. Wenn im Trinkwasser ein Legionellenbefall von mehr als 10.000 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml festgestellt wird, ist eine extrem hohe Kontamination gegeben. Zusätzlich zur sofortigen Durchführung weiterer Untersuchungen und einer Gefährdungsanalyse, müssen dann schützende Maßnahmen ergriffen werden. Hierzu gehören zum Beispiel Einschränkungen in der Nutzung wie ein Duschverbot sowie die unverzügliche Desinfektion der betroffenen Anlagen. Solch ein Befund kann für den Vermieter mit erheblichen Kosten verbunden sein, insbesondere wenn bautechnische Anpassungen notwendig werden. Nach Abschluss der Desinfektions- oder Sanierungsmaßnahmen muss zudem innerhalb einer Woche eine erneute Kontrolluntersuchung durchgeführt werden.
Erhöhte Legionellenwerte – diese Rechte haben Mieter
Wenn die Möglichkeit zu duschen aufgrund eines Legionellenbefalls nicht gegeben ist, stellt dies einen Mietmangel dar, welcher dem Mieter eine Mietminderung gestattet.
Ein Mangel der Mietsache liegt auch dann vor, wenn die Trinkwasserversorgung mit Legionellen kontaminiert ist und dadurch der in Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung festgelegte Grenzwert von 100 KBE/100 ml überschritten wird. Allein die durch die Grenzwertüberschreitung begründete Besorgnis einer Gesundheitsgefährdung des Mieters durch Legionellen rechtfertigt einen Mietmangel. Diese Besorgnis einer Gesundheitsgefährdung bleibt so lange bestehen, bis dem Mieter glaubhaft versichert wird, dass keine Gefahr mehr besteht, wie das Landgericht Berlin am 17.6.2021 (Az. 67 S 17/21) festgestellt hat.
Die Höhe der Mietminderung wird individuell bestimmt. Bisher gibt es nur eine geringe Anzahl an relevanten Gerichtsentscheidungen zu diesem Thema.
Klimapolitik – weitere Auswirkungen zu erwarten
Die Energiekrise und verschiedene klimapolitische Entscheidungen beeinflussen das Mietrecht nachhaltig. Ein prominentes Beispiel ist die Einführung der CO2-Bepreisung als umweltpolitisches Instrument zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes. Neueste Erhebungen unterstreichen, dass in Deutschland einkommensschwache Haushalte im Vergleich zu ihren einkommensstarken Pendants überproportional von den durch den aufsteigenden CO2-Preis hervorgerufenen Energiepreissteigerungen betroffen sind.
Bis zum Jahr 2045 strebt Deutschland die Klimaneutralität an. Dies erfordert insbesondere im Gebäudebereich eine Umstellung der Wärmeversorgung von fossilen auf erneuerbare Energieträger. Das Hauptziel des bevorstehenden Gebäudeenergiegesetzes (GEG) besteht daher darin, sicherzustellen, dass neu installierte Heizsysteme langfristig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Noch kann nicht abschließend beurteilt werden, welche Auswirkungen die Regelungen auf die Mieter haben werden.
MieterEngel – eine wertvolle Hilfe bei mietrechtlichen Fragen
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